Affitto, disdetta da inviare prima del giorno di scadenza
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25 Ott 2016
 
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Affitto, disdetta da inviare prima del giorno di scadenza

Conta la data di arrivo del postino a casa del padrone di casa e non quella del timbro postale: l’inquilino deve recarsi alla posta per spedire la raccomandata molti giorni prima della scadenza del contratto.

 

Rispondete a bruciapelo: se dovessimo inviare la lettera di disdetta di un contratto di affitto prima del termine di rinnovo automatico del contratto, per noi che la spediamo conta la data in cui portiamo la raccomandata alle poste o quella in cui il destinatario la riceve?

Sono in molti a dare la risposta sbagliata.

Secondo la Cassazione [1], gli effetti della disdetta di un contratto di affitto si producono solo nel momento dell’arrivo del postino a casa del padrone di casa (a prescindere poi dal fatto che questi sia, in quel momento, presente o meno). Ma procediamo con ordine, con una preliminare precisazione: il principio che esporremo vale non solo per tutte le tipologie di affitto, ma anche per qualsiasi tipo di contratto, come ad esempio un abbonamento del telefono, a una pay-tv, a una associazione, ecc.

 

 

La disdetta del contratto di affitto: la raccomandata

Immaginiamo di voler disdire un contratto di affitto 4+4. Come noto, il contratto si rinnova automaticamente, per un periodo di ulteriori 4 anni se, entro (di norma) sei mesi prima della scadenza, non inviamo la lettera di disdetta al padrone di casa, mediante raccomandata a.r.

Qualche giorno prima che scada il termine per inviare la disdetta, andiamo alle Poste e consegniamo la raccomandata al dipendente dietro lo sportello. Questi vi appone il cosiddetto timbro postale, ossia certifica la data in cui gli abbiamo consegnato la busta: verificato che tale data è anteriore rispetto al termine ultimo per l’invio della disdetta, ci riteniamo tranquilli e al sicuro da eventuali rinnovi automatici del contratto. Magari iniziamo a fare le valigie.

Senonché il padrone di casa riceve la lettera di disdetta dopo la data di scadenza del contratto e, pertanto, lo ritiene automaticamente rinnovato.

A questo punto sorge la classica contestazione, tra:

  • noi che riteniamo di aver fatto tutto quello che era in nostro potere – ossia l’invio della raccomandata di disdetta prima della scadenza del termine di rinnovo del contratto – e che non vogliamo che ci siano addebitate le conseguenze dei ritardi o eventuali disguidi postali;
  • e il padrone di casa che, invece, non ne vuole sapere e ritiene che, invece, faccia fede la data in cui questi ha ricevuto la lettera.

 

 

Chi ha ragione?

Secondo la Cassazione, la disdetta di un contratto – il che vale anche per l’affitto – produce i propri effetti solo dal momento in cui il postino bussa alla porta del destinatario: tanto che questi sia a casa in quel momento, tanto nell’ipotesi in cui, in sua assenza, il postino gli lasci l’avviso di giacenza nella cassetta delle lettere. Ciò che conta, comunque, è il giorno in cui viene tentata la consegna della lettera. Con la conseguenza che è tardiva la disdetta dell’affitto che, pur spedita prima del termine, arrivi al destinatario in una data successiva a quella prevista dal contratto.

 

Quindi, non conta aver spedito la raccomandata prima della scadenza del giorno di rinnovo automatico del contratto: conta la data in cui questa è stata consegnata dal postino (o meglio, il giorno in cui questi ha tentato la consegna). Pertanto, la nostra disdetta, si considera arrivata in ritardo e avrà effetti solo per la successiva scadenza.

 

 

I ritardi della posta ricadono sull’inquilino

Questo significa, in termini pratici, che ricadono sull’inquilino le conseguenze e i rischi di eventuali ritardi delle poste. Il che obbliga il conduttore a una importante precauzione: quella di recarsi alle poste non all’ultimo giorno utile, ma almeno un mese prima. In questo modo, qualora questi non dovesse ricevere per tempo la ricevuta di ritorno della raccomandata, da cui risulta la data di consegna della busta al padrone di casa, avrà ancora tempo per spedirne una seconda ed evitare il rinnovo della locazione.

 

 

La massima della Cassazione

Quello che abbiamo appena spiegato è stato dalla Cassazione riferito, con parole più tecniche, nel seguente modo: la disdetta di un contratto di locazione (nella specie, relativo ad immobile adibito ad uso diverso da quello di abitazione), è un atto recettizio, che produce i propri effetti (consistenti nell’impedire il rinnovo del contratto, e non già nello sciogliere il contratto in corso) solo dal momento in cui perviene al destinatario, salva una diversa pattuizione delle parti. È, pertanto, tardiva la disdetta spedita prima del termine contrattualmente previsto per l’esercizio della relativa facoltà, ma pervenuta al destinatario successivamente a tale data.

 

Volendo parafrasare le parole della Suprema Corte, si può dire che: la disdetta di un contratto di affitto impedisce il rinnovo del contratto solo dal giorno in cui arriva al destinatario (salvo che nel contratto di affitto sia disposto in modo diverso). Il concetto di «conoscenza» che richiede la legge per impedire il rinnovo automatico richiede, infatti, l’arrivo del postino a casa del locatore. Dunque, è priva di effetti la disdetta spedita prima dell’ultimo giorno previsto dal contratto, ma arrivata al destinatario successivamente a tale data.


La sentenza

Cassazione civile, sez. III, 02/04/2009, n. 8006

Fatto

SVOLGIMENTO DEL PROCESSO

  • – Con ricorso notificato alla Nuova Cava Buffa s.r.l. il 7 ottobre 2005 la Cave Del Po s.r.l. (d’ora in avanti la Cave) impugna per cassazione la sentenza emessa inter partes dalla Corte di appello di Torino il 26 maggio 2005 e notificata l’8 settembre 2005.
  • – In punto di fatto, con citazione del 10 gennaio 2002 la Cave proponeva opposizione avanti al Tribunale di Vercelli al decreto ingiuntivo notificatole dalla Nuova Cave Buffa s.r.l. per un importo di L. 30.492.000 e relativo al pagamento di canoni asseritamente dovuti per l’affitto di un’area sita nel Comune di (OMISSIS), destinata a deposito di sabbia e ghiaia.
  • L’opposizione si fondava sull’asserito tempestivo recesso da parte dell’opponente, così come contrattualmente previsto, realizzato a mezzo di lettera raccomandata del (OMISSIS).

    Infatti, nel contratto era prevista una clausola relativa alle modalità di esercizio del diritto di recesso dal seguente tenore:

    “la locataria potrà recedere dal contratto solo alla data del (OMISSIS) (termine di rinnovo del contratto principale) mediante invio di lettera raccomandata con anticipo di un anno.

    In caso di mancato esercizio del diritto di recesso alla data

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    [1] Cass. sent. n. 8006 del 2.04.2009; Cass. S.U. sent. n. 24822/2015.

     


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