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Lo sai che? Pubblicato il 18 ottobre 2016

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Lo sai che? Regolamento di condominio obbligatorio per chi compra casa?

> Lo sai che? Pubblicato il 18 ottobre 2016

L’acquirente dell’appartamento è tenuto a rispettare i divieti del regolamento di condominio solo se trascritto nei registri o se contenuto nell’atto di vendita.

Immaginiamo che una persona compri casa e, solo dopo l’acquisto, si accorga che il regolamento di condominio gli vieta di utilizzare l’appartamento per darlo in affitto a studenti o di adibirlo a bed&breakfast o, ancora, gli impedisce comportamenti come tenere piante sui terrazzi, fare rumore a determinate ore del giorno, ecc.

Tali divieti sono validi nei suoi confronti benché egli non ne fosse a conoscenza e non fosse proprietario al momento della loro approvazione da parte dell’assemblea? La soluzione è stata fornita da una sentenza della Cassazione di qualche ora fa [1]. La risposta è sì, ma solo se il regolamento, approvato all’unanimità, è stato trascritto nei registri immobiliari o se il divieto è stato indicato nell’atto di vendita dell’immobile. Ma procediamo con ordine per comprendere meglio di cosa parliamo.

In generale, chi acquista casa in condominio deve rispettare il regolamento che detto condominio ha in precedenza approvato. È quindi buona regola, già prima della firma del compromesso (o, meglio detto, «contratto preliminare») chiederne una copia per leggerlo attentamente. Ma se anche ciò non viene eseguito, il regolamento vincola ugualmente il nuovo proprietario.

Questa regola vale in tutti quei casi in cui il regolamento – così come è normale che sia – si limita a regolare l’utilizzo delle parti comuni e dei servizi condominiali: ascensori, scale, millesimi di proprietà, terrazzo comune, ecc.

Capita, però, in alcune ipotesi, che il regolamento di condominio vada oltre e stabilisca anche cosa i condomini possono o non possono fare dentro le proprie case. Esso contiene, quindi, non più solo la disciplina delle parti comuni dell’edificio, ma anche delle proprietà individuali. Si tratta di ipotesi eccezionali, che vanno contro il principio generale, stabilito dal codice civile, secondo cui il proprietario di un immobile può fare del proprio bene ciò che vuole. Ad esempio, il titolare di un appartamento può darlo in affitto a studenti universitari, può crearvi un B&b, può decidere di portarvi animali da compagnia o un pianoforte per gli esercizi di musica della figlia.

Il regolamento che limita i poteri del proprietario di casa deve, però, essere approvato all’unanimità. Ci deve, cioè, essere il consenso di tutti i condomini, dimodoché si possa ritenere che, in tal caso, ci sia stata una autolimitazione alle facoltà del proprietario e non una limitazione imposta da altri soggetti. Senza l’unanimità, la clausola limitativa non è valida.

L’approvazione all’unanimità del regolamento di condominio può essere raggiunta in due diversi modi:

  • con assemblea cui partecipino tutti i condomini e tutti votino nello stesso modo;
  • al momento della vendita degli appartamenti, il costruttore fa approvare, ai singoli acquirenti, il regolamento di condominio da lui redatto: in questo modo è ancor più facile raggiungere l’unanimità.

Ora, il problema che si pone è se il successivo acquirente di uno degli appartamenti, che non ha mai partecipato alla votazione (unanime) di limitare i poteri dei singoli proprietari, sia vincolato da tale precedente decisione. La risposta della giurisprudenza è affermativa, ma solo a condizione che egli sia stato posto nella condizione, prima di firmare il rogito, di conoscere tale limite. Il che può avvenire in due modi:

  • con la trascrizione del regolamento nei registri immobiliari (nella nota di trascrizione devono essere indicate le specifiche clausole che limitano la proprietà esclusiva e non basta un generico rinvio al regolamento di condominio);
  • oppure con l’allegazione del regolamento di condominio all’atto di vendita dell’appartamento.

Di solito, il notaio si preoccupa di far conoscere preventivamente il regolamento all’acquirente, allegandolo al rogito, dimodoché questi sappia se esistono particolari divieti connessi all’utilizzo dell’appartamento. Ma se ciò non dovesse succedere e il regolamento non dovesse essere trascritto nei pubblici registri, tutte le clausole in esso contenute che limitano i poteri del proprietario sul proprio bene non sono vincolanti per il nuovo proprietario. Risultato: questi ben potrebbe affittare l’appartamento a uno studente universitario o creare un B&b.

In tal caso, infatti, la clausola che limita il diritto di proprietà risulta inopponibile all’acquirente.

note

[1] Cass. sent. n. 21024/16 del 18.10.16.

Corte di Cassazione, sez. II Civile, sentenza 6 luglio – 18 ottobre 2016, n. 21024
Presidente Migliucci – Relatore Manna

Svolgimento del processo

I.M. e Rosario Costa, partecipanti al condominio di (omissis) , Palermo, impugnavano la delibera 12.2.2006 dell’assemblea condominiale, nella parte in cui questa aveva integrato il regolamento condominiale inserendovi un articolo che vietava ai condomini di destinare le unità singole a case-famiglia, bed and breakfast, pensioni, alberghi o affittacamere. A sostegno della domanda deducevano che la deliberazione era stata adottata con la maggioranza prescritta dall’art. 1136 c.c. e non all’unanimità.
Nel resistere in giudizio il condominio, oltre a contestare la legittimazione attiva di Rosario Costa, non più condomino già al momento di propone la domanda, deduceva che la delibera aveva integrato il regolamento, adottato il 15.11.1991 in riproduzione di quello originario del 1957 (andato perduto) ma senza la clausola, analoga a quella in questione, ivi contenuta. Pertanto, la delibera impugnata non aveva fatto altro che ripristinare il precedente divieto.
L’adito Tribunale di Palermo accoglieva la domanda e dichiarava la nullità della delibera impugnata.
Tale sentenza era riformata dalla Corte d’appello di Palermo, che sull’impugnazione del condominio dichiarata la carenza di legittimazione attiva di Rosario Costa, rigettava la domanda e compensava le spese. Riteneva la Corte territoriale che le limitazioni all’utilizzo delle unità immobiliari derivavano da un regolamento condominiale di origine contrattuale, in quanto richiamato negli originari atti d’acquisto delle singole proprietà esclusive. Né aveva rilievo la circostanza che tali limitazioni non fossero state inserite nelle note di trascrizione, la cui funzione di strumento per dirimere un conflitto tra situazioni inconciliabili tra loro era da escludere.
Per la cassazione di tale sentenza ricorre I.M. , sulla base di due motivi.
Resiste con controricorso il condominio, che nell’imminenza dell’udienza di discussione ha depositato memoria.

Motivi della decisione

1. – Il primo motivo denuncia la violazione dell’art. 1138 c.c. in relazione all’art. 360, n. 4 (rectius, 3) c.p.c.. Sostiene parte ricorrente che la validità della delibera impugnata avrebbe dovuto essere apprezzata con riferimento al regolamento condominiale vigente all’epoca, ossia quello approvato il 15.11.1991, non già avendo riguardo a quello originario, ormai caducato e sostituito da quest’ultimo.
1.1. – Il motivo è inammissibile, sia perché nella sua genericità non spiega la ragione per cui l’originario regolamento sarebbe stato caducato e sostituito, sia in quanto propone un dato di fatto che questa Corte non può accertare. accedendo ad una ricostruzione fattuale diversa da quella operata nella sentenza impugnata.
2. – Il secondo motivo allega, ancora, la violazione dell’art. 1138 c.c., in relazione all’art. 360, n. 3 c.c. perché, sostiene parte ricorrente, l’omessa trascrizione del regolamento originano, sebbene non ne avesse prodotto l’invalidità o l’inefficacia, aveva determinato tuttavia l’inopponibilità delle clausole limitative ai successivi acquirenti, nei cui atti d’acquisto non era stato ripetuto analogo richiamo al regolamento.
2.1. – Il motivo è fondato.
Secondo alcune sentenze di questa Corte, le clausole del regolamento condominiale di natura contrattuale, che può impone limitazioni ai poteri e alle facoltà spettanti ai condomini sulle parti di loro esclusiva proprietà purché siano enunciate in modo chiaro ed esplicito, sono vincolanti per gli acquirenti dei singoli appartamenti qualora, indipendentemente dalla trascrizione, nell’atto di acquisto si sia fatto riferimento al regolamento di condominio, che – seppure non inserito materialmente – deve ritenersi conosciuto o accettato in base al richiamo o alla menzione di esso nel contratto (Cass. n. 17886/09. che nello specifico, in cui una società aveva acquistato tutte le unità immobiliari di un edificio, tranne una, ha ritenuto che poiché all’atto dell’acquisto essa società aveva dichiarato di “ben conoscere ed accettare” le pattuizioni condominiali, una delle quali recava il divieto di uso alberghiero, legittimamente i proprietari della suddetta unità abitativa si fossero opposti a che la società adibisse l’immobile acquistato ad albergo; conforme, Cass. n. 10523/03).
Altra giurisprudenza precisa anche che la clausola del regolamento di condominio di un edificio che impone il divieto di destinare i locali di proprietà esclusiva dei singoli condomini a determinate attività, ritenute incompatibili con l’interesse comune, traducendosi in una limitazione delle facoltà inerenti al diritto di proprietà dei singoli condomini, deve essere approvata all’unanimità e per avere efficacia nei confronti degli aventi causa a titolo particolare dei condomini deve essere trascritta nei registri immobiliari oppure essere menzionata ed accettata espressamente nei singoli atti d’acquisto (Cass. n. 6100/93, in fattispecie di divieto di destinare gli appartamenti a gabinetto odontotecnico).
Altra, ancora, afferma che con il regolamento condominiale possono esser costituiti pesi a carico di unità immobiliari di proprietà esclusiva e a vantaggio di altre unità abitative, cui corrisponde il restringimento e l’ampliamento dei poteri dei rispettivi proprietari, o possono imporsi prestazioni positive a carico dei medesimi e a favore di altri condomini o di soggetti diversi, ovvero possono limitarsi il godimento o l’esercizio dei diritti del proprietario dell’unità immobiliare. Nel primo caso è configurabile un diritto di servitù, trascrivibile nei registri immobiliari; nel secondo un onere reale e nel terzo un’obbligazione propter rem, non trascrivibile. Il divieto di adibire l’immobile ad una determinata destinazione, ovvero di esercitarvi determinate attività è inquadrabile in quest’ultimo istituto, e il corrispondente diritto è prescrittibile se il creditore non lo esercita per il periodo predeterminato dalla legge (Cass. n. 11684/02).
Infine, si afferma pure nella giurisprudenza di questa Corte che il regolamento di condominio predisposto dall’originario unico proprietario dell’intero edificio, ove accettato dagli iniziali acquirenti dei singoli piani e regolarmente trascritto nei registri immobiliari, assume carattere convenzionale e vincola tutti i successivi acquirenti non solo con riferimento alle clausole che disciplinano l’uso o il godimento dei servizi o delle parti comuni, ma anche a quelle che restringono i poteri e le facoltà dei singoli condomini sulle loro proprietà esclusive, venendo a costituire su queste ultime una servitù reciproca (Cass. n. 3749/99; conforme, con riguardo ad un’ipotesi di supercondominio, Cass. n. 14898/13).
2.2. – Ritiene il Collegio, aderendo a quest’ultima impostazione, che in materia di regolamento condominiale convenzionale, la previsione ivi contenuta di limiti alla destinazione delle proprietà esclusive, incidendo non sull’estensione ma sull’esercizio del diritto di ciascun condomino, debba essere ricondotta alla categoria delle servitù atipiche, e non delle obligationes propter rem.
Vi solidarizza l’enfasi, propria del concetto di limite, posta sulla
menomazione della possibilità di godimento, mentre risulta assente il presupposto dell’agere necesse nel soddisfacimento d’un corrispondente interesse creditorio, che connota invece l’obbligazione anche se avente ad oggetto un non facere. Incompatibile con lo schema obbligatorio, inoltre, la reciprocità di tali limiti. Questa, infatti, ove riferita alle obbligazioni comporta
che ciascun soggetto del rapporto assume ad un tempo entrambe le posizioni, debitoria e creditoria, in virtù di una causa di scambio, la quale, a sua volta, ha ad oggetto delle utilità differenti. Pertanto, non vi può essere obbligazione reciproca quando ciascuno debba all’altro un eguale speculare a quello cui questi è tenuto verso di lui.
Non vi osta, invece, il fatto che il vantaggio e lo svantaggio che ne derivano, soddisfacendo per lo più un interesse inerente alla sfera personale, riguardino più che i fondi coloro che a qualunque titolo ne godano. Una tale conseguenza non è estranea alle servitù, soprattutto a quelle negative, in cui l’interferenza d’interessi personali (si pensi alla servitù inaedificandi o altius non tollendi) non fa venir meno la sequela e, dunque, la realità del peso.
Ricondotta alla servitù, l’opponibilità ai terzi acquirenti dei limiti alla destinazione delle proprietà esclusive in ambito condominiale va regolata secondo le norme proprie di questa, e dunque avendo riguardo alla trascrizione del relativo peso. A tal fine non è sufficiente indicare nella nota di trascrizione il regolamento medesimo, ma, ai sensi degli artt. 2659, primo comma, n. 2, e 2665 c.c., occorre indicarne le specifiche clausole limitative (Cass. nn. 17493/14 e 7515/86).
Fermo restando – è chiaro – che anche in assenza di trascrizione quest’ultimo può valere nei confronti del terzo acquirente, il quale ne prenda atto in maniera specifica nel medesimo contratto d’acquisto. E salvo precisare che, in tal caso, tecnicamente neppure si pone una questione di opponibilità.
2.3. – Pertanto, erroneamente la Corte territoriale non ha dato rilievo alla trascrizione sul non dirimente presupposto della natura contrattuale del regolamento, evidentemente confidando nella natura obbligatoria ob rem dei limiti di destinazione da esso imposti alle proprietà esclusive dei condomini.
3. – La sentenza impugnata va, pertanto, cassata con rinvio, anche per le spese di cassazione, ad altra sezione della Corte d’appello di Palermo, che nel decidere il merito si atterrà al seguente principio di diritto: “la previsione contenuta in un regolamento condominiale convenzionale di limiti alla destinazione delle proprietà esclusive, incidendo non sull’estensione ma sull’esercizio del diritto di ciascun condomino, deve essere ricondotta alla categoria delle servitù atipiche, e non delle obligationes propter rem, non configurandosi in tal caso il presupposto dell’agere necesse nel soddisfacimento d’un corrispondente interesse creditorio. Pertanto, l’opponibilità ai terzi acquirenti di tali limiti va regolata secondo le norme proprie della servitù, e dunque avendo riguardo alla trascrizione del relativo peso, indicando nella nota di trascrizione, ai sensi degli artt. 2659, primo comma, n. 2, e 2665 c.c., le specifiche clausole limitative, non essendo invece sufficiente il generico rinvio al regolamento condominiale”.

P.Q.M.

La Corte accoglie il secondo motivo di ricorso, respinto il primo, cassa la sentenza impugnata con rinvio, anche per le spese di cassazione, ad altra sezione della Corte d’appello di Palermo.

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