Canoni di locazione tassati anche se non pagati dall’inquilino
Lo sai che?
4 Ott 2016
 
L'autore
Maria Monteleone
 


Leggi tutti gli articoli dell'autore
 

Canoni di locazione tassati anche se non pagati dall’inquilino

Tassazione Irpef dei canoni di locazione, anche se non percepiti, fino alla risoluzione del contratto o alla convalida di sfratto: differenza tra locazione ad uso abitativo e locazione ad uso non abitativo.

 

I canoni di locazione non abitativa concorrono alla formazione del reddito personale ai fini Irpef anche se effettivamente non incassati a causa della morosità dell’inquilino. Per il Fisco, a prescindere dall’effettivo pagamento dei canoni, per il solo fatto che esiste un contratto di locazione esiste anche un reddito da locazione per il proprietario e tale reddito deve essere tassato.

 

La Cassazione, in una recente pronuncia [1], precisa che il reddito degli immobili locati per fini diversi da quello abitativo è individuato in relazione al reddito locativo fino quando risulta in vita un contatto di locazione. Di conseguenza anche i canoni non percepiti per morosità costituiscono reddito tassabile fino a che non sia intervenuta la risoluzione del contratto o un provvedimento di convalida di sfratto.

 

Tale principio è stato affermato dall’Agenzia delle Entrate [2] secondo la quale, per gli immobili locati ad uso diverso da quello abitativo, nonché in assenza di un procedimento giurisdizionale concluso, il canone di locazione va comunque sempre dichiarato così come risultante dal contratto di locazione, ancorché non percepito, rilevando in tal caso il momento formativo del reddito e non quello percettivo.

 

Spetta al proprietario dichiarare la risoluzione del contratto o lo sfratto dell’inquilino moroso ed evitare così la tassazione.

 

È bene evidenziare che con riguardo alla tassazione dei canoni non percepiti, sussiste una differenza tra locazione abitativa e locazione non abitativa.

 

 

Canoni non percepiti locazione abitativa

La legge prevede che i redditi fondiari concorrono, indipendentemente dalla percezione, a formare il reddito complessivo dei soggetti che possiedono gli immobili a titolo di proprietà, enfiteusi, usufrutto o altro diritto reale per il periodo di imposta in cui si è verificato il possesso.

 

Il reddito dei fabbricati è determinato sulla base delle tariffe d’estimo, stabilite secondo le norme della legge catastale per ciascuna categoria e classe (o per i fabbricati a destinazione speciale mediante stima diretta). Per i fabbricati concessi in locazione a terzi, il reddito fondiario è determinato assumendo il maggior ammontare fra il canone risultante dal contratto di locazione, ridotto forfetariamente del 5%, e la rendita catastale rivalutata del 5%.

 

In base alla regola generale secondo cui i redditi fondiari sono imputati al possessore indipendentemente dalla loro percezione, anche per il reddito da locazione non è richiesta la materiale percezione dei canoni. Pertanto, se il reddito fondiario è costituito dal canone di locazione, non rileva il canone effettivamente percepito dal locatore, bensì l’ammontare di esso contrattualmente previsto per il periodo di imposta di riferimento.

 

La rilevanza del canone pattuito, anziché della rendita catastale, opera fin quando risulta in vita il contratto di locazione. Solo a seguito della cessazione della locazione, per scadenza del termine o per il verificarsi di una causa di risoluzione del contratto, il reddito è determinato sulla base della rendita catastale.

 

Per le sole locazioni di immobili ad uso abitativo, la legge [3] ha stabilito che i relativi canoni, se non percepiti, non concorrono alla formazione del reddito complessivo del locatore dal momento della conclusione del procedimento giurisdizionale di convalida di sfratto per morosità del conduttore. Conseguentemente, detti canoni non devono essere riportati nella relativa dichiarazione dei redditi se, entro il termine di presentazione della stessa, si è concluso il procedimento di convalida di sfratto per morosità.

 

Inoltre, nel caso in cui il giudice confermi la morosità del conduttore anche per i periodi precedenti il provvedimento giurisdizionale, al locatore è riconosciuto un credito di imposta di ammontare pari alle imposte versate sui canoni venuti a scadenza e non percepiti.

 

 

Canoni non percepiti locazione non abitativa

La disposizione appena richiamata è limitata ai soli immobili concessi in locazione ad uso abitativo. Per le locazioni di immobili non abitativi il legislatore tributario non ha previsto una disposizione analoga. Ne consegue che:

 

– il relativo canone, anche se non percepito, va comunque dichiarato, nella misura in cui risulta dal contratto di locazione, fino a quando non intervenga una causa di risoluzione del contratto medesimo;

 

– le imposte assolte sui canoni dichiarati e non riscossi non potranno essere recuperate.

 

La Corte Costituzionale [4] ha ritenuto legittima la differenza tra i due tipi di locazione sulla base della circostanza che il sistema di tassazione che presiede alle locazioni non abitative non risulterebbe gravoso e irragionevole dal momento che il locatore potrebbe utilizzare tutti gli strumenti previsti per provocare la risoluzione del contratto di locazione (clausola risolutiva espressa, risoluzione a seguito di diffida ad adempiere, azione di convalida di sfratto) ed evitare la tassazione su somme non percepite.

 


[1] Cass. ord. n. 19240 del 28.09.2016.

[2] Ag. Entrate, circolare n. 11/E del 2014.

[3] Art. 26 TUIR.

[4] Corte Cost. sent. n. 362/2000.

 


richiedi consulenza ai nostri professionisti

 


Download PDF SCARICA PDF
 
 
Commenti