La responsabilità della ditta che costruisce la casa
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2 Ott 2016
 
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La responsabilità della ditta che costruisce la casa

Edifici ed appartamenti: in caso di problemi all’immobile derivanti da una cattiva esecuzione dei lavori da parte della ditta costruttrice, si può chiedere il risarcimento del danno o la riduzione del prezzo.

 

Che succede se acquisti casa e, dopo qualche anno, ti accorgi di infiltrazioni di acqua tra i muri, di umidità, di spaccature e altri piccoli o grandi difetti di costruzione dell’edificio? Contro chi puoi rivalerti se una mattonella del pavimento salta per aria, se si forma una crepa sulla pittura, se uno dei tubi dell’acqua del piano superiore si rompe e l’umidità filtra fin dentro il tuo appartamento? E che succede se la ditta costruttrice si disinteressa delle tue richieste volte a ottenere la riparazione dell’immobile da poco acquistato a sue spese? A queste domande ha dato una risposta la Cassazione con una recente sentenza [1].

 

 

La responsabilità del costruttore per piccoli e gravi difetti

Il codice civile disciplina, in modo abbastanza preciso, la responsabilità dell’appaltatore (in questo caso la ditta costruttrice dell’edificio). Le ipotesi prese in considerazione dal codice sono due:

  1. gravi difetti di costruzione [2]: sono quelli che compromettono la stessa stabilità dell’edificio, determinati da una cattiva esecuzione dell’opera o del progetto o da un problema collegato al suolo sul quale il palazzo è stato eretto. Si tratta dei vizi più importanti e determinanti, quelli che rendono del tutto inservibile l’immobile acquistato. In tal caso, l’acquirente ha una garanzia di dieci anni dal compimento dell’edificio. Se, infatti, l’immobile rovina in tutto o in parte o presenta evidente pericolo di rovina o gravi difetti, la ditta costruttrice è responsabile entro massimo un decennio, non solo nei confronti di colui a cui, inizialmente, ha venduto l’appartamento, ma anche verso coloro a cui quest’ultimo ha venduto la casa. Tale garanzia opera a condizione che: I) l’acquirente denunci il difetto di costruzione entro 1 anno dalla scoperta; il termine per la denuncia, da farsi con raccomandata a.r., inizia a decorrere non da quando il vizio si è manifestato (ad esempio, la comparsa della macchia d’umidità), ma dal momento in cui il proprietario ha preso consapevolezza delle relative cause (ad esempio perché si è valso di una perizia che ha evidenziato i difetti di costruzione); II) entro un anno dalla predetta diffida, l’acquirente inizi la causa in tribunale.
  2. tutti gli altri difetti di costruzione e, in generale, quelli meno gravi (crepe sui muri, infiltrazioni di acqua, ecc.) [3]: in tal caso, ferma restando la responsabilità del costruttore per 10 anni, è necessario che: I) l’acquirente denunci il difetto di costruzione entro 60 giorni dalla scoperta (anche in questo caso è necessario considerare la conoscenza delle effettive cause e non del semplice effetto). La denunzia non è necessaria se l’appaltatore ha riconosciuto le difformità o i vizi o se li ha occultati; II) avvii la causa entro 2 anni dalla predetta diffida.

 

 

Cosa deve fare la ditta costruttrice?

Nei predetti casi, il proprietario dell’appartamento ha tre diverse possibilità per far valere i propri diritti. In tutti i casi deve ovviamente rivolgersi al giudice e fare causa alla ditta costruttrice. Egli, in particolare, può chiedere:

  • la condanna dell’appaltatore all’eliminazione dei vizi dell’opera a sue spese. In questo modo, il tribunale ordina alla ditta costruttrice di ripagare le spese necessarie per eliminare, definitivamente e radicalmente, i difetti di costruzione, anche mediante la realizzazione di opere diverse e più costose di quelle originariamente progettate nel capitolato d’appalto, purché utili a che l’opera possa fornire la normale utilità propria della sua destinazione;
  • oppure la riduzione del prezzo di acquisto che, se già pagato, dovrà essere in parte rimborsato;
  • o, in ultimo, nei casi di vizi di costruzione più gravi, lo scioglimento del contratto (in gergo tecnico, la risoluzione del contratto) con, eventualmente, il risarcimento del danno in caso di colpa dell’appaltatore. In questo modo, l’acquirente restituisce l’immobile difettoso appena acquistato e ottiene la restituzione dei soldi pagati al costruttore con tutti gli interessi. Se riesce a dimostrare di aver, da tutta tale operazione, subito un ulteriore danno, egli ne può chiedere il rimborso. Anche in questo caso, egli deve agire entro 10 anni.

 

 

Per quali vizi la ditta costruttrice è responsabile?

Come abbiamo detto, il costruttore è responsabile tanto per i piccoli, quanto per i gradi difetti di costruzione. Se, però, nel primo caso l’acquirente deve inviare la diffida entro 60 giorni dalla scoperta e avviare la causa entro due anni, nel secondo caso la raccomandata va spedita entro 1 anno e l’azione intrapresa entro l’anno successivo.

 

L’acquirente può agire nei confronti del costruttore in ogni caso di alterazione dell’opera, anche quando essa sia relativa ad elementi accessori o secondari che consentono l’impiego duraturo cui è destinata l’opera medesima, che riduca, in modo apprezzabile, il godimento della casa nella sua globalità.

 

 

Il risarcimento scatta solo se l’appartamento è ultimato

La garanzia per vizi e difetti della costruzione (l’appartamento) scatta solo dopo il totale compimento dell’edificio; in caso di mancata ultimazione il committente può far valere, nei confronti dell’appaltatore, la comune responsabilità contrattuale.

 

 

Quando il costruttore non è responsabile?

L’appaltatore non è responsabile solo se dimostra:

  • che gli errori non potevano essere riconosciuti con l’ordinaria diligenza richiesta all’appaltatore stesso;
  • oppure che, pur essendo gli errori stati chiaramente prospettati e denunciati al committente, questi ha però imposto, direttamente o tramite il direttore dei lavori, l’esecuzione del progetto ribadendo le istruzioni; in tal caso, infatti, l’appaltatore ha agito come a lui ordinato dal committente, a rischio di quest’ultimo. Insomma, non siamo più davanti a un contratto di appalto ma di semplice lavoro subordinato.

 

 

Quando l’acquirente dell’acquirente è tutelato?

Che succede se l’acquirente dell’appartamento venda a sua volta l’immobile a un’altra persona? Quest’ultima, qualora i vizi dell’appartamento sopraggiungano in un secondo momento (ossia dopo la seconda vendita), può agire contro il primo appaltatore? Secondo la giurisprudenza ciò è consentito solo nel caso di gravi difetti di costruzione e non per tutti gli altri [4].

 


La sentenza

Corte di Cassazione, sez. II Civile, sentenza 25 maggio – 21 settembre 2016, n. 18522
Presidente Manna – Relatore Picaroni

Ritenuto in fatto

1. – È impugnata la sentenza della Corte d’appello di Venezia, 24 novem­bre 2010 e notificata il 9 febbraio 2011, che ha parzialmente riformato la senten­za dei Tribunale di Treviso n. 2460 del 2006.
1.1. – Il Tribunale aveva accolto la domanda proposta dal Condominio “Centro Residenziale La Piazza” e dai condomini AA.VV. i e Ceramiche Falsarella s.r.l., nei confronti di Edilvì s.p.a., e per l’effetto aveva condannato la predetta società al risarcimento del danno per i vizi e difetti dell’immobile dalla stessa realizzato, ed aveva accolto la domanda di manleva proposta da Edilvì nei confronti di Applic Plast s.r.l., società che aveva eseguito in subappalto i lavori di tinteggiatura dell’immobile, mentre aveva rigettato la stessa domanda nei confronti dell’altra impresa subappaltatrice, M. s.n.c., che aveva eccepito l’avvenuta deca­denza di Edilvi dall’azione di garanzia.
2. – La Corte d’appello, adita in via principale da Edllvi s.p.a. e in via Inci­dentale dal Condominio e dai condomini – e da Applic Plast s.r.l., ha ridotto l’importo liquidato dal

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[1] Cass. sent. n. 18522/16 del 21.09.2016.

[2] Art. 1669 cod. civ.

[3] Art. 1667 cod. civ.

[4] Secondo infatti la prevalente giurisprudenza, l’acquirente di un bene immobile non può esercitare l’azione di cui agli artt. 1667 e 1668 cod. civ. nei confronti del venditore che sia anche il costruttore, al fine di ottenere l’adempimento del contratto d’appalto e la eliminazione dei difetti dell’opera. Tale azione, invero, spetta solo al committente del contratto d’appalto, in quanto di natura contrattuale, diversamente di quella, di natura extracontrattuale, prevista dall’art. 1669 cod. civ. ed operante non solo a carico dell’appaltatore nei confronti del committente, ma anche a carico del costruttore nei confronti dell’acquirente.

 


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