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Lo sai che? Pubblicato il 20 ottobre 2016

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Lo sai che? Per il soppalco ci vuole l’autorizzazione del Comune?

> Lo sai che? Pubblicato il 20 ottobre 2016

Permesso di costruire per il soppalco che aumenta la volumetria della superficie calpestabile.

Prima di costruire un soppalco bisogna chiedere l’autorizzazione al Comune e farsi rilasciare il permesso di costruire? La soluzione al quesito è stata fornita, in più occasioni, dalla giurisprudenza e, da ultimo, dalla Cassazione [1].

Soppalco: quando non ci vuole l’autorizzazione

Il punto di partenza è stabilire a cosa serve il soppalco e quanto è grande. Questo perché, secondo una sentenza del Tar Roma [2], i soppalchi non richiedono il permesso di costruire – e possono rientrare nella nozione di interventi di restauro o risanamento conservativo assoggettati a semplice Dia, ossia la denuncia di inizio attività – solo qualora siano di modeste dimensioni e purché non creino un ambiente abitativo.

Ad esempio, il soppalco adibito a deposito, a ripostiglio, a luogo ove conservare borse, valigie e oggetti vari non richiede alcuna autorizzazione amministrativa.

Dunque, è sufficiente la denuncia di inizio attività quando il soppalco

  • non crea superficie abitabile. Se si utilizza il soppalco come deposito non ci può essere ad esempio un bagno chimico, un’altezza da poterci camminare liberamente, ecc.;
  • quando la sua struttura non va a gravare il solaio inferiore. Per cui se il soppalco viene realizzato in ferro, che ha il suo peso, bisogna fare la verifica strutturale per verificare il peso può essere sorretto.

Soppalco: quando ci vuole l’autorizzazione

Al contrario, la realizzazione di un soppalco non rientra nell’ambito degli interventi di restauro o risanamento conservativo, ma negli interventi di ristrutturazione edilizia – e pertanto richiede l’autorizzazione del Comune con il permesso di costruire – qualora determini una modifica della superficie utile dell’appartamento, con conseguente aggravio del carico urbanistico. In pratica, il soppalco che aumenta la volumetria della superficie calpestabile deve essere «denunciato» al Comune. In assenza si commette il reato di abuso edilizio e il proprietario, oltre a subire un procedimento penale, viene condannato a demolire l’opera.

Dunque, la realizzazione di un soppalco di notevoli dimensioni, tenuto conto sia della superficie complessiva sia dell’altezza massima, dal colmo al piano di calpestio del soppalco stesso, e conseguentemente, del carico urbanistico, rientra tra quegli interventi di trasformazione urbanistica ed edilizia del territorio, subordinati a permesso di costruire [3].

Ad esempio, un soppalco di 20 metri quadrati e posto a un’altezza di 1,98 metri dal soffitto, amplia in maniera significativa la superficie calpestabile dell’immobile destinato ad attività commerciale e, creando un’ulteriore superficie calpestabile ed autonomi spazi richiede il permesso di costruire.

Come fare per presentare la Dia per soppalchi

Come detto, nel caso di soppalco di modeste dimensioni, che non crea superficie calpestabile, ma utilizzato solo come ripostiglio, è sufficiente presentare la Dia. A tal fine, un tecnico di fiducia presenta il progetto al Comune mediante Dia. Bisognerà quindi attendere 30 giorni per ottenere il cosiddetto «silenzio assenso» da parte del Comune. È dovuto il pagamento dei diritti di segreteria al Comune (circa 50 euro).

note

[1] Cass. sent. n. 44319/2016.

[2] Tar Roma, sent. n. 11214/2015.

[3] Art. 10 comma 1, lett. c), d.P.R. n. 380 del 2011.

Autore immagine: 123rf com

TAR Roma sent. n. 11214/2015

I soppalchi possono ritenersi sottratti al regime del permesso di costruire, in quanto qualificabili come interventi di restauro o risanamento conservativo, solo qualora siano di modeste dimensioni e non siano idonei a creare un ambiente abitativo (ad esempio, deposito, ripostiglio); al contrario, la realizzazione di un soppalco non rientra nell’ambito degli interventi di restauro o risanamento conservativo, ma nel novero degli interventi di ristrutturazione edilizia, qualora determini una modifica della superficie utile dell’appartamento, con conseguente aggravio del carico urbanistico.

TAR Napoli sent. n. 2197/2015

Per la costruzione di aree soppalcate occorre sostanzialmente o il permesso di costruire o in alternativa la DIA onerosa, rilevandosi, in ordine al titolo abilitativo richiesto per la realizzazione di soppalchi interni alle abitazioni che occorre distinguere i casi nei quali, in relazione alla tipologia e alla dimensione dell’intervento, può essere sufficiente una denunzia di inizio di attività, dai casi nei quali occorre una vera e propria concessione edilizia, oggi permesso di costruire; deve, infatti, ritenersi sufficiente una D.I.A. nel caso in cui il soppalco sia di modeste dimensioni al servizio della preesistente unità immobiliare, mentre, viceversa, deve ritenersi necessario il permesso di costruire quando il soppalco sia di dimensioni non modeste e comporti una sostanziale ristrutturazione dell’immobile preesistente, ai sensi dell’art. 3 comma 1, d.P.R. 6 giugno 2001 n. 380, comportando un incremento delle superfici dell’immobile e quindi anche un ulteriore possibile carico urbanistico.

Il soppalco non si configura quale autonoma categoria edilizia per modo che, quanto all’individuazione del regime edilizio – urbanistico ad esso riferibile, non ci si può che rifare al principio generale per il quale il rilascio del permesso di costruire è necessario in presenza di ogni trasformazione urbanistica ed edilizia del territorio. In tale situazione l’individuazione del titolo autorizzativo necessario per la realizzazione di un soppalco, ossia di quella superficie praticabile aggiuntiva (rispetto ai piani dell’edificio) ottenuta attraverso l’interposizione di uno o più solai orizzontali in uno spazio chiuso, è questione che non può risolversi una tantum e in astratto, ma va concretamente valutata, caso per caso.

TAR Napoli sent. n. 731/2015

L’intervenuto cambio di destinazione con opere, da deposito ad abitativo necessitava del permesso di costruire, comportando, tra l’altro aumento del carico urbanistico. Anche la sola realizzazione del soppalco, a prescindere dal cambio di destinazione d’uso, necessitava del permesso di costruire, salvo quando sono qualificabili come interventi di restauro o risanamento conservativo, e qualora siano di modeste dimensioni e non sono idonei a creare un ambiente abitativo.

Cons. St. sent. n. 4468/2014

Un soppalco realizzato, avente superficie di 20 mq. e posto a mt. 1,98 dal soffitto, amplia in maniera significativa la superficie calpestabile dell’immobile destinato ad attività commerciale e, creando un’ulteriore superficie calpestabile ed autonomi spazi, rientra nel novero degli interventi di ristrutturazione edilizia, di cui all’art. 10 comma 1 lett. c), d.P.R. 6 giugno 2001 n. 380, dal momento che determina una modifica della superficie utile dell’appartamento con conseguente aggravio del carico urbanistico e, pertanto, necessita del permesso di costruire.

TAR Napoli, sent. n. 2671/2014

La realizzazione di un soppalco necessita del permesso di costruire, qualora, come nella fattispecie, tale manufatto comporti un innegabile incremento della superficie calpestabile e conseguente aumento del carico urbanistico.

TAR Napoli, sent. n. 314/2014

La realizzazione di un soppalco necessita del permesso di costruire, specie quando come nella fattispecie il soppalco stesso comporti un innegabile incremento della superficie calpestabile e quindi anche un ulteriore possibile carico urbanistico.

TAR Torino, sent. n. 26/2014

La costruzione di un soppalco all’interno di un fabbricato è comunque soggetta al regime delle opere edili, richiedendo quindi il permesso di costruire o quantomeno la d.i.a. e potendosi al più discutere se si tratta di ristrutturazione edilizia, ovvero di restauro e risanamento conservativo, tenuto conto della sussistenza o meno di un aumento di superficie o di un’alterazione di volume che detta opera comporta.

Cons. St. sent. n. 720/2013

È legittima l’ordinanza di demolizione di un soppalco realizzato in assenza di titolo abilitativo con travi in ferro ed una scala di accesso, ancorché l’intervento non sia stato ancora completato mediante l’inserimento del piano di calpestio nella suddetta intelaiatura metallica a causa dell’ingiunzione della sospensione dei lavori da parte del Comune. Si tratta, infatti, di un’opera qualificabile come ristrutturazione edilizia ai sensi dell’art. 10 d.P.R. n. 380 del 2001, come tale soggetta al rilascio del permesso di costruire, aumentando la superficie utile. Né peraltro rileva il mancato completamento dell’opera, pena una intrinseca contraddizione del sistema di repressione degli abusi, essendo di contro sufficiente che, al momento dell’accertamento, risulti chiaramente che la finalità perseguita con gli interventi in corso di espletamento sia quella di realizzare un soppalco.

TAR Napoli, sent. n. 721/2013

La costruzione di un soppalco di modeste dimensioni ad uso deposito, ripostiglio, all’interno di un appartamento per ottenere la duplice utilizzazione di un vano è, di regola, opera che, non comportando aumento di volume né aumento della superficie utile né modifica della destinazione d’uso dell’immobile, non è riconducibile alla categoria della ristrutturazione edilizia, ricorrendo in tale ipotesi una fattispecie di restauro e risanamento conservativo, in quanto, pur introducendo un quid novi, si rivela rispettoso delle caratteristiche tipologiche, formali e strutturali dell’edificio e non comporta una destinazione d’uso con esse incompatibile.

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