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Lo sai che? Pubblicato il 28 settembre 2016

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Lo sai che? L’affitto va pagato anche se l’appartamento è in condizioni precarie

> Lo sai che? Pubblicato il 28 settembre 2016

Sì alla cessazione o alla riduzione del pagamento dell’affitto solo se l’immobile risulta invivibile. Umidità, infiltrazioni e crepe sui muri non bastano.

L’inquilino deve pagare il canone di affitto anche se l’appartamento presenta dei problemi che, comunque, non ne compromettono completamente l’utilizzo, come ad esempio delle macchie di umidità, delle infiltrazioni di acqua con conseguente muffa sulla pareti o dei vizi strutturali che abbiano comportato crepe sulla vernice. Solo nel caso in cui le condizioni dell’appartamento siano tali da comprometterne integralmente l’utilizzo, costringendo l’inquilino ad andare a vivere altrove, allora il canone di affitto non deve essere più versato. È quanto chiarito dalla Cassazione con una recente sentenza [1].

Dunque, il conduttore (ossia l’inquilino) non può né interrompere il pagamento del fitto, né ridurne l’ammontare dei relativi canoni appellandosi al fatto che l’immobile presenta dei vizi, anche se detti difetti dipendono dalla mancata manutenzione del padrone di casa. Se quest’ultimo, infatti, si è totalmente disinteressato di provvedere alle riparazioni, tutt’al più l’inquilino può citarlo davanti al giudice affinché venga determinata la misura del risarcimento e la riduzione del compenso mensile.

La sospensione totale o parziale dell’adempimento è ammissibile solo a fronte di una totale assenza della controprestazione da parte del locatore che abbia lasciato al conduttore un appartamento invivibile. È chiaro, dunque, che se quest’ultimo continua ad abitarvi non fa che dimostrare il contrario, ossia l’idoneità dell’appartamento ad essere vissuto.

Insomma, l’inquilino non ha un potere di autotutela. Come chiarito da un’interpretazione ormai costante in giurisprudenza, il conduttore non può rifiutare il pagamento dei canoni di locazione, né tantomeno ridurne l’ammontare, nel caso in cui si verifichi una riduzione delle possibilità di godimento del bene locato, anche laddove tale evento sia riconducibile al fatto del locatore. La sospensione totale o parziale dell’adempimento può derivare solo al termine di una causa contro il padrone di casa.

Corte di Cassazione, sez. III Civile, sentenza 13 maggio – 27 settembre 2016, n. 18987
Presidente Chiarini – Relatore Di Marzio

Svolgimento del processo

Il tribunale di Campobasso, accogliendo la domanda di P.A. dichiarò, risolto per inadempimento il contratto di locazione intercorso tra lo stesso, quale conduttore, e M.G., quale locatrice. Condannò inoltre quest’ultima al risarcimento dei danni.
Adita dalla locatrice, la corte di Campobasso riformò la sentenza appellata: non ravvisando i presupposti della risoluzione per inadempimento, pur ritenuta dal tribunale.
P.A. ha presentato ricorso per cassazione affidato a due motivi.
M.G. ha presentato controricorso.

Motivi della decisione

1. Afferma parte ricorrente che l’immobile locato sarebbe stato compromesso da gravi vizi strutturali, così che ai sensi dell’art. 1578 cod. civ. per come interpretato dalla costante giurisprudenza di questa corte, avrebbero dovuto desumersi le condizioni di inutilizzo totale o comunque di godimento gravemente ridotto dell’immobile tali da giustificare, ai sensi dell’art. 1460 cod. civ., la mancata corresponsione dei canoni da parte del conduttore che, per conseguenza, non avrebbe dovuto essere considerato moroso.
La doglianza è argomentata sia sotto il profilo della violazione degli artt. 1578, 2697, 1455, 1460 cod. civ. sia per vizio di motivazione su un punto decisivo della controversia.
2. L’infondatezza del ricorso dipende dall’avere la corte di appello chiaramente argomentato, con giudizio di fatto insindacabile in sede di legittimità e prendendo cognizione del fatto decisivo inerente allo stato dell’immobile, la insussistenza di vizi che ne diminuiscano in modo apprezzabile l’idoneità all’uso pattuito, e ciò ricostruendo criticamente il materiale probatorio acquisito.
In particolare, la corte territoriale richiama in motivazione anche il comportamento del conduttore: che, pur avendo onorato solo il primo canone di locazione, continuò per oltre un anno a fruire normalmente dell’immobile svolgendovi l’attività commerciale alla quale lo stesso era destinato, con ciò dimostrando l’idoneità dello stesso all’uso convenuto, senza mai segnalare alla controparte – che pure lo diffidava ripetutamente di effettuare il pagamento dei canoni dovuti alcuna contestazione sullo stato dell’immobile locato.
Che lo stato del bene fosse noto al conduttore anche prima della stipulazione della locazione è logicamente argomentato sulla scorta del contratto medesimo, leggendosi alla clausola 18 della esistenza di un impianto di pompe al fine di combattere i fenomeni di infiltrazione di acqua. Per conclusione, la corte territoriale esclude che nel caso di specie potesse discorrersi (ai fini dell’applicazione dell’art. 1578 cod. civ.) di vizi occulti.
Linearmente la corte di appello, ritenendo non comprovato un vizio rilevante ai sensi dell’art. 1578 cod. civ., ha escluso la sussistenza di una condotta inadempiente e tale da giustificare la risoluzione del contratto in capo alla locatrice.
Deve infine, e ad ogni buon conto, osservarsi che nell’ordinamento, come definitivamente chiarito da tempo da questa corte, non è rinvenibile un potere di autotutela del credito da parte del conduttore che, a fronte dell’inadempimento del locatore, decida di non corrispondere i canoni dovuti.
In altri termini, al conduttore non è consentito di astenersi dal versare il canone, ovvero di ridurlo unilateralmente, nel caso in cui si verifichi una riduzione o una diminuzione nel godimento del bene, e ciò anche quando si assume che tale evento sia ricollegabile al fatto del locatore. La sospensione totale o parziale dell’adempimento dell’obbligazione del conduttore è, difatti, legittima soltanto qualora venga completamente a mancare la controprestazione da parte del locatore, costituendo altrimenti un’alterazione del sinallagma contrattuale che determina uno squilibrio tra le prestazioni delle parti (da ultimo, cfr. Cass. sez. VI, 26/01/2015, n. 1317).
Le spese seguono la soccombenza.

P.Q.M.

La Corte rigetta il ricorso e condanna il ricorrente a rifondere a controparte le spese del giudizio di cassazione, che liquida in complessivi euro 3100,00 di cui euro 200,00 per spese, oltre spese generali ed accessori di legge.
Ai sensi dei D.P.R. n. 115 del 2002, art. 13, comma 1 quater, dà atto della sussistenza dei presupposti per il versamento da parte del ricorrente principale dell’ulteriore importo a titolo di contributo unificato pari a quello dovuto per il ricorso principale, a norma dello stesso art. 13, comma 1 bis.

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