Posso creare una veranda sul mio balcone?
Lo sai che?
24 Ott 2016
 
L'autore
Redazione
 


Leggi tutti gli articoli dell'autore
 

Posso creare una veranda sul mio balcone?

Limiti e autorizzazioni per trasformare e chiudere un balcone con una veranda: autorizzazione del condominio e del Comune; necessario il permesso di costruire.

 

Trasformare un balcone in una veranda è il sogno di molti proprietari che vivono in condominio: le dimensioni assai ristrette degli appartamenti moderni impongono spesso la creazione di spazi aggiuntivi e, in questo, soppalchi e verande sono certamente tra i più risolutivi. La veranda, in particolare, può risolvere piccoli e grandi problemi come, ad esempio, la tenuta di attrezzi ed elettrodomestici al riparo dalle intemperie climatiche, la creazione di un locale a uso lavanderia o, addirittura, la realizzazione di un piccolo salotto. Ma quali sono gli obblighi che bisogna rispettare per trasformare un balcone in veranda? Bisogna chiedere l’autorizzazione al Comune e all’amministratore di condominio? Quali sono gli oneri che bisogna affrontare? Eccoli qui di seguito indicati nel dettaglio.

 

 

Per creare una veranda è necessario il permesso del Comune?

Tutte le volte in cui si fanno interventi di particolare rilievo nel proprio appartamento è sempre necessario ottenere il cosiddetto permesso di costruire, che è un’autorizzazione rilasciata dal Comune dietro presentazione del progetto da parte del proprio tecnico di fiducia. Secondo una sentenza della Corte di Appello di Roma, il permesso di costruire è necessario per poter «chiudere» il balcone e trasformarlo in veranda anche quando i componenti sono fatti di semplice vetro e si tratta di pannelli, con intelaiatura metallica, facilmente amovibili. In mancanza del permesso, scatta l’abuso edilizio e l’obbligo di abbattere il manufatto.

Chi compra un appartamento con una veranda sul terrazzo farà quindi bene a chiedere tutta la documentazione che attesti la regolarità edilizia dell’opera o la successiva sanatoria. In caso contrario, potrà recedere dal compromesso (il cosiddetto contratto preliminare) non avendo il fabbricato le autorizzazioni amministrative necessarie per potersi dire «in regola».

 

Anche la Cassazione è della stessa opinione: la trasformazione del balcone in veranda richiede sempre il permesso di costruire, comportando un aumento della volumetria abitativa. Secondo i giudici supremi, «la trasformazione di una tettoia, circondata da muri perimetrali, in veranda, mediante chiusura a mezzo di installazione di pannelli di vetro su intelaiatura metallica, non costituisce realizzazione di una pertinenza, né un intervento di manutenzione straordinaria e di restauro, ma è opera soggetta a concessione edilizia ovvero permesso di costruire».

 

La veranda è, a tutti gli effetti, una nuova costruzione, che richiede l’autorizzazione del Comune (permesso di costruire): essa infatti non può definirsi un’opera precaria, volta a sopperire a esigenze temporanee e contingenti, ma è un manufatto destinato a durare nel tempo, ampliando il godimento dell’immobile.

 

Il Comune non può subordinare il rilascio del permesso di costruire all’autorizzazione dell’assemblea di condominio: una cosa, infatti, è il rispetto della normativa amministrativa e urbanistica, un’altra quella civilistica dei rapporti con gli altri proprietari. Le due cose viaggiano su binari separati e l’una non dipende dall’altra.

 

 

Per creare una veranda è necessario il permesso del condominio?

Veniamo ora alla questione più controversa: l’autorizzazione del condominio, ossia dell’assemblea.

Sul punto, il condomino è libero di costruire la veranda se questa non altera il decoro architettonico dello stabile. Se così stanno le cose egli non deve chiedere il permesso al condominio. In ogni caso, deve sempre darne comunicazione all’amministratore il quale, a sua volta, deve informarne l’assemblea. Il codice civile, difatti, stabilisce che «il condomino non può mai eseguire opere nel proprio appartamento che rechino danno alle parti comuni oppure determinino un pregiudizio alla stabilità, alla sicurezza o al decoro architettonico dell’edificio. In ogni caso, deve sempre darne prima informazione all’amministratore che ne riferisce all’assemblea» [1].

 

Fermo restando il suddetto obbligo di informare sempre e comunque l’amministratore, bisogna comprendere quando la creazione della veranda è tale da alterare il decoro architettonico del palazzo (caso in cui è necessaria l’autorizzazione dell’assemblea di condominio) e quando invece ciò non avviene (caso che, invece, consente di procedere alla chiusura del balcone senza preventivi consensi).

La valutazione va fatta caso per caso. In generale, i giudici sono spesso stati dell’idea che tale operazione non è lesiva del decoro dello stabile, non rappresentando una rilevante alterazione delle linee e dei volumi della facciata e delle sue caratteristiche architettoniche [2]. Il codice civile [3] infatti stabilisce che «…ciascun partecipante può servirsi della cosa comune, purché non ne alteri la destinazione e non impedisca agli altri partecipanti di farne parimenti uso secondo il loro diritto. A tal fine può apportare a proprie spese le modificazioni necessarie per il miglior godimento della cosa».

 

L’alterazione del decoro architettonico scatta invece tutte le volte in cui la veranda è realizzata in uno stile diverso a quello dell’edificio. Anche in questo caso è preferibile, per chi esegue l’intervento, dopo aver informato dettagliatamente l’amministratore, chiedere che questi sottoponga la questione all’assemblea, al fine di evitare successive contestazioni e porsi al riparo da eventuali obblighi di abbattimento.

 

L’assemblea, una volta interpellata, può approvare a maggioranza ordinaria la creazione della veranda da parte del singolo proprietario: soluzione che metterebbe quest’ultimo al sicuro da eventuali ripensamenti.

Peraltro la creazione di una veranda è suscettibile di modificare i millesimi di proprietà dell’edificio.

 

Un consiglio per evitare questioni con gli altri condomini: la veranda non deve togliere luminosità o aria agli appartamenti vicini.

 

 

Il catasto

Dopo aver eseguito la veranda, è necessario informare il catasto dell’aumento di volumetria dell’immobile, in modo da adeguare i dati effettivi con quelli risultanti dai registri.

 


[1] Art. 1122 cod. civ.

[2] Trib. Milano sent. n. 5203/2002; Cass. sent., n. 5365/2001.

[3] Art. 1102 cod. civ.

 


richiedi consulenza ai nostri professionisti

 
 
Commenti