Per il soppalco ci vuole l’autorizzazione del Comune?
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20 Ott 2016
 
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Per il soppalco ci vuole l’autorizzazione del Comune?

Permesso di costruire per il soppalco che aumenta la volumetria della superficie calpestabile.

 

Prima di costruire un soppalco bisogna chiedere l’autorizzazione al Comune e farsi rilasciare il permesso di costruire? La soluzione al quesito è stata fornita, in più occasioni, dalla giurisprudenza e, da ultimo, dalla Cassazione [1].

 

 

Soppalco: quando non ci vuole l’autorizzazione

Il punto di partenza è stabilire a cosa serve il soppalco e quanto è grande. Questo perché, secondo una sentenza del Tar Roma [2], i soppalchi non richiedono il permesso di costruire – e possono rientrare nella nozione di interventi di restauro o risanamento conservativo assoggettati a semplice Dia, ossia la denuncia di inizio attività – solo qualora siano di modeste dimensioni e purché non creino un ambiente abitativo.

Ad esempio, il soppalco adibito a deposito, a ripostiglio, a luogo ove conservare borse, valigie e oggetti vari non richiede alcuna autorizzazione amministrativa.

 

Dunque, è sufficiente la denuncia di inizio attività quando il soppalco

  • non crea superficie abitabile. Se si utilizza il soppalco come deposito non ci può essere ad esempio un bagno chimico, un’altezza da poterci camminare liberamente, ecc.;
  • quando la sua struttura non va a gravare il solaio inferiore. Per cui se il soppalco viene realizzato in ferro, che ha il suo peso, bisogna fare la verifica strutturale per verificare il peso può essere sorretto.

 

 

Soppalco: quando ci vuole l’autorizzazione

Al contrario, la realizzazione di un soppalco non rientra nell’ambito degli interventi di restauro o risanamento conservativo, ma negli interventi di ristrutturazione edilizia – e pertanto richiede l’autorizzazione del Comune con il permesso di costruire – qualora determini una modifica della superficie utile dell’appartamento, con conseguente aggravio del carico urbanistico. In pratica, il soppalco che aumenta la volumetria della superficie calpestabile deve essere «denunciato» al Comune. In assenza si commette il reato di abuso edilizio e il proprietario, oltre a subire un procedimento penale, viene condannato a demolire l’opera.

 

Dunque, la realizzazione di un soppalco di notevoli dimensioni, tenuto conto sia della superficie complessiva sia dell’altezza massima, dal colmo al piano di calpestio del soppalco stesso, e conseguentemente, del carico urbanistico, rientra tra quegli interventi di trasformazione urbanistica ed edilizia del territorio, subordinati a permesso di costruire [3].

 

Ad esempio, un soppalco di 20 metri quadrati e posto a un’altezza di 1,98 metri dal soffitto, amplia in maniera significativa la superficie calpestabile dell’immobile destinato ad attività commerciale e, creando un’ulteriore superficie calpestabile ed autonomi spazi richiede il permesso di costruire.

 

 

Come fare per presentare la Dia per soppalchi

Come detto, nel caso di soppalco di modeste dimensioni, che non crea superficie calpestabile, ma utilizzato solo come ripostiglio, è sufficiente presentare la Dia. A tal fine, un tecnico di fiducia presenta il progetto al Comune mediante Dia. Bisognerà quindi attendere 30 giorni per ottenere il cosiddetto «silenzio assenso» da parte del Comune. È dovuto il pagamento dei diritti di segreteria al Comune (circa 50 euro).


La sentenza

TAR Roma sent. n. 11214/2015

I soppalchi possono ritenersi sottratti al regime del permesso di costruire, in quanto qualificabili come interventi di restauro o risanamento conservativo, solo qualora siano di modeste dimensioni e non siano idonei a creare un ambiente abitativo (ad esempio, deposito, ripostiglio); al contrario, la realizzazione di un soppalco non rientra nell’ambito degli interventi di restauro o risanamento conservativo, ma nel novero degli interventi di ristrutturazione edilizia, qualora determini una modifica della superficie utile dell’appartamento, con conseguente aggravio del carico urbanistico.

 

TAR Napoli sent. n. 2197/2015

Per la costruzione di aree soppalcate occorre sostanzialmente o il permesso di costruire o in alternativa la DIA onerosa, rilevandosi, in ordine al titolo abilitativo richiesto per la realizzazione di soppalchi interni alle abitazioni che occorre distinguere i casi nei quali, in relazione alla tipologia e alla dimensione dell’intervento, può essere sufficiente una denunzia di inizio di attività, dai casi nei quali occorre una vera e propria concessione edilizia, oggi permesso di costruire; deve, infatti, ritenersi sufficiente una D.I.A. nel caso in cui il soppalco sia di modeste dimensioni al servizio della preesistente unità immobiliare,

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[1] Cass. sent. n. 44319/2016.

[2] Tar Roma, sent. n. 11214/2015.

[3] Art. 10 comma 1, lett. c), d.P.R. n. 380 del 2011.

 

Autore immagine: 123rf com

 


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