Disdetta contratto d’affitto: le regole da rispettare
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2 Nov 2016
 
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Maura Corrado
 


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Disdetta contratto d’affitto: le regole da rispettare

La disdetta del contratto d’affitto deve essere realizzata nell’interesse sia del locatore che del conduttore. Tempi, modi, cause, procedure: tutto in questa guida.

 

 

Contratto di locazione: di cosa si tratta?

La lunga durata dei contratti di locazione rende di fondamentale importanza la disdetta del contratto, sia da parte del locatore – per permettergli di interrompere il prosieguo del rapporto, dopo una prima scadenza obbligatoria, e di reimpossessarsi dell’immobile – sia da parte del conduttore, venuta meno l’esigenza originaria che lo ha portato a stipulare il contratto e liberandosi dal peso del canone.

 

Per completezza, ricordiamo, in via preliminare, che il contratto di locazione (o contratto di affitto) è quello con il quale un soggetto, detto locatore, si impegna a garantire il godimento di un bene (un’abitazione o un altro bene immobile) a favore di un altro soggetto, detto locatario o conduttore, dietro versamento periodico di un determinato corrispettivo, detto canone. Lo stesso conduttore di obbliga, inoltre, a restituire nei tempi prestabiliti la cosa ricevuta in uso, nel medesimo stato in cui gli è stata consegnata: per intenderci, se Tizio affitta a Caio un villino nuovo di zecca, Caio dovrà – a contratto finito – restituirglielo nello stesso stato, fatta eccezione per la normale usura dovuta all’uso e al decorso del tempo.

 

 

Disdetta contratto d’affitto: qual è l’obiettivo?

L’istituto della disdetta alla prima scadenza assume un’importanza fondamentale nella misura in cui rappresenta il punto di equilibrio degli interessi in gioco, quello del conduttore alla stabilità del rapporto e quello del locatore alla disponibilità dell’immobile.

 

 

Disdetta contratto d’affitto: come deve procedere il locatore?

La disdetta, per produrre i suoi effetti, deve concretarsi in una manifestazione di volontà nei confronti del conduttore volta a non rinnovare il contratto alla scadenza. Per questo motivo, non può essere formulata in termini contraddittori: detto altrimenti, il conduttore deve essere posto nelle condizioni di capire chiaramente l’intenzione di impedirgli di occupare l’immobile oltre la scadenza del contratto.

 

Nei contratti a uso di abitazione, alla prima scadenza, cioè trascorsi i primi quattro anni per i contratti liberi (quelli svincolati da schemi predefiniti e che rispettano solo le clausole obbligatorie fissate dalla legge: sono detti anche 4+4 per la loro durata) e i primi tre per i contratti concordati (sono quelli che devono rispettare le condizioni contrattuali previste in appositi accordi definiti in sede locale fra le organizzazioni maggiormente rappresentative della proprietà edilizia e dei conduttori, depositati presso ogni Comune dell’area territorialmente interessata; sono detti anche 3+2), il locatore può riottenere la disponibilità dell’immobile dando disdetta al conduttore: a tal fine dovrà inviargli almeno sei mesi prima della scadenza (i mesi diventano 12 o 18 nel caso di immobili ad uso non abitativo o adibiti ad attività alberghiere) una raccomandata con avviso di ricevimento contenente l’indicazione del motivo per cui non intende far proseguire il contratto di locazione in corso.

 

È importante ricordare che la disdetta è un atto recettizio: significa che produce i propri effetti, cioè di impedire il rinnovo del contratto, solo dal momento in cui perviene al destinatario che ne prende atto, salva una diversa pattuizione delle parti. Proprio per quanto detto, è tardiva la disdetta spedita prima del termine contrattualmente previsto per l’esercizio della relativa facoltà, ma pervenuta al destinatario successivamente a tale data. È il locatore a dover fornire la prova che la raccomandata di disdetta del contratto di locazione sia pervenuta tempestivamente a conoscenza del conduttore; spetta a quest’ultimo, invece, dimostrare che nel plico raccomandato ricevuto c’era una lettera di contenuto diverso. Il consiglio che ci si sente di dare, pertanto, è di evitare di inserire la comunicazione in un plico raccomandato contenente anche altre comunicazioni, magari con l’obiettivo di risparmiare: il rischio, infatti, è che il destinatario provi la ricezione di una sola comunicazione diversa dalla disdetta.

 

 

Disdetta contratto d’affitto: per quale motivo?

Il locatore non può decidere di non rinnovare il contratto semplicemente perché intende riottenere l’immobile: deve specificare i motivi del suo comportamento, in modo da consentire al conduttore – e al giudice in un eventuale giudizio che dovesse instaurarsi – di verificarne la fondatezza e di controllare, dopo l’avvenuto rilascio, l’effettiva destinazione dell’immobile all’uso indicato [1].

 

Quali sono, quindi, i possibili motivi della disdetta? Vediamoli [2].

  1. Il locatore può disdire il contratto di locazione quando intende destinare l’immobile locato a uso abitativo, commerciale, artigianale o professionale proprio, del coniuge, dei genitori, dei figli o dei parenti entro il secondo grado (cioè fratelli, sorelle, nipoti intendendo per tali i figli dei figli) oppure all’esercizio di attività dirette a perseguire finalità pubbliche, sociali, mutualistiche, cooperative, assistenziali, culturali o di culto: ad esempio, Tizio affitta il proprio appartamento a Caio; successivamente, decide di utilizzare quello stesso appartamento per aprire un negozio di abbigliamento o per destinarlo a prima casa della figlia Mevia che sta per sposarsi; Tizio può quindi inviare disdetta a Caio. In tal caso, la legge prevede che la disdetta debba essere accompagnata dalla contestuale offerta al conduttore di altro immobile idoneo;
  2. la disdetta può intervenire anche nel caso in cui il conduttore disponga di un alloggio libero e idoneo nello stesso comune in cui si trova l’immobile locato oppure non occupa continuativamente l’immobile senza giustificato motivo: ad esempio, Tizio prende in affitto un appartamento a Lecce per abitarvi con la fidanzata Mevia, in realtà, non lo utilizza in quanto ha un villino nello stesso comune che può ospitarli;
  3. disdetta giustificata anche nell’ipotesi in cui l’unità immobiliare locata è compresa in un edificio gravemente danneggiato da ricostruire o da ristrutturare integralmente o è sita all’ultimo piano e il proprietario intende eseguire sopraelevazioni: si comprende che, in casi di tal genere, la presenza del conduttore nell’immobile ostacola la realizzazione delle opere; pensiamo a Sempronio, proprietario dell’immobile, che intenda costruire una mansarda sull’appartamento dato in affitto a Filano;
  4. altro caso di disdetta si può verificare quando il locatore intende vendere l’immobile a terzi e non ha la proprietà di altri immobili a uso abitativo oltre a quello eventualmente adibito a propria abitazione. Al conduttore spetta in tal caso il diritto di prelazione, da esercitare entro 60 giorni dal momento in cui il locatore gli comunica in modo esatto le condizioni della vendita: significa che il locatore dovrà comunicare che l’immobile è in vendita al conduttore che già lo abita, mettendolo in condizioni di decidere se acquistarlo o meno.

 

L’indicazione dei motivi è, dunque, necessaria e tassativa, tanto che, se così non fosse, il diniego di rinnovo è nullo: in pratica, il contratto prosegue anche per il successivo periodo previsto dalla legge. Quando si verifica la situazione in questione, la disdetta nulla può convertirsi in una disdetta cosiddetta semplice, o a regime libero, per la cui validità non è necessario esporre alcuna motivazione e, come tale, è efficace per la seconda scadenza. Perché questo avvenga, però, è necessario che la comunicazione abbia un contenuto diretto a manifestare una volontà contraria alla prosecuzione e alla rinnovazione del rapporto. Non a caso, la disdetta può essere comunicata con qualsiasi forma, a patto che sia idonea a portare a conoscenza del conduttore l’inequivocabile volontà del locatore di fare cessare la locazione.

 

 

Disdetta contratto d’affitto: quando si può ripristinare il contratto?

Succede frequentemente che, ad esempio, Tizio comunica al conduttore Caio la disdetta per uno dei motivi di cui abbiamo detto, riacquistando la disponibilità dell’alloggio ma non ne fa l’uso che ha comunicato a giustificazione del recesso: a questo punto, nel termine di 12 mesi, il conduttore ha diritto al ripristino del rapporto di locazione alle stesse condizioni del contratto disdettato o, in alternativa, al risarcimento del danno, pur in difetto di prova, nella misura predeterminata dalla legge, non inferiore a 36 mensilità dell’ultimo canone versato [3].

Può succedere che non possa essere ripristinato il contratto in quanto terzi in buona fede hanno, nel frattempo, acquistato il bene oppure lo abbiano ottenuto in locazione: quando si verifica una situazione di questo genere al conduttore resta solamente la possibilità di richiedere il risarcimento del danno. Facciamo un esempio, per capire meglio: Tizio invia a Caio, conduttore del suo immobile, raccomandata di disdetta motivandola con la necessità di dover riottenere la casa per destinarla a prima abitazione della figlia che sta per sposarsi. Tuttavia, Caio nota che l’immobile in questione non viene abitato dalla figlia di Tizio ma viene dato in locazione a Filano, che nulla sapeva del rapporto di affitto tra Tizio e Caio. In tal caso, quest’ultimo non potrà riottenere la casa in affitto ma solo chiedere un risarcimento, proprio per tutelare Filano, terzo in buona fede.

 

 

Disdetta contratto d’affitto: cosa succede alla seconda scadenza?

Una volta giunti, invece, alla seconda scadenza (per intendersi, dopo gli 8 anni nel contratto a canone libero; dopo 5 in quelli a canone concordato), non occorre motivare la ragione per cui si nega il rinnovo e il locatore può, previa disdetta da inviare sempre nel termine di legge (sei mesi per le abitazioni, un anno per l’uso diverso), ottenere la cessazione del contratto. In assenza di disdetta, il contratto si rinnova tacitamente alle medesime condizioni. Se, scaduti i primi otto anni, il contratto si rinnova allo stesso canone per altri quattro anni, il locatore potrà, alla scadenza anche di questi, previa tempestiva disdetta, ottenere il rilascio del bene locato, volontariamente o a mezzo di un provvedimento del giudice [4].

 

 

Disdetta contratto d’affitto: come funziona per gli immobili non abitativi?

Anche per i contratti a uso diverso dall’abitazione (cioè quelli usati per attività commerciali, artigianali, turistiche, ecc…), giunti alla prima scadenza, il locatore può negare il rinnovo solo in alcuni casi, con comunicazione da inviare almeno 12 mesi prima della scadenza:

  1. quando intende adibire l’immobile a propria abitazione, del coniuge o dei parenti entro il secondo grado in linea retta (figli, genitori e nipoti);
  2. quando intende adibire l’immobile all’esercizio di un’attività commerciale, industriale, artigianale, di interesse turistico, quali agenzie di viaggio e turismo, impianti sportivi e ricreativi, aziende di soggiorno ed altri organismi di promozione turistica e simili o all’esercizio abituale e professionale di qualsiasi attività di lavoro autonomo o di attività alberghiere, a patto che dette attività siano svolte dal locatore in proprio o dal suo coniuge e/o dai suoi parenti entro il secondo grado in linea retta (genitori, figli o nipoti);
  3. se il locatore è una pubblica amministrazione, un ente pubblico o di diritto pubblico, laddove intenda adibire l’immobile all’esercizio di attività tendenti al conseguimento della propria finalità istituzionale;
  4. quando intende ristrutturare l’immobile al fine di rendere la superficie dei locali conforme ai piani comunali e se detta ristrutturazione/adeguamento è incompatibile con la presenza del conduttore nell’immobile. Ad esempio, nel caso di negozio adibito alla vendita la cui apertura sia autorizzata dal piano comunale.

 

Non serve, invece, indicare alcun motivo per la seconda scadenza e la disdetta dovrà limitarsi a manifestare una ferma volontà di non fare proseguire oltre la locazione.

 

 

Disdetta contratto d’affitto: come far fronte ai disagi del conduttore?

Facile intuire che il conduttore che non possa gestire il proprio esercizio deve far fronte a una situazione complessa, per la quale gli viene riconosciuta un’indennità per la perdita dell’avviamento commerciale, inteso come capacità dell’impresa di produrre utili. Tale indennità gli viene corrisposta anche in assenza di una prova effettiva dell’avviamento nella misura di 18 mensilità dell’ultimo canone versato, che divengono 21 per le locazioni alberghiere, a condizione che lo svolgimento di queste attività comporti contatti diretti con il pubblico degli utenti e dei consumatori [5]. Non rileva la circostanza che il conduttore, successivamente alla disdetta del contratto, abbia cessato di svolgere ogni attività all’interno dell’immobile locato prima della risoluzione del rapporto. L’indennità in oggetto raddoppia se, entro un anno dall’avvenuto rilascio, l’immobile viene da chiunque altro, locatore compreso, adibito all’esercizio della medesima attività prima svolta dal conduttore uscente o comunque compresa nella stessa tabella merceologica, che sia affine a quella dell’uscente: ciò al fine di evitare che il locatore (o chi per lui) possa arricchirsi attraverso l’avviamento commerciale apportato all’impresa dal conduttore.

 

 

Disdetta contratto d’affitto: come funziona per il conduttore?

La risoluzione anticipata del contratto di locazione è possibile anche per il conduttore, in modo, peraltro, molto più agevole rispetto a quanto non sia previsto per il locatore: il conduttore, infatti, ha la possibilità di recedere in qualsiasi momento, avvalendosi dell’apposita clausola di recesso convenzionale che viene inserita nel contratto e che concede al conduttore la facoltà di recesso indipendentemente dalla sopravvenienza di gravi motivi oppure in presenza di gravi motivi [6], che andranno specificati nella lettera di preavviso da inviare al locatore, a mezzo raccomandata, almeno 6 mesi prima. L’effetto risolutivo – inteso come venir meno del contratto – si produce al momento del compimento del periodo di preavviso: in pratica, i canoni devono essere comunque corrisposti fino alla scadenza del termine semestrale, anche se il rilascio dell’immobile avvenga prima.

Il preavviso è importante, in quanto, in sua assenza, per il locatore si verifica il rinnovo del contratto di locazione alle stesse condizioni del precedente; per il conduttore sorge l’obbligo di versare al locatore l’importo corrispondente a sei canoni mensili, pari al periodo del mancato preavviso, anche in presenza del rilascio dell’immobile [7]. Non solo: per quest’ultimo, è prevista anche la condanna al risarcimento dei danni subiti dal locatore, a causa dell’anticipata restituzione dell’immobile. L’onere di dimostrare l’inadempimento del conduttore e che l’immobile è rimasto libero e non utilizzato grava sul locatore.

 

Per le locazioni a uso diverso dall’abitazione, i gravi motivi che, indipendentemente dalle previsioni contrattuali, consentono al conduttore di recedere dal contratto, devono sostanziarsi in fatti involontari imprevedibili e sopravvenuti alla costituzione del rapporto: devono essere tali da rendere oltremodo gravosa – per il conduttore stesso, sotto il profilo economico – la prosecuzione del rapporto locativo: ad esempio, l’affittuario potrebbe giustificare il recesso con l’insostenibilità dei costi derivanti da una crisi del settore in cui lavora del tutto imprevedibile e sopravvenuta. L’importante è che il recesso sia conseguenza di fattori obbiettivi, imprevedibili al momento della stipulazione del contratto e sopravvenuti nel corso della locazione.

 

Se il conduttore, al contrario di quanto finora detto, intenda recedere pur in assenza di validi motivi e presupposti legittimi, il locatore non può fare altro che accettare l’anticipata riconsegna dell’immobile: la legge, però, lo tutela, consentendogli di pretendere il pagamento dei canoni futuri fino al termine del contratto (come pattuito) oppure fino al momento in cui l’immobile verrà nuovamente locato a terzi.

 

 

Disdetta contratto d’affitto: come può giustificarla il conduttore?

Anche il conduttore, nell’effettuare la disdetta, deve indicare i gravi motivi che la giustificano i quali devono avere una connotazione oggettiva: significa che, ad esempio, non rileva la valutazione del conduttore sulla convenienza o meno di continuare il rapporto locativo. Spieghiamo meglio: nel valutare se continuare il contratto o meno, va considerata certamente la questione sotto il profilo economico, ad esempio in relazione alla possibilità di trovare altri immobili a prezzi migliori e alle esigenze di vita. Ma tale valutazione non può piegarsi a esigenze e a scelte eccessivamente personali: ad esempio, non può giustificarsi il recesso del conduttore che ha chiesto di essere trasferito in un’altra città per lavorare, città, peraltro,  non lontana da quella in cui è ubicato l’immobile locato. In tal caso, non si può parlare di una prosecuzione del contratto di locazione molto gravosa [8] e il recesso è ingiustificato.

 

Disdetta contratto affitto: aspetti fiscali

Da un punto di vista fiscale, il conduttore è tenuto al pagamento del canone di locazione fino al momento di effettivo rilascio dell’immobile. È inoltre necessario adempiere agli oneri richiesti dall’Agenzia delle Entrate, con il pagamento della tassa di registro per la risoluzione anticipata, da ripartire tra il locatario e il conduttore: il versamento è di 67 euro, da corrispondere utilizzando il modello F24 Elide (codice tributo 1503). Devono essere riportati i dati del locatore e del conduttore, e gli estremi della registrazione del contratto di affitto.

 

Il mancato versamento dell’imposta di registro comporta l’applicazione della sanzione sull’imposta versata, pari a:

  • 30% per pagamenti con un ritardo di oltre 90 giorni;
  • 15% per pagamenti con un ritardo compreso tra i 15 e 90 giorni;
  • 1/15 di riduzione per ogni giorno di ritardo, entro i 14 giorni.

Il pagamento dell’imposta di registro deve avvenire entro 30 giorni dalla data:

  • del verificarsi della risoluzione o della cessione del contratto;
  • della decorrenza della proroga.

Da tali date vanno calcolati, quindi, i giorni di ritardo nel pagamento.

 


Modulo disdetta contratto d’affitto prevista dal contratto

Raccomandata con avviso di ricevimento

Egr. Sig. (locatore……)

Via/Piazza………..

Oggetto: disdetta contratto di locazione

 

Egr. Sig.

con la presente Le comunico l’intenzione di recedere anticipatamente dal contratto di locazione stipulato in data …………… e relativo all’immobile ad uso commerciale di sua proprietà sito a …………… in via

…………… .

Pertanto l’immobile Le verrà riconsegnato libero da persone o cose una volta trascorsi sei mesi dalla ricezione della presente.

In attesa di Suo riscontro cordiali saluti.

Data ……………………..

Firma ………………………

 


Lettera disdetta contratto d’affitto per gravi motivi

Raccomandata con avviso di ricevimento

Egr. Sig. (locatore……)

Via/Piazza………..

Oggetto: recesso del contratto per gravi motivi.

 

Egr. Sig….

Con la presente Le comunico, ai sensi e per gli effetti dell’art. 6 della legge 431 del 1998, la mia volontà di recedere dal contratto di locazione stipulato in data …………. e relativo all’alloggio di sua

proprietà sito in …………………. piano …………… per il seguente grave motivo insorto dopo la stipula del contratto: ……………………………….. (specificare il motivo).

Pertanto l’immobile Le verrà riconsegnato libero da persone o cose una volta trascorsi sei mesi dalla ricezione della presente.

In attesa di Suo riscontro cordiali saluti.

Data ……………………..

Firma ………………………

 


 

Fac simile per la disdetta contratto d’affitto per uso abitativo (inquilino)

Raccomandata con avviso di ricevimento

Egr. Sig. (locatore) …………………………..

Via/P.zza ……….

Con la presente dichiaro di recedere dal contratto di locazione in corso per l’immobile di via ……………………avvalendomi della clausola n. …. del contratto di locazione che prevede la mia facoltà

di recesso anticipato prima della scadenza del termine contrattuale (o in alternativa: “avvalendomi del disposto dell’art. 4 della L. 392 del 1978).

Pertanto l’immobile vi sarà riconsegnato libero di persone e cose in data

In attesa di Suo riscontro cordiali saluti.

Data ……………………..

Firma ………………………

 


Modulo disdetta contratto d’affitto non prevista da contratto (inquilino)

Raccomandata con avviso di ricevimento

Egregio Sig. (locatore)……..

Via/P.zza ……….

Con la presente La informo della mia intenzione di recedere anticipatamente dal contratto di locazione tra noi intercorrente e

relativo all’immobile di Sua proprietà sito in………………., ai sensi di quanto previsto dall’articolo 3 comma 6 della legge 9/12/1998 n.431

in quanto per i seguenti motivi………………………………….sono nella necessità di rilasciare l’immobile.

In attesa di un Suo riscontro cordiali saluti.

Data………

Firma……..

 


 

Modulo disdetta contratto di affitto consensuale

RISOLUZIONE DI CONTRATTO DI LOCAZIONE

Il sottoscritto ……………………………., nato a ………………………il ………………….codice fiscale …………………….., residente in …………………, via …………………………………… Nella qualità di locatore E il sottoscritto ……………………………………….., nato a ……………………………………. Codice fiscale ……………………………, residente in …………………………, via ………………………………. Nella qualità di conduttore

Premesso che:

con scrittura privata in data ……………….., registrata a …………………, il ……………., stipularono la locazione dell’unità immobiliare posta in ………………………….. via

……………………………., piano ……………………… interno ….., per la durata di anni …………………., e col canone annuo di ………………….

 

STABILISCONO CONCORDEMENTE

Di rescindere anticipatamente, e senza corrispettivo a carico né dell’una né dell’altra parte il contratto stipulato in data ………………..registrato a ………………………………in data

…………………al n. …………atti privati, con decorrenza dal ………………..e termine al ……………….a far tempo della data di firma della presente scrittura.

Registrazione e spese a carico di………………………………

Data …………………………

Il conduttore …………………….. Il locatore ……………………

 


Modulo disdetta contratto d’affitto locatore

Egr. Sig. ……(conduttore)

Via…. N……

Cap…. Città ….

 

OGGETTO: Disdetta a contratto di locazione ad uso abitativo.

 

Egregio Sig… (nome e cognome Inquilino)

con riferimento al contratto di locazione relativo all’unità immobiliare sita in …., Via…. con decorrenza il …. e scadenza il…..,

Le segnaliamo la  nostra necessità di ottenere la disponibilità dell’immobile in oggetto per destinarlo ………………..

(specificare il motivo del diniego alla rinnovazione del contratto in alternativa tra quelli indicati sopra)

 

Le comunichiamo pertanto la nostra volontà a non voler procedere al rinnovo della locazione oltre la prima scadenza contrattuale del ……., per il motivo specificato.

La invitiamo per cui, in vista dell’approsimarsi della scadenza contrattuale, di volerci indicare con cortese sollecitudine le modalità con le quali intende provvedere al rilascio dell’alloggio.

La cauzione Le sarà restituita all’esito della verifica sullo stato dei luoghi.

In attesa di un suo cortese riscontro porgiamo i migliori saluti.

 

Luogo e data…….

Il Locatore ………


[1] Cass. sent. n. 6550 del 17.08.2016.

[2] Art. 3, co. 1, l. n. 431 del 09.12.1998.

[3] Cass. sent. n. 1050 del 21.01.2016.

[4] Cass. sent. n. 1881/2016.

[5] Art. 35, l. n. 392 del 27.07.1978.

[6] Il diritto di recesso è disciplinato, per le locazioni abitative, dall’art. 3, co. 6, l. n. 431 del 09.12.1998, e per quelle a uso diverso dall’art. 27, co. 7 e 8, l. 392 del 27.07.1978.

[7] Cass. sent. n. 18167 del 23.10.2012.

[8] Cass. sent. n. 6553 del 05.04.2016.

 


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