HOME Articoli

Lo sai che? Pubblicato il 9 ottobre 2016

Articolo di

Lo sai che? A chi appartiene il sottotetto di un palazzo

> Lo sai che? Pubblicato il 9 ottobre 2016

Il sottotetto si presume di proprietà di tutti, salvo che esista un atto notarile che dimostri il contrario.

A chi appartiene il sottotetto di un edificio? La risposta è nel codice civile [1]: secondo la nostra legge, il sottotetto appartiene al condominio, inteso cioè come l’insieme di tutti i proprietari di appartamenti nello stabile. Quindi, ogni condomino è titolare di una quota del sottotetto secondo i propri millesimi. Con la conseguenza, anche, che egli ne può fare l’uso che vuole, purché non impedisca agli altri di fare altrettanto.

Questa regola, che si applica in automatico a tutti gli edifici, trova eccezione solo se esiste un atto pubblico che dimostri il contrario; in pratica deve sbucare fuori un rogito notarile ove si attesti che la proprietà del sottotetto spetta invece a un singolo condomino. È quanto ricordato dalla Cassazione con una recente sentenza [2].

La giurisprudenza, per usare delle parole più tecniche, parla a riguarda di presunzione di condominialità. Che significa? Per comprenderlo, usiamo le stesse parole del codice civile: «Sono oggetto di proprietà comune dei proprietari» dei singoli appartamenti «…i sottotetti destinati, per le caratteristiche strutturali e funzionali, all’uso comune».

Per superare la presunzione di condominialità del sottotetto occorre provare l’esistenza di una proprietà esclusiva.

In alternativa, se non esiste tale atto pubblico, chi ha utilizzato il sottotetto in modo esclusivo per venti anni, escludendo tutti gli altri dal pari uso, può rivendicare la proprietà ricorrendo all’istituto dell’usucapione.

Secondo la Suprema Corte, il sottotetto si presume comune a tutti i condomini quando, per le sue caratteristiche strutturali e funzionali, risulti oggettivamente destinato all’uso comune oppure all’esercizio di un servizio di interesse condominiale.

Viceversa, quando il sottotetto è destinato «all’esclusiva funzione di isolare e proteggere dal caldo, dal freddo e dall’umidità l’appartamento dell’ultimo piano, e non abbia dimensioni e caratteristiche strutturali tali da consentirne l’utilizzazione come vano autonomo, va considerato come pertinenza di tale appartamento».

A stabilire l’uso comune o meno del sottotetto è ovviamente il giudice.

note

[1] Art. 1117 cod. civ.

[2] Cass. sent. n. 20038/16 del 6.10.2016.

Il sottotetto si presume di proprietà di tutto il condominio quando può essere destinato – anche solo potenzialmente – ad un uso comune o all’esercizio di un servizio di comune interesse. Salvo che un atto pubblico disponga diversamente.

Nel caso invece in cui il sottotetto non abbia dimensioni e caratteristiche tali da servire a tutti i condomini, quindi non costituisce un vano autonomo, ma la sua funzione è solo quella di isolare l’appartamento dell’ultimo piano dal freddo, dalle intemperie o dal caldo, la proprietà è del titolare di tale appartamento.

Corte di Cassazione, sez. II Civile, sentenza 6 luglio – 6 ottobre 2016, n. 20038
Presidente Migliucci – Relatore Matera

Svolgimento del processo

Con atto di citazione notificato il 3-2-1990 G.G. e F.A. , premesso di essere proprietari in regime di comunione legale dell’appartamento sito in (OMISSIS) , secondo piano, e del posto auto al piano interrato, assumevano che erano di proprietà comune tutte le parti della palazzina destinate all’uso e al godimento di tutti i condomini e che, invece, l’originaria proprietaria e committente la costruzione dell’edificio, E.R. , non consentiva loro l’uso comune di dette parti, ad eccezione della scala. Gli attori, pertanto, convenivano dinanzi al Tribunale di Roma la E. e C.A. , costruttore dell’edificio, chiedendo dichiararsi il loro diritto all’uso delle parti comuni, e chiedendo altresì la redazione del regolamento condominiale e delle tabelle millesimali.
Integrato il contraddittorio nei confronti di P.O.A. e P.O.O. , ai quali E.R. aveva donato le parti di edificio di sua proprietà, con sentenza in data 152-2003 il Tribunale adito accoglieva la domanda, dichiarando condominiali le parti di edificio di cui all’art. 1117 c.c. – e segnatamente i locali sottotetto e quelli al piano interrato -, con esclusione di quelle che la E. si era riservata in esclusiva proprietà nel preliminare inter partes del 31-1-1979; dichiarava il difetto di legittimazione passiva di C.A. ; dichiarava inammissibili le domande relative alla redazione del regolamento condominiale e delle tabelle millesimali.
Avverso la predetta decisione proponevano appello E.R. , P.O.A. e P.O.O. , deducendo, in particolare, che il C.T.U. non aveva evidenziato una destinazione all’uso comune dei locali sottotetto; che tali locali non rientravano tra le parti comuni previste dall’art. 1117 c.c.; che nel preliminare inter partes del 31-1-1979 era fatta espressa riserva di proprietà esclusiva a favore della E. di tutte le parti non condominali e che, pertanto, l’acquisto si era perfezionato in ordine all’appartamento, al posto auto e alle parti “necessariamente” comuni.
Con sentenza in data 18-5-2011 la Corte di Appello di Roma rigettava il gravame.
Per la cassazione di tale sentenza hanno proposto ricorso E.R. , P.O.A. e P.O.O. , sulla base di due motivi.
G.G. e Fioretti Adriana hanno resistito con controricorso.
C.A. , già contumace in grado di appello, non ha svolto attività difensive.
In prossimità dell’udienza i ricorrenti hanno depositato una memoria ex art. 378 c.p.c..

Motivi della decisione

1) Con il primo motivo i ricorrenti lamentano la violazione e falsa applicazione degli arti. 1117, 1362, 1363, 1364, 1365, 1366, 2697 c.c., 115 c.p.c..
Deducono, in particolare:
a) che nel caso di sottotetto non opera la presunzione di condominalità prevista dall’art. 1117 c.c. e che, conseguentemente, è necessario uno specifico accertamento di fatto delle caratteristiche oggettive del bene, per determinarne la natura privata o comune. La Corte di Appello, al contrario, ha affermato la comunione del sottotetto di cui si discute senza verificare se, tenuto conto delle sue caratteristiche strutturali, esso potesse considerarsi oggettivamente destinato, sia pure potenzialmente, all’uso comune e all’esercizio di un servizio di interesse condominiale;
b) che la Corte di Appello, nel ritenere insufficiente la prova fornita dai convenuti (preliminare di vendita) per dimostrare la proprietà esclusiva, non ha fatto corretta applicazione del principio dell’onere della prova: gravava, infatti, sugli attori l’onere della prova per titoli della condominialità del sottotetto, e non sui convenuti l’onere di provarne la riserva di proprietà esclusiva;
c) che, nell’interpretare il preliminare di vendita intercorso tra le parti, il giudice del gravame è incorso nella violazione degli artt. 1362 e 1363 c.c., essendo evidente che intenzione delle parti era quella di escludere dalla vendita ogni altra porzione del fabbricato diversa da quelle espressamente cedute, costituite dall’appartamento e dal posto auto.
2) Con il secondo motivo i ricorrenti si dolgono dell’omessa e contraddittoria motivazione su un punto decisivo della controversia, non avendo la Corte di Appello accertato se il locale sottotetto, per le sue caratteristiche sostanziali e strutturali, fosse oggettivamente destinato all’uso comune o all’esercizio di un servizio di interesse condominiale. Deducono che non solo tale indagine è mancata, ma che dalla relazione di consulenza tecnica d’ufficio si evince che, all’atto dei sopralluoghi, il locale in questione non era stato obiettivamente destinato ad un uso comune, presentandosi privo “di qualsiasi rifinitura (pavimentazione, intonaci, impianti) e tramezzatura”. Sostengono che nessuna rilevanza può attribuirsi, ai fini che qui interessano, né alla “previsione del progetto” né alla intervenuta modifica di destinazione di cui all’atto d’obbligo richiamato nella sentenza impugnata, non essendosi in presenza di atti negoziali aventi effetti giuridici tra le parti e, quindi, idonei a dimostrare la loro comune volontà di attribuire al bene controverso natura di bene comune.
3) Il primo motivo è infondato.
Secondo i principi affermati dalla giurisprudenza, l’appartenenza del sottotetto di un edificio va determinata in base al titolo, in mancanza o nel silenzio del quale, non essendo esso compreso nel novero delle parti comuni dell’edificio essenziali per la sua esistenza o necessarie all’uso comune, la presunzione di comunione ex art. 1117 c.c. è, in ogni caso, applicabile nel caso in cui il vano, per le sue caratteristiche strutturali e funzionali, risulti oggettivamente destinato all’uso comune oppure all’esercizio di un servizio di interesse condominiale, quando tale presunzione non sia superata dalla prova della proprietà esclusiva (Cass. 11-1-2016 n. 233; Cass. 19-2-2013 n. 4083; Cass. 29-12-2004 n. 24147; Cass. 1912-2002 n. 18091).
Più in particolare, è stato precisato che, in tema di condominio, per accertare la natura condominiale o pertinenziale del sottotetto di un edificio, in mancanza del titolo, deve farsi riferimento alle sue caratteristiche strutturali e funzionali, sicché, quando il sottotetto sia oggettivamente destinato (anche solo potenzialmente) all’uso comune o all’esercizio di un servizio di interesse comune, può applicarsi la presunzione di comunione ex art. 1117, comma 1, c.c.; viceversa, allorché il sottotetto assolva all’esclusiva funzione di isolare e proteggere dal caldo, dal freddo e dall’umidità l’appartamento dell’ultimo piano, e non abbia dimensioni e caratteristiche strutturali tali da consentirne l’utilizzazione come vano autonomo, va considerato pertinenza di tale appartamento (Cass. 30-3-2016 n. 6143; (Cass. 12-8-2011 n. 17249).
Nella specie, la Corte di Appello, nel ritenere applicabile ai locali sottotetto in contestazione la presunzione di comunione ex art. 1117 c.c., non si è discostata dagli enunciati principi, avendo dato atto che i predetti locali erano originariamente indicati nel progetto come “locali di sgombero”, che successivamente la loro destinazione è stata modificata come locali “destinati a stenditoio e ripostiglio” e che con tale destinazione gli stessi sono stati fatti oggetto dell’atto d’obbligo del 7-2-1984, con il quale la E. si impegnava al mantenimento della destinazione e della consistenza di tali locali con il Comune di Roma, al fine di ottenere la licenza di abitabilità per gli appartamenti della palazzina. Orbene, secondo il giudice del gravame, sia in forza della previsione del progetto che dell’intervenuta modifica, la destinazione dei locali in questione può essere ricondotta nella previsione dell’art. 1117 c.c.; con la conseguenza che sarebbe spettato ai convenuti dare prova di un titolo che ne riservasse loro la proprietà. Secondo quanto accertato in sentenza, al contrario, tale titolo non può essere individuato nella clausola del contratto preliminare intercorso tra le parti, che prevedeva la generica riserva in favore della E. di tutte le parti non condominiali, senza alcuna specifica indicazione del locali controversi.
Non sussiste, pertanto, la dedotta violazione dell’art. 1117 c.c., avendo la Corte di Appello ritenuto la natura condominiale del sottotetto dopo avere accertato, con apprezzamento in fatto non sindacabile in questa sede, che tale bene era destinato, anche solo potenzialmente, all’uso comune o all’esercizio di un servizio di interesse comune.
Avendo accertato che i locali in oggetto erano destinati all’uso comune e ricadevano, pertanto, nella presunzione di cui all’art. 1117 c.c., d’altro canto, correttamente il giudice del gravame ha ritenuto che gravasse sui convenuti l’onere di provare l’esistenza di un titolo idoneo al superamento della presunzione di proprietà comune; sicché la pronuncia impugnata non ha affatto violato i principi posti in materia di onere della prova dall’art. 2697 c.c..
Quanto alla denunciata violazione degli artt. 1362 ss. c.c., si osserva che la Corte di Appello, nell’escludere che con il contratto preliminare la promittente venditrice abbia inteso riservarsi la proprietà del sottotetto in questione, ha fornito una interpretazione plausibile e ragionevole della volontà negoziale.
Deve, allora, rammentarsi che, in tema di interpretazione del contratto, l’accertamento della volontà degli stipulanti, in relazione al contenuto del negozio, si traduce in un’indagine di fatto affidata in via esclusiva al giudice di merito. Ne consegue che tale accertamento è censurabile in sede di legittimità soltanto nel caso in cui la motivazione risulti talmente inadeguata da non consentire di ricostruire l’”iter” logico seguito dal giudice per attribuire all’atto negoziale un determinato contenuto, oppure nel caso di violazione delle norme ermeneutiche. La denuncia di quest’ultima violazione esige una specifica indicazione dei canoni in concreto non osservati e del modo attraverso il quale si è realizzata la violazione, mentre la denunzia del vizio di motivazione implica la puntualizzazione dell’obiettiva deficienza e contraddittorietà del ragionamento svolto dal giudice di merito, non potendo nessuna delle due censure risolversi in una critica del risultato interpretativo raggiunto dal giudice, che si sostanzi nella mera contrapposizione di una differente interpretazione (tra le tante v. Cass. 13-12-2006 n. 26683; Cass. 23-8-2006 n. 18375; Cass. 2-5-2006 n. 10131). Va ulteriormente puntualizzato che, per sottrarsi al sindacato di legittimità, quella data del giudice del merito al contratto non deve essere l’unica interpretazione possibile, o la migliore in astratto, ma una delle possibili e plausibili interpretazioni, sì che quando di una clausola contrattuale siano possibili due o più interpretazioni, non è consentito, alla parte che aveva proposto la interpretazione poi disattesa dal giudice del merito, dolersi in sede di legittimità che sia stata privilegiata l’altra (Cass. 12-7-2007 n. 15604; Cass. 22-22007 n. 4178; Cass. 14-11- 2003 n. 17248).
Nella specie, i ricorrenti sostengono l’erroneità della ricostruzione della volontà delle parti operata dal giudice del gravame; ma, al di là del generico riferimento alle norme codicistiche indicate in rubrica, non specificano, in concreto, in quale modo la Corte di Appello si sia discostata dai canoni ermeneutici di cui lamentano la violazione. È evidente, allora, che le censure mosse, attraverso lo schermo delle dedotte violazioni di legge, finiscono con l’investire sostanzialmente il risultato dell’operazione interpretativa compiuta dal giudice di merito, non sindacabile i? sede di legittimità, in quanto sorretto da una motivazione immune da vizi logici e giuridici.
4) Anche il secondo motivo di ricorso deve essere disatteso.
La valutazione espressa nella sentenza impugnata riguardo alla destinazione ad uso comune del sottotetto di cui si discute, costituisce espressione di un apprezzamento in fatto riservato al giudice di merito, che, in quanto sorretto da argomentazioni esenti da vizi logici, si sottrae al sindacato di questa Corte.
E, in realtà, le censure mosse con il motivo in esame, attraverso la formale denuncia di vizi di motivazione, si risolvono, in buona sostanza, nella richiesta di un rinnovato esame delle emergenze processuali, di cui i ricorrenti suggeriscono una lettura diversa rispetto a quella compiuta dal giudice di appello.
Ma, come è noto, i vizi di motivazione denunciabili in Cassazione ai sensi dell’art. 360 n. 5 c.p.c. non possono consistere nella difformità dell’apprezzamento dei fatti e delle prove dato dal giudice del merito rispetto a quello preteso dalla parte, perché spetta solo a detto giudice individuare le fonti del proprio convincimento, valutare le prove, controllarne l’attendibilità e la concludenza, scegliere tra le risultanze istruttorie quelle ritenute idonee a dimostrare i fatti in discussione, dare prevalenza all’uno o all’altro mezzo di prova (tra le tante v. Cass. 14-10-2010 n. 21224; Cass. 5-3-2007 n. 5066; Cass. 21-4-2006 n. 9368; Cass. 20-4-2006 n. 9234; Cass. 16-2-2006 n. 3436; Cass. 20-10- 2005 n. 20322). L’onere di adeguatezza della motivazione, inoltre, non comporta che il giudice del merito debba occuparsi di tutte le allegazioni delle parti, né che egli debba prendere in esame, al fine di confutarle o condividerle, tutte le argomentazioni da queste svolte. È, infatti, sufficiente che il giudice esponga, anche in maniera concisa, gli elementi in fatto ed in diritto posti a fondamento della sua decisione, dovendo ritenersi per implicito disattesi tutti gli argomenti, le tesi e i rilievi che, seppure non espressamente esaminati, siano incompatibili con la soluzione adottata e con l’iter argomentativo seguito (tra le tante v. Cass. 20-11-2009 n. 24542; Cass. 12-1-2006 n. 407; Cass. 2 agosto 2001, n. 10569).
Nel caso in esame, il giudice del gravame ha selezionato gli elementi che lo inducevano a ritenere che il sottotetto avesse una destinazione ad uso comune, e in base ad essi ha argomentato la propria decisione, con ciò mostrando di attribuire a quelle risultanze valore preminente rispetto ad altre che, sebbene non esplicitamente confutate, sono state implicitamente considerate non probanti.
5) Per le ragioni esposte il ricorso deve essere rigettato, con conseguente condanna dei ricorrenti al pagamento delle spese sostenute dai resistenti nel presente giudizio di legittimità, liquidate come da dispositivo.

P.Q.M.

La Corte rigetta il ricorso e condanna i ricorrenti al pagamento delle spese, che liquida in Euro 2.700,00, di cui Euro 200,00 per esborsi, oltre accessori di legge.

Per avere il pdf inserisci qui la tua email. Se non sei già iscritto, riceverai la nostra newsletter.
Scarica L’articolo in PDF

ARTICOLI CORRELATI

Lascia un commento

Usa il form per discutere sul tema. Per richiedere una consulenza vai all’apposito modulo.

NEWSLETTER

Iscriviti per rimanere sempre informato e aggiornato.

I PROFESSIONISTI DEL NOSTRO NETWORK