Prescrizione e condominio: quando e chi deve pagare
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4 lug 2012
 
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Prescrizione e condominio: quando e chi deve pagare

Anche i crediti per quote condominiali non pagate sono soggetti a prescrizione: vale a dire, trascorso un certo tempo, non possono più richiesti al condomino e fatti valere davanti a un giudice.

 

In materia condominiale si va incontro a serie difficoltà per individuare con certezza sia “quanto” è il tempo che deve trascorrere per potersi avere prescrizione, sia “da quando” tale lasso di tempo deve essere calcolato.

La maggior parte delle sentenze in materia, ritenendo che il pagamento delle quote condominiali costituisca un vero e proprio debito del singolo proprietario nei confronti della collettività condominiale, ritiene che gli oneri condominiali si prescrivano in cinque anni [1].

 

Il problema del “quando” inizi a decorrere il termine di prescrizione si risolve facilmente facendo riferimento al codice civile [2], secondo cui la prescrizione stessa opera dal momento in cui il diritto può essere fatto valere. La prescrizione inizia a decorrere dalla data in cui sono stati approvati i bilanci, anche se relativi a pregresse e plurime annualità, e non dall’esercizio di bilancio.

 

Nel caso di vendita di un appartamento inserito in un condominio, qualora vi siano degli oneri condominiali non ancora pagati, bisognerà seguire le seguenti regole.

 

Quote condominiali: sono tenuti al pagamento, in solido, sia l’acquirente che il venditore solo per i contributi relativi all’anno in corso e a quello precedente. Per le annualità anteriori, l’obbligo resta a carico del venditore; per quelle successive, resta a carico dell’acquirente.

 

Manutenzione ordinaria, conservazione, godimento delle parti comuni e prestazioni di servizi nell’interesse comune: è tenuto a sopportare le spese colui  che si trova ad essere proprietario al momento in cui vengono materialmente svolte le suddette attività (ossia quando si cominciano a eseguire i lavori).

 

Lavori di straordinaria manutenzione: qualora venditore e compratore non si siano accordati in ordine alla relativa ripartizione, è tenuto a sopportare i relativi costi chi era proprietario al momento della adozione della delibera assembleare che abbia approvato tali spese. Di conseguenza, se queste siano state deliberate prima della stipula del contratto di vendita, ne risponde il venditore, anche se le opere di straordinaria amministrazione siano state, in tutto o in parte, eseguite successivamente. L’acquirente ha però diritto di rivalersi, nei confronti del venditore, di quanto pagato al condominio.

 

di GIUSEPPE CALOMINO

 

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[1] Ex art. 2948 c.c, poiché si tratterebbe  di pagamenti periodici, come – per esempio – quelli inerenti le spese ordinarie di pulizia o di  portierato.

[2] Art. 2935 cod. civ.

[3] Cass. sent. n. 24654 del 03/12/2010.

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