Posso rivendicare l’usucapione su una casa in comodato?
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25 Ott 2016
 
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Posso rivendicare l’usucapione su una casa in comodato?

Immobile detenuto a titolo di comodato: l’usucapione scatta solo se c’è stato l’esercizio di poteri tipici del proprietario.

 

Chi ha il possesso di un immobile (una casa, un appartamento, un locale, una cantina, ecc.) in forza di un contratto di comodato o, comunque, perché – anche se a voce – gli è stato dato in prestito dal legittimo proprietario, non può rivendicare l’usucapione neanche dopo il decorso di venti anni. È quanto ricorda la Corte di Appello di Palermo con una recente sentenza [1]. Questo perché il comodato presuppone il riconoscimento dell’altrui titolarità dell’immobile, il che è incompatibile con l’usucapione. Per far scattare, invece, l’usucapione è necessario un comportamento, da parte del comodatario, incompatibile con l’altrui diritto: insomma è necessario che questi ponga in essere delle attività che solo il legittimo titolare potrebbe porre.

 

 

Cos’è il comodato?

Con il contratto di comodato di un immobile [2], il proprietario (cosiddetto comodante) concede a un altro soggetto (cosiddetto comodatario) l’uso del bene per i propri scopi. Se nel contratto non è previsto un corrispettivo, il contratto si considera automaticamente gratuito.

Il comodatario ha l’obbligo di restituire l’immobile alla data indicata nel contratto o anche prima se sopraggiunge un urgente imprevisto o un bisogno del comodante. È tuttavia possibile che il contratto di comodato non indichi la data di scadenza (cosiddetto comodato a titolo precario): in tal caso l’immobile va restituito a semplice richiesta del comodante.

 

Il comodato non deve essere necessariamente scritto. Può essere concluso anche verbalmente e, in tal caso, non andrà neanche registrato. In pratica, il contratto si realizza con la semplice messa a disposizione dell’immobile in favore del comodatario da parte del legittimo titolare.

 

 

Cos’è l’usucapione?

Con l’usucapione, un soggetto che ha posseduto un bene per oltre 20 anni in modo pacifico e indisturbato può rivendicare la proprietà del bene stesso, sempre che dimostri che su tale bene (mobile o immobile) ha compiuto atti tipici dei poteri attribuiti dalla legge al proprietario (ad esempio, ha cambiato le chiavi di una serratura, ha spianato il terreno, ha abbattuto alberi, ha cambiato il tipo di coltivazione, ha mutato l’accatastamento o la destinazione di un appartamento, ecc.). È necessario che il proprietario, durante tali 20 anni, si sia disinteressato completamente del proprio bene e non abbia cercato di tornarne in possesso, riprendendolo fisicamente o notificando al detentore un atto giudiziale per ottenerne la restituzione mediante l’intervento del giudice.

 

 

L’usucapione non scatta in caso di comodato

La presenza di un contratto di comodato esclude la possibilità che, dopo 20 anni, il comodatario possa rivendicare l’usucapione. Come detto, infatti, l’usucapione scatta solo se il detentore pone in essere comportamenti tipici del proprietario. Il semplice utilizzo dell’immobile, in conformità a quanto previsto negli accordi (scritti o orali) con il comodante non è di sicuro un atteggiamento tipico del proprietario, ma anzi presuppone proprio il rispetto e il riconoscimento dell’altrui titolarità. Perché possa iniziare a decorrere il termine ventennale dell’usucapione è necessario che il comodatario ponga in essere comportamenti incompatibili con i limiti assegnati a questi dal comodato e che «invadano» l’ambito delle prerogative del titolare del bene. È quello che gli avvocati chiamano, in termini più tecnici, interversione del possesso. È il caso, ad esempio, in cui il comodatario adibisca un appartamento, dato a uso abitativo, come esercizio commerciale, mutando l’accatastamento presso i pubblici registri.

 

Questo concetto è stato in passato chiarito anche dalla Cassazione [3].


[1] C. App. Palermo, sent. n. 148/16.

[2] Art. 1803 cod. civ.

[3] Cass. sent. n. 21690/2014: La presunzione di possesso utile “ad usucapionem”, di cui all’art. 1141 cod. civ., non opera quando la relazione con il bene derivi non da un atto materiale di apprensione della “res”, ma da un atto o da un fatto del proprietario a beneficio del detentore, nella specie un contratto di comodato, poiché in tal caso l’attività del soggetto che dispone della cosa non corrisponde all’esercizio di un diritto reale, non essendo svolta in opposizione al proprietario. Ne consegue che la detenzione di un bene immobile a titolo di comodato precario può mutare in possesso solamente all’esito di un atto d’interversione idoneo a provare con il compimento di idonee attività materiali il possesso utile “ad usucapionem” in opposizione al proprietario concedente.

 


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