Difetti di costruzione: come ottenere il risarcimento?
Lo sai che?
2 Nov 2016
 
L'autore
Maura Corrado
 


Leggi tutti gli articoli dell'autore
 

Difetti di costruzione: come ottenere il risarcimento?

Casa nuova di zecca eppure umido alle pareti e tubi che gocciolano sono in agguato. Cosa fare? Contro chi agire? Di cosa risponde l’appaltatore? Scopriamolo insieme!

 

Immaginatevi la scena: due sposini freschi di matrimonio che vanno ad abitare in una casa nuova di zecca, munita di ogni confort. Passa qualche anno e… apriti cielo: mattonelle che traballano, macchie d’umido sui muri, infiltrazioni d’acqua dove meno te lo aspetti. Che fare? Mettersi le mani nei capelli non serve: la legge concede degli strumenti di tutela al neo-proprietario che si ritrovi con un bene difforme da quello che credeva di aver acquistato. Vediamo quali sono.

 

 

Difetti di costruzione: quali sono?

Quando si parla di responsabilità dell’appaltatore [1] si fa riferimento a due casi ben precisi:

  1. gravi difetti di costruzione, se ad essere compromessa è la stessa stabilità dell’edificio che è, per questo, inutilizzabile. Possono essere dovuti a una cattiva esecuzione dell’opera o del progetto o da un problema collegato al suolo sul quale il palazzo è stato eretto. Difetti particolarmente importanti e marcati, quindi, che possono determinare la rovina totale o parziale dell’edificio o provocare un significativo pericolo in tal senso. L’acquirente, in tal caso, ha 10 anni di tempo, decorrenti dal completamento dell’edificio, per farli valere nei confronti della ditta costruttrice a sua volta responsabile sia nei confronti di colui a cui, inizialmente, ha venduto l’appartamento, sia verso coloro a cui quest’ultimo ha venduto la casa. Chi agisce in giudizio facendo valere tale garanzia deve ricordare che essa opera solo ad alcune condizioni: il difetto di costruzione deve essere denunciato – con raccomandata a.r. – dall’acquirente entro un anno dalla scoperta. Il termine in questione inizia a decorrere da quando il proprietario si rende effettivamente conto delle cause del vizio: ad esempio, se salta un tubo dell’acqua, la denuncia deve essere fatta non dal giorno in cui l’evento si è verificato ma da quando il proprietario di casa, facendo dei lavori, si accorge della situazione della tubatura. Entro un anno dalla diffida, poi, occorre iniziare il giudizio;
  2. altri difetti di costruzione, meno gravi rispetto ai primi: anche in questo caso, la responsabilità del costruttore vale 10 anni. L’acquirente deve denunciare il difetto di costruzione entro 60 giorni dalla scoperta (sempre dal giorno in cui le relative cause sono effettivamente conosciute), a meno che l’appaltatore abbia riconosciuto le difformità o i vizi o se li abbia occultati. La causa deve essere iniziata entro due anni dalla denuncia.

 

Ogni possibile alterazione dell’immobile giustifica l’azione dell’acquirente nei confronti del costruttore, anche se relativa ad elementi accessori o secondari, a patto che riduca, in modo apprezzabile, il godimento della casa nella sua considerata nella sua interezza.

 

 

Difetti di costruzione: come muoversi?

Ma cosa può fare concretamente il proprietario dell’appartamento in casi di questo genere? Interpellare un legale per fare causa alla ditta costruttrice non è l’unica strada percorribile.

L’appaltatore potrà essere condannato a eliminare i vizi dell’opera a sue spese, anche attraverso opere diverse e più costose rispetto a quanto in origine pattuito, a patto che servano a far sì che l’opera possa svolgere le funzionalità sue proprie.

Altra possibilità è quella di chiedere la riduzione del prezzo di acquisto del bene, provvedendo al suo rimborso nel caso in cui sia stato già pagato.

Se il vizio di costruzione è marcato, si potrà optare per la soluzione estrema: si potrà cioè chiedere che il contratto firmato non produca più effetti (si sciolga) e il risarcimento del danno, se l’appaltatore ha avuto un comportamento colposo. Così facendo, il proprietario del bene potrà recuperare quanto pagato per acquistarlo e chiedere un ulteriore somma di denaro – sempre agendo entro 10 anni – se dimostra di aver subito un danno ulteriore.

 

 

Difetti di costruzione: l’appaltatore non ha scampo?

Vi sono dei casi in cui l’appaltatore non è responsabile, a condizione che dimostri che, pur comportandosi diligentemente secondo le proprie funzioni, gli errori non potevano essere riconosciuti. In alternativa, egli dovrà provare che, pur essendo gli errori stati denunciati al committente, questi ha comunque voluto eseguire i lavori secondo quanto progettato: in questo caso, l’appaltatore si è semplicemente attenuto agli ordini del committente nell’ambito di un contratto non di appalto ma di lavoro subordinato.

 

 

Difetti di costruzione: e se l’acquirente vende a sua volta?

Se l’acquirente dell’appartamento vende a sua volta l’immobile e dopo la vendita il nuovo acquirente si renda conto dell’esistenza di vizi, quest’ultimo può agire contro il primo appaltatore solo nel caso di gravi difetti di costruzione e non per tutti gli altri.


[1] Artt. 1667-1669 cod. civ.

 


richiedi consulenza ai nostri professionisti

 
 
Commenti