Se in casa piove acqua posso smettere di pagare l’affitto?
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7 Ott 2016
 
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Se in casa piove acqua posso smettere di pagare l’affitto?

Affitto: in caso di infiltrazioni, l’inquilino non può sospendere il pagamento del canone di locazione.

 

L’inquilino non può decidere, di propria iniziativa, di sospendere o ridurre il pagamento dell’affitto di un appartamento solo perché piove in casa e l’umidità e le infiltrazioni d’acqua non ne permetterebbero un adeguato godimento. È quanto ricorda il Tribunale di Cassino con una recente sentenza [1] che riprende un’interpretazione ormai stabile in giurisprudenza. L’unico caso in cui è ammesso interrompere il versamento del canone di locazione è quando l’immobile è completamente inutilizzabile e il conduttore è costretto ad andare a vivere altrove. Insomma, quando l’impossibilità di utilizzo dell’appartamento è parziale, solo il giudice può determinare a quanto può ammontare lo “sconto” sull’affitto e non può deciderlo, autonomamente, l’inquilino.

 

È quindi valido lo sfratto dell’inquilino che non paga l’affitto anche se nell’appartamento piove acqua e questi usa come scusa per la sua morosità la presenza di tali infiltrazioni. Male ha fatto, anziché farsi giustizia da sé e smettere di pagare il canone, a non adire le vie legali e chiedere al giudice di esentarlo dal pagamento in questione.

Nel caso di specie, l’appartamento locato presentava «alcuni fenomeni di umidità che si evidenziano sulle murature sotto forma di nebbie e muffe e sul pavimento con umidità e sali» da ricondursi – secondo il consulente tecnico nominato dal tribunale «ad una non corretta ventilazione degli ambienti, ad una elevata umidità conseguente alle attività svolte all’interno dei locali (bagni, cucine) od al sovraffollamento, ed infine ad incontrollate ed intermittenti fasi di riscaldamento nell’arco delle giornate».

Sintomatico, però, il fatto che il conduttore abbia sollevato tali questioni solo quando si è trovato in difficoltà a pagare il canone di affitto e non lo abbia invece fatto prima, continuando a viverci: a dimostrazione che l’utilizzo dell’immobile era ancora possibile (seppur parzialmente).

 

In passato la Cassazione ha affermato che: «In tema di locazione al conduttore non è consentito di astenersi dal versare il canone, ovvero di ridurlo unilateralmente, nel caso in cui si verifichi una riduzione o una diminuzione nel godimento del bene, e ciò anche quando si assume che tale evento sia ricollegabile al fatto del locatore. La sospensione totale o parziale dell’adempimento dell’obbligazione del conduttore è, difatti, legittima soltanto qualora venga completamente a mancare la controprestazione da parte del locatore», ossia l’appartamento sia totalmente inutilizzabile e invivibile [2].

 

 

Se manca il certificato di agibilità

Anche il fatto che manchi il certificato di agibilità non è una valida ragione per smettere di pagare l’affitto; è sempre la Cassazione a spiegare il perché: «Il mancato rilascio di concessioni, autorizzazioni o licenze amministrative relative alla destinazione d’uso dei beni immobili – ovvero alla abitabilità dei medesimi – non è di ostacolo» alla validità del contratto di affitto «sempre che vi sia stata, da parte del conduttore, concreta utilizzazione del bene; mentre, nella ipotesi in cui il provvedimento amministrativo necessario per la destinazione d’uso convenuta sia stato definitivamente negato, al conduttore è riconosciuta la facoltà di chiedere la risoluzione del contratto» [3].

 


[1] Trib. Cassino sent. n. 849/16 del 21.06.2016.

[2] «…Costituendo altrimenti un’alterazione del sinallagma contrattuale che determina uno squilibrio tra le prestazioni delle parti. Inoltre, secondo il principio inadimplenti non est adimplendum, la sospensione della controprestazione è legittima solo se conforme a lealtà e buona fede» Cass. sent. n. 13887/2011.

[3] Cass. sent. n. 12708/2010.

 

Autore immagine: 123rf com

 


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