La casa diventa di lusso con il seminterrato
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2 Ott 2016
 
L'autore
Carlos Arija Garcia
 


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La casa diventa di lusso con il seminterrato

Per la Cassazione, si deve far riferimento alla superficie utile complessiva, non solo a quella abitabile. Così si perde l’agevolazione sulla prima casa.

 

Questione di dimensioni, sì. Ma anche di spazi, anche se non abitabili. Un seminterrato può far rientrare una casa nella categoria di lusso: contribuisce, infatti, a raggiungere i 240 metri quadri di superficie utile che, secondo la legge, fanno considerare di lusso un’abitazione [1].

C’è da vantarsi con gli amici? Mica tanto. Perché grazie al seminterrato (meglio sarebbe dire per colpa sua) il proprietario dell’immobile perde l’agevolazione sulla prima casa ai fini Iva e ai fini dell’imposta di registro beneficiata in fase di acquisto da chi utilizza quello spazio ai fini abitativi, anche se al catasto risulta classificato diversamente.

Lo ha stabilito la Cassazione. In una recente sentenza [2], i giudici sostengono che, per sapere se una casa è di lusso, bisogna prendere come riferimento il concetto di “superficie utile complessiva”, intesa come l’insieme degli spazi abitabili e degli spazi utilizzabili. Concetto, peraltro, espresso nel decreto che fa testo in materia. Nessuno, probabilmente, andrebbe ad abitare in un seminterrato, ma sicuramente lo utilizzerà a qualche scopo in più che per farci la polvere ogni tanto. Quindi, la superficie del seminterrato va conteggiata insieme a quella degli ambienti abitabili dell’immobile. Risultato: se quella superficie è superiore ai 240 metri quadrati, dice adesso la Cassazione, l’immobile è da considerarsi casa di lusso.

La Suprema Corte, dunque, chiede di interpretare in questo modo l’articolo 6 del decreto che, pur escludendo i balconi, le terrazze, le cantine, le soffitte, le scale e il posto macchine dalla metratura necessaria affinché una casa diventi di lusso, parla di «superficie utile complessiva superiore a 240 metri quadrati».

 

Quando una casa si considera di lusso

Seminterrati o meno, vediamo quali sono le caratteristiche grazie alle quali una casa diventa di lusso, secondo il decreto ministeriale in vigore:

  • le abitazioni realizzate su aree destinate a ville, parco privato o a costruzioni qualificate, appunto, come “di lusso”;
  • le abitazioni costruite su aree destinate a case unifamiliari e con la specifica prescrizione di lotti non inferiori a 3000 metri quadri, escluse le zone agricole;
  • le abitazioni che fanno parte di un fabbricato di più di 2.000 metri cubi realizzato su lotti in cui la cubatura edificata è inferiore a 25 metri cubi vuoto per pieno per ogni 100 metri quadri di superficie dedicata ai fabbricati;
  • le abitazioni dotate di piscina di almeno 80 metri quadri o di campi da tennis con sottofondo drenato di superficie non inferiore ai 650 metri quadri;
  • le abitazioni con uno o più vani che costituiscono unico alloggio con una superficie utile complessiva superiore a 200 metri quadri che hanno come pertinenza un’area scoperta oltre sei volte più grande dell’area coperta;
  • le singole unità immobiliari con una superficie utile complessiva superiore ai 240 metri quadri. In questo caso, come in quello precedente, il decreto esclude balconi, terrazzi, cantine, soffitte, posti auto. Ma, come abbiamo visto, la Cassazione ha dato il suo parere in merito su quando una casa diventa di lusso;
  • le abitazioni che fanno parte di fabbricati o che costituiscono fabbricati quando il costo del terreno coperto e di pertinenza supera di una volta e mezzo il costo della sola costruzione;
  • le abitazioni che hanno almeno 4 di queste caratteristiche:
    • superficie utile complessiva superiore a 160 metri quadri;
    • terrazzi a livello coperti e balconi quando superano i 65 metri quadri a servizio di una sola casa;
    • più di un ascensore per ogni scala se serve meno di 7 piani;
    • scala di servizio se non prescritta per esigenze particolari;
    • montacarichi o ascensori di servizio per meno di 4 piani;
    • rivestimento con materiale pregiato delle pareti della scala principale per un’altezza superiore ai 1,70 metri oppure rivestimento con materiale lavorato in modo pregiato;
    • altezza del piano superiore ai 3,30 metri, salvo indicazioni contrarie dei regolamenti edilizi;
    • porte di ingresso in legno pregiato o massello e lastronato, in legno intagliato, scolpito o intarsiato con decorazioni pregiate. Stesso vale per gli infissi e per i pavimenti se la loro superficie complessiva supera il 50% del totale;
    • pareti eseguite o rivestite con materiali e lavori pregiati per più dei 30% della superficie totale;
    • soffitti a cassettoni decorati anche con stucchi tirati sul posto amano;
    • piscina o campo da tennis al servizio di meno di 15 unità immobiliari.

[1] Art. 6 DM 2 agosto 1969.

[2] Cass. sent. 18481/2016.

 

Autore immagine: Pixabay

 


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