A chi appartengono suolo e fondamenta di un palazzo?
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2 Ott 2016
 
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A chi appartengono suolo e fondamenta di un palazzo?

Suolo e fondamenta rientrano tra i beni che appartengono a tutti i condomini proprietari di appartamenti e, quindi, al condominio come collettività.

 

Salvo che gli atti di acquisto dei singoli appartamenti non dispongano in modo diverso, il suolo e le fondamenta di un palazzo rientrano tra i beni comuni, ossia appartenenti a tutti i condòmini, e quindi al condomìnio. È quanto ricorda la Cassazione con una recente sentenza [1].

 

La Corte parte da quanto previsto dal codice civile [2] il quale, nella prima parte, stabilisce che:

 

«Sono oggetto di proprietà comune dei proprietari delle singole unità immobiliari dell’edificio (…) se non risulta il contrario dal titolo: tutte le parti dell’edificio necessarie all’uso comune, come il suolo su cui sorge l’edificio, le fondazioni, i muri maestri, i pilastri e le travi portanti, i tetti e i lastrici solari, le scale, i portoni di ingresso, i vestiboli, gli anditi, i portici, i cortili e le facciate».

 

Per suolo si deve intendere – secondo la pronuncia in commento – tutto ciò che non rientra nell’edificio sovrastante. In particolare il suolo è quello su cui insiste l’insieme della struttura, incluse le parti di mura perimetrali che non sono da considerarsi comuni, come nel caso in cui queste siano destinate unicamente a delimitare e sorreggere un corpo sporgente di proprietà individuale.

 

Pertanto in nessun caso l’edificio o una parte di esso può identificarsi come suolo, quali che siano le rispettive individuazioni catastali, attribuite per ragioni di carattere fiscale. Ne consegue che, in materia condominiale nessuna porzione dell’edifico, anche se di proprietà individuale e perciò corrispondente in catasto ad una particella diversa da quella identificante l’area su cui sorge il fabbricato comune, può essere considerata come suolo.

 

Ne deriva che il suolo e le fondamenta sono oggetto di proprietà comune.

 

 

Titolo contrario

Secondo la giurisprudenza, la natura comune (cioè la condominialità) di un bene ricompreso nell’elenco del codice civile può essere esclusa quando vi sia un atto scritto, da cui risulti in modo chiaro ed inequivocabile l’esclusione della qualità di cosa comune, senza che sia a tal fine sufficiente il mero silenzio; oppure quando il bene abbia una destinazione particolare (come nel caso in cui si tratti di un bene dotato di propria autonomia ed indipendenza e pertanto non legato da una destinazione di servizio rispetto all’edificio condominiale.

L’esistenza del titolo contrario deve essere dimostrata dal condomino che vanti la proprietà esclusiva su un determinato bene.


La sentenza

Corte di Cassazione, sez. II Civile, sentenza 20 aprile – 28 settembre 2016, n. 19215
Presidente Mazzacane – Relatore Falaschi

Svolgimento del processo

Con atto di citazione notificato il 29 ottobre 1997 la IMMOBILIARE MIRELLA s.a.s., premettendo di essere proprietaria di immobile sito nel corpo avanzato della palazzina (…), facente parte del Condominio (omissis) , evocava, dinanzi al Tribunale in Sanremo, il Condominio predetto e precisato che detto immobile presentava gravi lesioni sia al piano di abitazione sia in quello seminterrato, dipendenti dal cedimento di strutture portanti, chiedeva la condanna del convenuto all’immediata realizzazione dei lavori necessari ad ovviare agli inconvenienti lamentati, oltre al risarcimento dei danni.
Instaurato il contraddittorio, nella resistenza del Condominio, che assumeva trattarsi di entità edilizia autonoma, non ricompresa nell’edificio condominiale, oltre a svolgere riconvenzionale per ottenere la restituzione di porzione di area condominiale occupata dalla società attrice in via esclusiva, il giudice adito, espletata c.t.u., rigettata la domanda attorea, accoglieva quella riconvenzionale, condannando l’attrice anche al risarcimento del danno liquidato in Euro 1.000,00, oltre accessori.
In virtù di rituale appello interposto dalla

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[1] Cass. sent. n. 19215/16 del 28.09.2016.

[2] Art. 1117 cod. civ.

 


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