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Lo sai che? Pubblicato il 2 ottobre 2016

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Lo sai che? La responsabilità della ditta che costruisce la casa

> Lo sai che? Pubblicato il 2 ottobre 2016

Edifici ed appartamenti: in caso di problemi all’immobile derivanti da una cattiva esecuzione dei lavori da parte della ditta costruttrice, si può chiedere il risarcimento del danno o la riduzione del prezzo.

Che succede se acquisti casa e, dopo qualche anno, ti accorgi di infiltrazioni di acqua tra i muri, di umidità, di spaccature e altri piccoli o grandi difetti di costruzione dell’edificio? Contro chi puoi rivalerti se una mattonella del pavimento salta per aria, se si forma una crepa sulla pittura, se uno dei tubi dell’acqua del piano superiore si rompe e l’umidità filtra fin dentro il tuo appartamento? E che succede se la ditta costruttrice si disinteressa delle tue richieste volte a ottenere la riparazione dell’immobile da poco acquistato a sue spese? A queste domande ha dato una risposta la Cassazione con una recente sentenza [1].

La responsabilità del costruttore per piccoli e gravi difetti

Il codice civile disciplina, in modo abbastanza preciso, la responsabilità dell’appaltatore (in questo caso la ditta costruttrice dell’edificio). Le ipotesi prese in considerazione dal codice sono due:

  1. gravi difetti di costruzione [2]: sono quelli che compromettono la stessa stabilità dell’edificio, determinati da una cattiva esecuzione dell’opera o del progetto o da un problema collegato al suolo sul quale il palazzo è stato eretto. Si tratta dei vizi più importanti e determinanti, quelli che rendono del tutto inservibile l’immobile acquistato. In tal caso, l’acquirente ha una garanzia di dieci anni dal compimento dell’edificio. Se, infatti, l’immobile rovina in tutto o in parte o presenta evidente pericolo di rovina o gravi difetti, la ditta costruttrice è responsabile entro massimo un decennio, non solo nei confronti di colui a cui, inizialmente, ha venduto l’appartamento, ma anche verso coloro a cui quest’ultimo ha venduto la casa. Tale garanzia opera a condizione che: I) l’acquirente denunci il difetto di costruzione entro 1 anno dalla scoperta; il termine per la denuncia, da farsi con raccomandata a.r., inizia a decorrere non da quando il vizio si è manifestato (ad esempio, la comparsa della macchia d’umidità), ma dal momento in cui il proprietario ha preso consapevolezza delle relative cause (ad esempio perché si è valso di una perizia che ha evidenziato i difetti di costruzione); II) entro un anno dalla predetta diffida, l’acquirente inizi la causa in tribunale.
  2. tutti gli altri difetti di costruzione e, in generale, quelli meno gravi (crepe sui muri, infiltrazioni di acqua, ecc.) [3]: in tal caso, ferma restando la responsabilità del costruttore per 10 anni, è necessario che: I) l’acquirente denunci il difetto di costruzione entro 60 giorni dalla scoperta (anche in questo caso è necessario considerare la conoscenza delle effettive cause e non del semplice effetto). La denunzia non è necessaria se l’appaltatore ha riconosciuto le difformità o i vizi o se li ha occultati; II) avvii la causa entro 2 anni dalla predetta diffida.

Cosa deve fare la ditta costruttrice?

Nei predetti casi, il proprietario dell’appartamento ha tre diverse possibilità per far valere i propri diritti. In tutti i casi deve ovviamente rivolgersi al giudice e fare causa alla ditta costruttrice. Egli, in particolare, può chiedere:

  • la condanna dell’appaltatore all’eliminazione dei vizi dell’opera a sue spese. In questo modo, il tribunale ordina alla ditta costruttrice di ripagare le spese necessarie per eliminare, definitivamente e radicalmente, i difetti di costruzione, anche mediante la realizzazione di opere diverse e più costose di quelle originariamente progettate nel capitolato d’appalto, purché utili a che l’opera possa fornire la normale utilità propria della sua destinazione;
  • oppure la riduzione del prezzo di acquisto che, se già pagato, dovrà essere in parte rimborsato;
  • o, in ultimo, nei casi di vizi di costruzione più gravi, lo scioglimento del contratto (in gergo tecnico, la risoluzione del contratto) con, eventualmente, il risarcimento del danno in caso di colpa dell’appaltatore. In questo modo, l’acquirente restituisce l’immobile difettoso appena acquistato e ottiene la restituzione dei soldi pagati al costruttore con tutti gli interessi. Se riesce a dimostrare di aver, da tutta tale operazione, subito un ulteriore danno, egli ne può chiedere il rimborso. Anche in questo caso, egli deve agire entro 10 anni.

Per quali vizi la ditta costruttrice è responsabile?

Come abbiamo detto, il costruttore è responsabile tanto per i piccoli, quanto per i gradi difetti di costruzione. Se, però, nel primo caso l’acquirente deve inviare la diffida entro 60 giorni dalla scoperta e avviare la causa entro due anni, nel secondo caso la raccomandata va spedita entro 1 anno e l’azione intrapresa entro l’anno successivo.

L’acquirente può agire nei confronti del costruttore in ogni caso di alterazione dell’opera, anche quando essa sia relativa ad elementi accessori o secondari che consentono l’impiego duraturo cui è destinata l’opera medesima, che riduca, in modo apprezzabile, il godimento della casa nella sua globalità.

Il risarcimento scatta solo se l’appartamento è ultimato

La garanzia per vizi e difetti della costruzione (l’appartamento) scatta solo dopo il totale compimento dell’edificio; in caso di mancata ultimazione il committente può far valere, nei confronti dell’appaltatore, la comune responsabilità contrattuale.

Quando il costruttore non è responsabile?

L’appaltatore non è responsabile solo se dimostra:

  • che gli errori non potevano essere riconosciuti con l’ordinaria diligenza richiesta all’appaltatore stesso;
  • oppure che, pur essendo gli errori stati chiaramente prospettati e denunciati al committente, questi ha però imposto, direttamente o tramite il direttore dei lavori, l’esecuzione del progetto ribadendo le istruzioni; in tal caso, infatti, l’appaltatore ha agito come a lui ordinato dal committente, a rischio di quest’ultimo. Insomma, non siamo più davanti a un contratto di appalto ma di semplice lavoro subordinato.

Quando l’acquirente dell’acquirente è tutelato?

Che succede se l’acquirente dell’appartamento venda a sua volta l’immobile a un’altra persona? Quest’ultima, qualora i vizi dell’appartamento sopraggiungano in un secondo momento (ossia dopo la seconda vendita), può agire contro il primo appaltatore? Secondo la giurisprudenza ciò è consentito solo nel caso di gravi difetti di costruzione e non per tutti gli altri [4].

note

[1] Cass. sent. n. 18522/16 del 21.09.2016.

[2] Art. 1669 cod. civ.

[3] Art. 1667 cod. civ.

[4] Secondo infatti la prevalente giurisprudenza, l’acquirente di un bene immobile non può esercitare l’azione di cui agli artt. 1667 e 1668 cod. civ. nei confronti del venditore che sia anche il costruttore, al fine di ottenere l’adempimento del contratto d’appalto e la eliminazione dei difetti dell’opera. Tale azione, invero, spetta solo al committente del contratto d’appalto, in quanto di natura contrattuale, diversamente di quella, di natura extracontrattuale, prevista dall’art. 1669 cod. civ. ed operante non solo a carico dell’appaltatore nei confronti del committente, ma anche a carico del costruttore nei confronti dell’acquirente.

Corte di Cassazione, sez. II Civile, sentenza 25 maggio – 21 settembre 2016, n. 18522
Presidente Manna – Relatore Picaroni

Ritenuto in fatto

1. – È impugnata la sentenza della Corte d’appello di Venezia, 24 novem­bre 2010 e notificata il 9 febbraio 2011, che ha parzialmente riformato la senten­za dei Tribunale di Treviso n. 2460 del 2006.
1.1. – Il Tribunale aveva accolto la domanda proposta dal Condominio “Centro Residenziale La Piazza” e dai condomini AA.VV. i e Ceramiche Falsarella s.r.l., nei confronti di Edilvì s.p.a., e per l’effetto aveva condannato la predetta società al risarcimento del danno per i vizi e difetti dell’immobile dalla stessa realizzato, ed aveva accolto la domanda di manleva proposta da Edilvì nei confronti di Applic Plast s.r.l., società che aveva eseguito in subappalto i lavori di tinteggiatura dell’immobile, mentre aveva rigettato la stessa domanda nei confronti dell’altra impresa subappaltatrice, M. s.n.c., che aveva eccepito l’avvenuta deca­denza di Edilvi dall’azione di garanzia.
2. – La Corte d’appello, adita in via principale da Edllvi s.p.a. e in via Inci­dentale dal Condominio e dai condomini – e da Applic Plast s.r.l., ha ridotto l’importo liquidato dal Tribunale a titolo risarcitorio a favore dei Condominio e dei condomini, su! rilievo che lo stesso doveva essere contenuto nei limiti della somma necessaria ad eliminare i vizi e difetti dell’opera come commissionata, con esclusione quindi dei cosiddetto cappotto, che non era stato previsto dalle parti. La Corte distrettuale ha inoltre rigettato la domanda di manleva proposta da Edilvì nei confronti di Applic Plast, sul rilievo che la predetta società non era responsabile dell’esecuzione degli intonaci, da cui era derivato il danno, mentre la M. s.n.c. non era tenuta alla garanzia, per la già rilevata decadenza di Edilvì dalla relativa azione.
3. – Per la cassazione della sentenza ricorrono, sulla base di cinque motivi, il Condominio “Centro Residenziale La Piazza” e i condomini AA.VV. Ceramiche Falsarella s.r.l., e V. B., E. B., E. B., G. B. in qualità di ere­di di T. B.. Resiste con controricorso Edlivì s.p.a., che propone ricorso incidentale affidato a tre motivi, al quale resistono i ricorrenti principali. Le parti hanno depositato memorie illustrative in prossimità dell’udienza. Sono rimaste intimate M. s.n.s. e Applic Plast s.r.l.

Considerato in diritto

1. – I ricorsi, principale ed incidentale, sono fondati nei limiti di seguito specificati. Risulta prioritario l’esame dei ricorso incidentale proposto da Edilvì spa, che pone questioni afferenti l’an debeatur.
1.1. – Con il primo motivo dei ricorso incidentale è dedotta violazione degli artt. 1667 e 1669 cod. civ., nonché vizio di motivazione, e si ripropone l’eccezione di decadenza e prescrizione dell’azione di garanzia promossa dal Con­dominio e dai condomini, in tesi già pienamente consapevoli dell’esistenza ed en­tità dei vizi.
1.2. – La doglianza è infondata.
La Corte d’appello ha evidenziato che – ferma restando la sussumibilità dei vizi denunciati nel paradigma dell’art. 1669 cod. civ., peraltro neppure contestata da Edilvì – la visibilità dei vizi, risalente all’epoca dell’assemblea condominiale del 26 novembre 1997, non era sufficiente a ritenere raggiunta la consapevolezza dell’esistenza degli stessi, che consiste nell’apprezzabile grado di conoscenza og­gettiva della gravità e della derivazione causale dalla imperfetta esecuzione dell’opera (ex plurimis, Cass., sez. 1, sentenza n. 2460 dei 2008; Cass, sez. 2, sentenza n. 3040 del 2015).
2. – Con il secondo motivo è dedotto vizio di motivazione con riferimento alla responsabilità di Edilvì per l’esecuzione dell’intera realizzazione del comples­so condominiale. Risultava provato, infatti, che le opere esterne al sedime erano state eseguite dalla B. s.p.a., riunita in ATI con Edilvi su appalto dei Comune di San Polo in Piave, e pertanto Edilvì non poteva essere ritenuta responsabile dei vizi e difetti riscontrati nelle opere esterne, trattandosi di responsabilità rico­nosciuta ai sensi dell’art. 1669 cod. civ., che esigeva la partecipazione materiale di Edilvì alla commissione dell’illecito. Diversamente, il Tribunale prima e la Corte d’appello poi avevano ritenuto sussistente la responsabilità di Edilvì in solido con B., in forza del legame derivato dall’essere le due società riunite in ATI per l’esecuzione delle opere.
2.1. – La doglianza è fondata.
La responsabilità di Edilvì per i vizi riscontrati sulle opere esterne è stata affermata dalla Corte d’appello in forza della partecipazione della predetta società all’Associazione temporanea d’impresa, costituita tra la stessa e B. spa, e di cui quest’ultima era capogruppo. L’argomento non è sufficiente a sorreggere il dictum in quanto l’art. 1669 cod. civ. configura un’ipotesi di responsabilità extra­contrattuale, che esige l’accertamento del contributo causale del soggetto passi­vo all’attività da cui è derivato il danno (ex plurimis, Cass., sez. 2, sentenza n. 17874 del 2013), né la necessità di tale accertamento viene meno per il fatto che l’appaltatore sia costituito da più imprese riunite in ATI, posto che l’associazione temporanea di imprese non dà vita ad un centro autonomo di imputazione giuri­dica (ex plurimis, Cass., sez. 3, sentenza n. 29737 del 2011).
3. – Con il terzo motivo è dedotto vizio di motivazione sul punto decisivo e controverso della transazione, con la quale Edilvi e il Condominio avevano defini­to le questioni relative alla conformità dei locali interrati alla normativa antincen­dio. La ricorrente incidentale contesta che la Corte d’appello abbia ritenuto tardi­va la documentazione prodotta, evidenziando che il certificato di prevenzione in­cendi, al cui rilascio era sospensivamente condizionata la transazione, era stato rilasciato successivamente alla introduzione dei giudizio di gravame, e che per­tanto la produzione documentale in appello era ammissibile ai sensi dell’art. 345 cod. proc. civ.
3.1. – La doglianza è inammissibile.
La Corte d’appello, nel rigettare il motivo di gravame riguardante la man­cata dichiarazione della cessazione della materia del contendere, relativamente ai vizi riscontrati nel piano interrato destinato a garage, ha evidenziato, da un lato, che la transazione e i documenti connessi erano tutti esistenti e noti a Edilvì pri­ma dell’udienza di precisazione delle conclusioni di primo grado, e, dall’altro lato, che la contestazione della controparte era comunque ostativa alla declaratoria di cessazione della materia del contendere sul punto. La ricorrente incidentale cen­sura soltanto la prima ratio, sicché l’eventuale accoglimento della doglianza non potrebbe comunque comportare la cassazione della sentenza, che rimarrebbe sorretta dall’altra, e pertanto il motivo di ricorso è inammissibile per carenza di interesse (Cass., Sez. U, sentenza n. 7931 del 2013).
4. – Con il primo motivo dei ricorso principale è dedotta violazione e/o fal­sa applicazione degli artt. 2058, secondo comma, e 1669 cod. civ., e si contesta la determinazione del danno per equivalente, derivante dai vizi dell’opera, sulla base delle previsioni contenute nel contratto e non dell’effettivo costo di ripara­zione.
5. – Con il secondo motivo è dedotta violazione e/o falsa applicazione degli artt. 2058, secondo comma, 1669, 2056 cod. civ. e si contesta la riforma della decisione dei Tribunale, che aveva riconosciuto il maggior costo della riparazione rispetto alla previsione contrattuale, che invece costituiva applicazione del princi­pio di restitutio in integrum.
6. – Con il terzo motivo è dedotto vizio di motivazione e si contesta che la Corte d’appello abbia ridotto l’importo liquidato dal Tribunale a titolo di risarci­mento per equivalente, parametrandolo alle previsioni contrattuali, con riferi­mento esclusivo al danno derivante dai vizi dell’intonaco, senza chiarire le ragioni di tale diversificato trattamento.
6.1. – Le doglianze, che possono essere esaminate congiuntamente perché hanno ad oggetto la medesima questione della riduzione dell’importo dovuto per i vizi dell’intonaco, sono infondate.
La tesi dei ricorrenti principali, seguita dal Tribunale, che postula la para­metrazione del risarcimento per equivalente al costo della soluzione individuata dal CTU come tecnicamente più adeguata, non è condivisibile in quanto astrae dal contenuto del contratto e delle prestazioni pattuite. Secondo la giurispruden­za consolidata di questa Corte sul tema, il committente che esperisca i rimedi ri­paratori di cui all’art. 1668, primo comma, cod. civ. deve conseguire la medesi­ma utilità economica che avrebbe ottenuto se l’inadempimento dell’appaltatore non si fosse verificato, la cui determinazione va commisurata – nei limiti dei valo­re dell’opera o dei servizio – al quantum necessario per l’eliminazione dei vizi e delle difformità, ovvero ai quantum monetario per cui gli stessi vizi e difformità incidono sull’ammontare del corrispettivo in denaro pattuito, e non può tradursi nell’acquisizione di una utilità economica eccedente (Cass., sez. 2, sentenza n. 4161 dei 2015).
Non sussiste, di conseguenza, il denunciato limite motivazionale in quanto soltanto il rifacimento dell’intonaco con il cosiddetto cappotto, e quindi il ricono­scimento dell’importo corrispondente a titolo di risarcimento per equivalente, ri­sultava privo di giustificazione alla L. dei contenuto del contratto nel quale, come la Corte d’appello ha sottolineato, era stata pattuita la realizzazione di in­tonaci “normalissimi”, al costo di lire 19.000 al metro quadrato.
7. – Con il quarto motivo è dedotta violazione o falsa applicazione degli artt. 115 e 116 cod. proc. civ., e si contesta che la Corte d’appello abbia disatte­so le conclusioni dei CTU in punto di spese per il rifacimento dell’intonaco, senza specifiche censure tecniche all’elaborato peritale, ma soltanto per considerazioni di ordine economico.
8. – Con il quinto motivo è dedotto vizio di motivazione, in assunto insuffi­ciente, con riguardo all’accertamento dei costi di riparazione e si contesta l’omesso esame della documentazione tecnica concernente l’esecuzione del co­siddetto cappotto sull’immobile.
8.1. – Le doglianze, che possono essere esaminate congiuntamente in quanto connesse, sono fondate nella parte in cui contestano la mancata valuta­zione dei costi di rifacimento dell’intonaco, che non possono coincidere, per defi­nizione, con i costi di realizzazione dell’intonaco previsti contrattualmente, neces­sitando di attività preparatorie e successive ulteriori.
9. – All’accoglimento dei ricorsi segue la cassazione della sentenza impu­gnata, limitatamente ai motivi accolti, e il rinvio al giudice indicato in dispositivo che procederà ad un nuovo esame dell’appello principale e incidentale, e provve­derà anche a regolare le spese dei presente giudizio.

P.Q.M.

La Corte accoglie il secondo motivo dei ricorso incidentale, rigetta i rima­nenti, accoglie il quarto ed il quinto motivo del ricorso principale, rigettati i primi tre motivi, cassa e rinvia, anche per le spese dei presente giudizio, alla Corte d’appello di Venezia, in diversa sezione.

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