Regolamento di condominio obbligatorio per chi compra casa?
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18 Ott 2016
 
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Regolamento di condominio obbligatorio per chi compra casa?

L’acquirente dell’appartamento è tenuto a rispettare i divieti del regolamento di condominio solo se trascritto nei registri o se contenuto nell’atto di vendita.

 

Immaginiamo che una persona compri casa e, solo dopo l’acquisto, si accorga che il regolamento di condominio gli vieta di utilizzare l’appartamento per darlo in affitto a studenti o di adibirlo a bed&breakfast o, ancora, gli impedisce comportamenti come tenere piante sui terrazzi, fare rumore a determinate ore del giorno, ecc.

Tali divieti sono validi nei suoi confronti benché egli non ne fosse a conoscenza e non fosse proprietario al momento della loro approvazione da parte dell’assemblea? La soluzione è stata fornita da una sentenza della Cassazione di qualche ora fa [1]. La risposta è sì, ma solo se il regolamento, approvato all’unanimità, è stato trascritto nei registri immobiliari o se il divieto è stato indicato nell’atto di vendita dell’immobile. Ma procediamo con ordine per comprendere meglio di cosa parliamo.

 

In generale, chi acquista casa in condominio deve rispettare il regolamento che detto condominio ha in precedenza approvato. È quindi buona regola, già prima della firma del compromesso (o, meglio detto, «contratto preliminare») chiederne una copia per leggerlo attentamente. Ma se anche ciò non viene eseguito, il regolamento vincola ugualmente il nuovo proprietario.

 

Questa regola vale in tutti quei casi in cui il regolamento – così come è normale che sia – si limita a regolare l’utilizzo delle parti comuni e dei servizi condominiali: ascensori, scale, millesimi di proprietà, terrazzo comune, ecc.

 

Capita, però, in alcune ipotesi, che il regolamento di condominio vada oltre e stabilisca anche cosa i condomini possono o non possono fare dentro le proprie case. Esso contiene, quindi, non più solo la disciplina delle parti comuni dell’edificio, ma anche delle proprietà individuali. Si tratta di ipotesi eccezionali, che vanno contro il principio generale, stabilito dal codice civile, secondo cui il proprietario di un immobile può fare del proprio bene ciò che vuole. Ad esempio, il titolare di un appartamento può darlo in affitto a studenti universitari, può crearvi un B&b, può decidere di portarvi animali da compagnia o un pianoforte per gli esercizi di musica della figlia.

 

Il regolamento che limita i poteri del proprietario di casa deve, però, essere approvato all’unanimità. Ci deve, cioè, essere il consenso di tutti i condomini, dimodoché si possa ritenere che, in tal caso, ci sia stata una autolimitazione alle facoltà del proprietario e non una limitazione imposta da altri soggetti. Senza l’unanimità, la clausola limitativa non è valida.

 

L’approvazione all’unanimità del regolamento di condominio può essere raggiunta in due diversi modi:

  • con assemblea cui partecipino tutti i condomini e tutti votino nello stesso modo;
  • al momento della vendita degli appartamenti, il costruttore fa approvare, ai singoli acquirenti, il regolamento di condominio da lui redatto: in questo modo è ancor più facile raggiungere l’unanimità.

 

Ora, il problema che si pone è se il successivo acquirente di uno degli appartamenti, che non ha mai partecipato alla votazione (unanime) di limitare i poteri dei singoli proprietari, sia vincolato da tale precedente decisione. La risposta della giurisprudenza è affermativa, ma solo a condizione che egli sia stato posto nella condizione, prima di firmare il rogito, di conoscere tale limite. Il che può avvenire in due modi:

  • con la trascrizione del regolamento nei registri immobiliari (nella nota di trascrizione devono essere indicate le specifiche clausole che limitano la proprietà esclusiva e non basta un generico rinvio al regolamento di condominio);
  • oppure con l’allegazione del regolamento di condominio all’atto di vendita dell’appartamento.

 

Di solito, il notaio si preoccupa di far conoscere preventivamente il regolamento all’acquirente, allegandolo al rogito, dimodoché questi sappia se esistono particolari divieti connessi all’utilizzo dell’appartamento. Ma se ciò non dovesse succedere e il regolamento non dovesse essere trascritto nei pubblici registri, tutte le clausole in esso contenute che limitano i poteri del proprietario sul proprio bene non sono vincolanti per il nuovo proprietario. Risultato: questi ben potrebbe affittare l’appartamento a uno studente universitario o creare un B&b.

In tal caso, infatti, la clausola che limita il diritto di proprietà risulta inopponibile all’acquirente.

 


La sentenza

Corte di Cassazione, sez. II Civile, sentenza 6 luglio – 18 ottobre 2016, n. 21024
Presidente Migliucci – Relatore Manna

Svolgimento del processo

I.M. e Rosario Costa, partecipanti al condominio di (omissis) , Palermo, impugnavano la delibera 12.2.2006 dell’assemblea condominiale, nella parte in cui questa aveva integrato il regolamento condominiale inserendovi un articolo che vietava ai condomini di destinare le unità singole a case-famiglia, bed and breakfast, pensioni, alberghi o affittacamere. A sostegno della domanda deducevano che la deliberazione era stata adottata con la maggioranza prescritta dall’art. 1136 c.c. e non all’unanimità.
Nel resistere in giudizio il condominio, oltre a contestare la legittimazione attiva di Rosario Costa, non più condomino già al momento di propone la domanda, deduceva che la delibera aveva integrato il regolamento, adottato il 15.11.1991 in riproduzione di quello originario del 1957 (andato perduto) ma senza la clausola, analoga a quella in questione, ivi contenuta. Pertanto, la delibera impugnata non aveva fatto altro che ripristinare il precedente divieto.
L’adito Tribunale di Palermo accoglieva la domanda e dichiarava la nullità della delibera impugnata.
Tale sentenza era riformata dalla Corte d’appello di Palermo, che

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[1] Cass. sent. n. 21024/16 del 18.10.16.

 


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