Il condominio può vietarmi di aprire una pizzeria?
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23 Ott 2016
 
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Il condominio può vietarmi di aprire una pizzeria?

Solo un divieto esplicito contenuto nel regolamento di condominio può impedire al proprietario dell’appartamento di adibire l’immobile a pizzeria o altra attività commerciale.

 

Se il regolamento di condominio non contiene espliciti divieti, ogni proprietario può mutare la destinazione d’uso del proprio appartamento e adibirlo ad attività commerciale come, ad esempio, una pizzeria. È quanto stabilito, di recente, dalla Cassazione [1].

 

La conseguenza diretta è che i condomini non possono impedire l’apertura di un locale di ristorazione se manca una apposita clausola nel regolamento: clausola che, comunque, deve essere stata votata all’unanimità o, in alternativa, approvata da tutti i condomini all’atto dell’acquisto dell’appartamento dal costruttore.

 

Divieti e limiti all’apertura di pizzerie e altri esercizi commerciali devono risultare da «espressioni chiare». Se, dunque, non è il regolamento condominiale a proibirlo espressamente, nessuno può obbligare il proprietario di un appartamento che abbia trasformato l’immobile in una pizzeria al ripristino alla situazione originaria, né può chiedere un risarcimento per l’immissione di rumori che rientrino nella normale tollerabilità. «Normale tollerabilità» che, proprio per la presenza di un locale aperto al pubblico, non può essere valutata con il rigore con cui si tratterebbe una civile abitazione, ma con un margine di flessibilità tale da non ostacolare un’attività economica. E non importa che, come nel caso di specie, la pizzeria sia al primo piano e non fronte strada: non è l’altezza che conta.

 

Secondo il ragionamento seguito dai giudici della Suprema Corte, solo un regolamento condominiale approvato all’unanimità «può imporre divieti e limiti di destinazione alle facoltà di godimento dei condomini sulle unità immobiliari in esclusiva proprietà»: lo può fare sia elencando «le attività vietate, sia indicando i pregiudizi che si intende evitare». E, nell’imporre limiti, non deve essere generico. Quindi, in assenza di una «chiara e univoca volontà esplicitata» non ci si può appellare a una previsione «che lascia ampie facoltà di utilizzo dei suddetti locali».

 

 

Se il condominio non dà il permesso ad aprire la pizzeria?

È dunque possibile aprire una pizzeria al piano terra o al primo piano, anche se il condominio non dà il permesso. Anzi, di tale permesso non c’è alcun bisogno quando il regolamento non lo vieta. Ciascun proprietario ha il diritto di svolgere serenamente la propria attività di ristorazione, con buona pace dei vicini che potrebbero lamentarsi del trambusto fatto dai clienti.


La sentenza

Corte di Cassazione, sez. II Civile, sentenza 20 settembre – 20 ottobre 2016, n. 21307

Presidente Bianchini – Relatore Criscuolo

Svolgimento del processo

Fusa) Giuseppe conveniva in giudizio dinanzi al Tribunale di Napoli G.A. , G.S.A. , G.S. e Fe.An. affinché fossero condannati al ripristino dello status quo ante oltre al risarcimento dei danni.

Assumeva di essere proprietario di un appartamento in (…) nel condominio al Viale privato Albino Albini n. 22, confinante con quello contrassegnato dal numero interno 2 appartenente ai convenuti, i quali, in violazione del regolamento condominiale e di una delibera assembleare dell’11 giugno 2001, avevano adibito il loro immobile, destinato esclusivamente ad uso abitativo, a pizzeria, mediante la creazione di una scala di collegamento interna con il sottostante terraneo, adibito a sua volta a pizzeria-ristorante, creando in tal modo intollerabili immissioni di rumori.

Si costituivano i convenuti i quali insistevano per il rigetto, chiedendo di essere autorizzati a chiamare in causa il condominio, anche al fine di vedere accolta la domanda riconvenzionale di annullamento della citata delibera assembleare.

Tale domanda veniva poi rinunziata dai convenuti, ed il giudizio si interrompeva

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[1] Cass. sent. n. 21307/2016 del 20.10.2016.

 


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