Asta immobiliare: dopo tre tentativi non si estingue il processo
Editoriali
16 Ott 2016
 
L'autore
Salvatore Cirilla
 


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Asta immobiliare: dopo tre tentativi non si estingue il processo

La riforma dell’art. 532 del codice di procedura civile non riguarda i pignoramenti di case ma solo le esecuzioni mobiliari.

 

Per la vendita all’asta della mia abitazione, il giudice ha disposto le vendite. Le prime tre aste sono andate deserte. La quarta è prevista tra un mese. Cosa succederà se va deserta? Si chiude l’asta con la nuova normativa? 

 

La riforma dell’art. 532 del codice di procedura civile [1] ha generato tante discussioni, oltre che numerose interpretazioni difformi della norma.

 

Il testo riformato dal legislatore conferma che il giudice fissa un numero complessivo, non superiore a tre, dei tentativi di vendita, i criteri per determinare i relativi ribassi e le modalità di deposito della somma ricavata dalla vendita, oltre ad un termine finale non superiore a sei mesi, alla cui scadenza il soggetto incaricato della vendita deve restituire gli atti in cancelleria. Quando gli atti sono restituiti perché le vendite sono andate deserte, il giudice dispone la chiusura anticipata del processo esecutivo [2].

 

Da un prima lettura, si è subito giunti alla conclusione che, nelle vendite immobiliari, il numero complessivo degli esperimenti di vendita non avrebbe più potuto superare i tre tentativi, ciascuno con un ribasso di un quarto rispetto al precedente prezzo. Superato questo numero fissato dalla legge, senza alcun esito positivo, il Giudice dell’esecuzione avrebbe dovuto dichiarare l’estinzione del processo esecutivo in esame.

 

Tuttavia, a molti è sfuggito un particolare, che potrebbe essere di non poco rilievo.

 

Difatti, l’articolo 532 – così come riformato dal legislatore – è collocato nella sezione del codice di procedura relativa all’espropriazione mobiliare presso il debitore.

 

Questo significa che una interpretazione corretta del codice porterebbe la normativa a disciplinare solo i casi di vendita di beni mobiliari del debitore, non potendo la stessa applicarsi alle vendite immobiliari.

 

Ciò non toglie che la giurisprudenza sul punto possa intervenire con un’interpretazione estensiva dell’articolo, con la quale ampliare gli effetti della norma a tutte le vendite forzate, mobiliari o immobiliari che siano, considerando l’intervento del legislatore come una sorta di principio generale delle procedure esecutive, non limitata ai pignoramenti mobiliari.

Ma, ad oggi, in assenza di pronunce della Corte di Cassazione, l’orientamento univoco dei tribunali conferma quell’interpretazione sistematica (relativa al posizionamento della norma all’interno del codice) che smentisce quella a prima (s)vista data dai principali operatori del diritto.

Tuttavia, potrebbero esserci altri modi per opporsi alla reiterazione di queste vendite, tutte andate deserte.

Difatti, le disposizioni per l’attuazione del codice di procedura civile e disposizioni transitorie stabiliscono che se non è più possibile conseguire un ragionevole soddisfacimento delle pretese dei creditori, anche tenuto conto dei costi necessari per la prosecuzione della procedura, delle probabilità di liquidazione del bene e del presumibile valore di realizzo, deve essere disposta la chiusura anticipata del processo esecutivo [3].

 

Pertanto, laddove ne ricorressero i presupposti, il lettore potrebbe proporre entro i tempi proceduralmente previsti un’opposizione (cosiddetta «agli atti esecutivi»), invocando il sopra citato articolo e dimostrando che la possibilità che le vendite finora tentate risultino fruttuose è più che improbabile, visto che quelle già esperite ad un prezzo anche inferiore a quello stimato inizialmente non hanno sortito alcun effetto; e così facendo il lettore avrebbe delle buone possibilità di ottenere una chiusura anticipata della procedura esecutiva.

 

Tuttavia, questo articolo è finalizzato a salvaguardare non le ragioni del debitore, ma quelle del creditore ad avere un’equa soddisfazione su quei beni pignorati. Pertanto, anche senza l’opposizione del debitore, la normativa su richiamata potrebbe essere invocata d’ufficio dal Giudice dell’esecuzione o, al massimo, dal debitore – se costituito in giudizio – direttamente a verbale.

 

Inoltre, il codice di procedura civile, in tema di espropriazione immobiliare, fissa una soglia oltre la quale il giudice non può disporre la vendita; infatti, il giudice può fissare un prezzo base inferiore al precedente fino al limite di un quarto e, dopo il terzo tentativo di vendita andato deserto, fino al limite della metà [4].

 

Pertanto, se dovesse essere disposta la vendita del proprio bene immobile per un prezzo inferiore di oltre la metà a quello stimato dal perito all’interno della procedura esecutiva, si potrebbe eccepire la violazione di questa norma codicistica e, conseguentemente, chiedere l’estinzione della procedura.

 

In conclusione, lasciato più di qualche dubbio in merito all’applicabilità all’interno delle procedure immobiliari dell’articolo 532 codice di procedura civile, così come collocato dal legislatore, il lettore ha altre possibilità per ottenere l’estinzione anticipata del processo di esecuzione pendente nei confronti del proprio immobile e, così, sottrarre la propria casa alle grinfie del creditore.


[1] D.l. n. 59 del 2016.

[2] Art. 532 cod. proc. civile

[3] Art. 164 bis disp. att. cod. proc. civile

[4] Art. 591 cod. proc. civile

 


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