L’affitto della casa pignorata va al custode
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2 Ott 2016
 
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L’affitto della casa pignorata va al custode

Locazione di immobile pignorato:  nel caso sussista un’esecuzione immobiliare, i canoni di affitto vanno versati al custode non al nuovo proprietario.

 

I canoni derivanti dalla locazione di una casa pignorata vanno pagati nelle mani del custode e finiscono in favore dei creditori intervenuti nella procedura, anche nel caso in cui sia già intervenuta l’aggiudicazione dell’immobile all’asta. È quanto chiarito dalla Cassazione con una recente sentenza [1]. Ma procediamo con ordine e dividiamo le due possibili ipotesi.

 

 

Affitto prima dell’aggiudicazione

Chi ha la casa pignorata non può darla in affitto poiché, se così dovesse essere, i canoni di locazione dovranno essere versati al custode e non al proprietario. Vero è che il pignoramento non cambia la proprietà dell’immobile che rimane sempre in capo al debitore pignorato; tuttavia questi ha il divieto di disporre del bene in modo da arrecare pregiudizio alla procedura esecutiva e, nello stesso tempo, gli eventuali frutti (come appunto i canoni di locazione) vanno versati alla procedura stessa, nelle mani del custode. Custode che – lo ricordiamo – è l’unico titolare dei «poteri di gestione e amministrazione».

 

Infatti, «il potere di amministrazione, conferito al custode, il divieto di dare in locazione l’immobile pignorato se non con l’autorizzazione del giudice dell’esecuzione, nonché l’interesse del creditore procedente […], convergono, tutti, nell’attribuire al solo custode la legittimazione sostanziale a richiedere tanto il pagamento dei canoni, quanto ogni altra azione che scaturisce dai poteri di amministrazione e gestione del bene».

 

Ciò vale anche se il custode dell’immobile è lo stesso debitore-esecutato in quanto nominato tale dal tribunale. Difatti, dopo il pignoramento, «pur permanendo l’identità del soggetto, muta il titolo del possesso da parte del proprietario-locatore e debitore, in quanto ogni sua attività costituisce conseguenza del potere di amministrazione e gestione del bene pignorato, di cui egli continua ad avere il possesso solo in qualità di organo ausiliario del giudice dell’esecuzione».

 

 

Canoni di affitto dopo l’aggiudicazione dell’immobile

Non solo. Anche dopo la vendita della casa all’asta, il nuovo proprietario – che si è aggiudicato il bene con la procedura esecutiva – non può rivendicare i canoni di locazione se la data di inizio dell’affitto è anteriore all’aggiudicazione stessa dell’immobile. Secondo la sentenza in commento della Cassazione [1], i canoni di locazione del bene pignorato continuano a spettare al «custode» e non a chi lo ha successivamente acquistato quando il pignoramento è anteriore. L’acquirente, infatti, avendo comprato «da un debitore esecutato, è pienamente consapevole degli effetti pregiudizievoli gravanti sul bene acquistato».

 

Anche se la locazione di un bene sottoposto a pignoramento, senza l’autorizzazione del giudice dell’esecuzione, «non comporta l’invalidità del contratto, ma solo la sua inopponibilità ai creditori e all’assegnatario, il contratto così concluso non pertiene al locatore-proprietario esecutato, ma al locatore-custode e le azioni che da esso scaturiscono (nella specie per il pagamento dei canoni) devono essere esercitate, anche in caso di locazione non autorizzata, dal custode». Il dato da sottolineare è «quello della titolarità dei poteri di gestione e amministrazione dei beni pignorati e, correlativamente, della titolarità delle azioni che discendono da quel potere, che non è correlata ad un titolo convenzionale o unilaterale (la proprietà del bene e/o il contratto di locazione), bensì ad una relazione con il bene pignorato, qualificata come custodia in forza dell’investitura del giudice».

 

Quindi, chi compra all’asta un immobile già dato in affitto deve sapere che, pur divenendone il nuovo proprietario, non acquisterà il diritto a rivendicare i canoni di locazione nei confronti dell’inquilino.


[1] Cass. sent. n. 19264/16 del 29.09.2016.

 


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