Sottotetto: proprietà comune o del condomino dell’ultimo piano?
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10 Ott 2016
 
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Maria Monteleone
 


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Sottotetto: proprietà comune o del condomino dell’ultimo piano?

Il sottotetto si presume di proprietà comune del condominio, fino a prova contraria.

 

Il sottotetto è parte comune dell’edificio a meno che non risulti provato che esso costituisce una pertinenza dell’appartamento sito all’ultimo piano e sia dunque di proprietà esclusiva del singolo condomino.

 

La proprietà comune o individuale del sottotetto dell’edificio deve essere individuata in base al titolo (contratto di compravendita e regolamento di condominio). Se il titolo manca o tace sul punto, il sottotetto si considera comunque parte comune se, per le proprie caratteristiche strutturali e funzionali, risulta oggettivamente destinato all’uso comune oppure all’esercizio di un servizio di interesse condominiale (per esempio sottotetto adibito a stenditoio).

 

Si tratta della cosiddetta presunzione di comunione, valida fino a quando non venga fornita la prova contraria della proprietà esclusiva del sottotetto.

 

La regola in questione è stata ribadita da una recente sentenza della Cassazione [1]. In particolare i giudici hanno precisato che, per accertare la natura condominiale o pertinenziale del sottotetto di un edificio, in mancanza del titolo, deve farsi riferimento alle sue caratteristiche strutturali e funzionali, sicché:

  • quando il sottotetto sia oggettivamente destinato (anche solo potenzialmente) all’uso comune o all’esercizio di un servizio di interesse comune, può applicarsi la presunzione di comunione;
  • viceversa, se il sottotetto assolve all’esclusiva funzione di isolare e proteggere dal caldo, dal freddo e dall’umidità l’appartamento dell’ultimo piano, e non abbia dimensioni e caratteristiche strutturali tali da consentirne l’utilizzazione come vano autonomo, va considerato pertinenza di tale appartamento.

 

La prova della proprietà esclusiva del sottotetto da intendersi come pertinenza dell’appartamento deve essere fornita dai condomini interessati. Si tratta di un onere probatorio necessario per superare la presunzione di comunione secondo la quale, in assenza di certezza proveniente dal titolo, si presumono parti comuni tutte quelle parti dell’edificio che risultano destinate all’uso comune o all’esercizio di un servizio condominiale [2].

 

La differenza di qualificazione del sottotetto come parte comune o esclusiva è essenziale sia per la disciplina dell’uso dello stesso che per la ripartizione dei costi di manutenzione ordinaria e straordinaria.

 


La sentenza

Corte di Cassazione, sez. II Civile, sentenza 6 luglio – 6 ottobre 2016, n. 20038
Presidente Migliucci – Relatore Matera

Svolgimento del processo

Con atto di citazione notificato il 3-2-1990 G.G. e F.A. , premesso di essere proprietari in regime di comunione legale dell’appartamento sito in (OMISSIS) , secondo piano, e del posto auto al piano interrato, assumevano che erano di proprietà comune tutte le parti della palazzina destinate all’uso e al godimento di tutti i condomini e che, invece, l’originaria proprietaria e committente la costruzione dell’edificio, E.R. , non consentiva loro l’uso comune di dette parti, ad eccezione della scala. Gli attori, pertanto, convenivano dinanzi al Tribunale di Roma la E. e C.A. , costruttore dell’edificio, chiedendo dichiararsi il loro diritto all’uso delle parti comuni, e chiedendo altresì la redazione del regolamento condominiale e delle tabelle millesimali.
Integrato il contraddittorio nei confronti di P.O.A. e P.O.O. , ai quali E.R. aveva donato le parti di edificio di sua proprietà, con sentenza in data 152-2003 il Tribunale adito accoglieva la domanda, dichiarando condominiali le parti di edificio di cui all’art. 1117 c.c. – e segnatamente i locali sottotetto e quelli al piano interrato -, con esclusione di quelle che la E. si era

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[1] Cass. sent. n. 20038 del 6.10.16.

[2] Cass. sent. n. 6143 del 30.03.2016.

 


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