A chi appartiene il sottotetto di un palazzo
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9 Ott 2016
 
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A chi appartiene il sottotetto di un palazzo

Il sottotetto si presume di proprietà di tutti, salvo che esista un atto notarile che dimostri il contrario.

 

A chi appartiene il sottotetto di un edificio? La risposta è nel codice civile [1]: secondo la nostra legge, il sottotetto appartiene al condominio, inteso cioè come l’insieme di tutti i proprietari di appartamenti nello stabile. Quindi, ogni condomino è titolare di una quota del sottotetto secondo i propri millesimi. Con la conseguenza, anche, che egli ne può fare l’uso che vuole, purché non impedisca agli altri di fare altrettanto.

Questa regola, che si applica in automatico a tutti gli edifici, trova eccezione solo se esiste un atto pubblico che dimostri il contrario; in pratica deve sbucare fuori un rogito notarile ove si attesti che la proprietà del sottotetto spetta invece a un singolo condomino. È quanto ricordato dalla Cassazione con una recente sentenza [2].

 

La giurisprudenza, per usare delle parole più tecniche, parla a riguarda di presunzione di condominialità. Che significa? Per comprenderlo, usiamo le stesse parole del codice civile: «Sono oggetto di proprietà comune dei proprietari» dei singoli appartamenti «…i sottotetti destinati, per le caratteristiche strutturali e funzionali, all’uso comune».

Per superare la presunzione di condominialità del sottotetto occorre provare l’esistenza di una proprietà esclusiva.

 

In alternativa, se non esiste tale atto pubblico, chi ha utilizzato il sottotetto in modo esclusivo per venti anni, escludendo tutti gli altri dal pari uso, può rivendicare la proprietà ricorrendo all’istituto dell’usucapione.

 

Secondo la Suprema Corte, il sottotetto si presume comune a tutti i condomini quando, per le sue caratteristiche strutturali e funzionali, risulti oggettivamente destinato all’uso comune oppure all’esercizio di un servizio di interesse condominiale.

 

Viceversa, quando il sottotetto è destinato «all’esclusiva funzione di isolare e proteggere dal caldo, dal freddo e dall’umidità l’appartamento dell’ultimo piano, e non abbia dimensioni e caratteristiche strutturali tali da consentirne l’utilizzazione come vano autonomo, va considerato come pertinenza di tale appartamento».

 

A stabilire l’uso comune o meno del sottotetto è ovviamente il giudice.


In pratica

Il sottotetto si presume di proprietà di tutto il condominio quando può essere destinato – anche solo potenzialmente – ad un uso comune o all’esercizio di un servizio di comune interesse. Salvo che un atto pubblico disponga diversamente.

 

Nel caso invece in cui il sottotetto non abbia dimensioni e caratteristiche tali da servire a tutti i condomini, quindi non costituisce un vano autonomo, ma la sua funzione è solo quella di isolare l’appartamento dell’ultimo piano dal freddo, dalle intemperie o dal caldo, la proprietà è del titolare di tale appartamento.

La sentenza

Corte di Cassazione, sez. II Civile, sentenza 6 luglio – 6 ottobre 2016, n. 20038
Presidente Migliucci – Relatore Matera

Svolgimento del processo

Con atto di citazione notificato il 3-2-1990 G.G. e F.A. , premesso di essere proprietari in regime di comunione legale dell’appartamento sito in (OMISSIS) , secondo piano, e del posto auto al piano interrato, assumevano che erano di proprietà comune tutte le parti della palazzina destinate all’uso e al godimento di tutti i condomini e che, invece, l’originaria proprietaria e committente la costruzione dell’edificio, E.R. , non consentiva loro l’uso comune di dette parti, ad eccezione della scala. Gli attori, pertanto, convenivano dinanzi al Tribunale di Roma la E. e C.A. , costruttore dell’edificio, chiedendo dichiararsi il loro diritto all’uso delle parti comuni, e chiedendo altresì la redazione del regolamento condominiale e delle tabelle millesimali.
Integrato il contraddittorio nei confronti di P.O.A. e P.O.O. , ai quali E.R. aveva donato le parti di edificio di sua proprietà, con sentenza in data 152-2003 il Tribunale adito accoglieva la domanda, dichiarando condominiali le parti di edificio di cui all’art. 1117 c.c. – e segnatamente i locali sottotetto e quelli al piano interrato -, con esclusione di quelle che la E. si era

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[1] Art. 1117 cod. civ.

[2] Cass. sent. n. 20038/16 del 6.10.2016.

 


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