Se l’acquirente non paga il notaio cosa rischia il venditore?
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2 Ott 2016
 
 

Se l’acquirente non paga il notaio cosa rischia il venditore?

Anche se nell’atto le spese vengono poste a carico dell’acquirente, lo Stato per le imposte e il notaio per l’onorario possono rivalersi sul venditore.

 

La legge pone le spese del contratto di compravendita a carico del compratore, se dalle parti non è stabilito diversamente. Eppure, persino quando le parti pattuiscono in atto che l’acquirente sia responsabile di tutti i costi derivanti dalla stipula, il notaio e lo Stato possono agire anche nei confronti del venditore. Vediamo perché.

 

Quasi sempre nella parte finale degli atti pubblici di compravendita si legge una clausola che pone tutte le spese a carico dell’acquirente.

Tale clausola riprende un principio generale previsto dalla legge per ogni tipo di vendita [1] e applicabile anche nel silenzio del contratto.

Dunque, salva la possibilità delle parti di regolare in modo diverso i loro accordi, le spese della compravendita e quelle accessorie sono a carico del compratore.

 

Quello che molti non sanno però è che tale principio vale solo nei rapporti interni tra le parti, cioè non vincola né il notaio incaricato della stipula né lo Stato al quale sono destinate le imposte.

 

Il notaio rimane terzo e perciò estraneo all’atto, nonostante debba sottoscrivere insieme ai comparenti. La sua firma, che è elemento essenziale per la venuta ad esistenza dell’atto pubblico, non comporta l’adesione del notaio alle pattuizioni dei clienti.

In altre parole, la clausola che disciplina la ripartizione delle spese tra venditore e acquirente non ha alcun effetto nei confronti del notaio. Questo, in caso di mancato pagamento, può agire per riscuotere il suo credito indifferentemente nei confronti di tutti i partecipanti all’atto.

Tecnicamente significa che venditore e compratore sono obbligati in solido nei confronti del notaio rogante per il pagamento dell’onorario e per il rimborso delle spese, ad esempio quelle sostenute per fare le visure [2].

 

La solidarietà dell’obbligazione comporta che il creditore possa chiedere anche a uno solo dei debitori (a sua scelta) di pagare l’intero debito. Sarà poi il debitore, aggredito per primo dal creditore, a rivalersi sugli altri debitori in solido, ciascuno per la sua quota.

 

In pratica, nel caso di una compravendita notarile, il compratore versa al notaio l’onorario e le imposte già al momento del rogito.

Se questo non accade, il notaio solleciterà il pagamento senz’altro prima allo stesso compratore. Ma se quest’ultimo non paga, il notaio può pretendere l’adempimento anche da parte del venditore.

 

Successivamente, in mancanza di pagamento bonario, il notaio rimasto insoddisfatto deciderà di agire giudizialmente contro quello tra venditore e acquirente che presenta un patrimonio più facilmente aggredibile.

Ovviamente il venditore, in virtù del principio generale sopra indicato e delle clausole dell’atto, può a sua volta pretendere il rimborso dall’acquirente di quanto è stato costretto a pagare al professionista.

 

Anche per la tassazione da versare allo Stato sussiste la solidarietà tra le parti dell’atto.

Infatti un eventuale accordo tra privati, avente ad oggetto la ripartizione degli oneri fiscali di una compravendita, non può danneggiare l’Erario, che è libero di aggredire il debitore più solvibile.

Di conseguenza l’Agenzia delle Entrate può richiedere tanto al venditore quanto all’acquirente:

  • il pagamento dell’imposta di registro [3];
  • il pagamento delle imposte ipotecarie e catastali [4];
  • il pagamento dell’imposta di bollo [5].

[1] Art. 1475 cod. civ.

[2] Art. 78 L. 16.02.1913 n. 89.

[3] Art. 57 D.P.R. 26.04.1986 n. 131.

[4] Art. 11 D.Lgs. 31.10.1990 n. 347.

[5] Art. 22 D.P.R. 26.10.1972 n. 642.

 

 


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