Riunione di condominio: se il verbale è falso che fare?
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27 Ott 2016
 
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Riunione di condominio: se il verbale è falso che fare?

Assemblea condominiale: quando il verbale è nullo o annullabile, la tutela del condomino contro l’amministratore che ha trascritto un verbale inesatto o diverso da come sono andati i fatti.

 

Cosa prevede la legge qualora ti dovessi accorgere, dopo aver partecipato a una riunione di condominio, che il verbale di assemblea è falso o riporta parole e fatti in modo diverso da come sono realmente avvenuti? È possibile impugnarlo e sporgere querela contro chi lo ha alterato? Questa breve guida servirà per orientarsi nel caso ti dovessi accorgere che il verbale dell’assemblea di condominio contiene falsità e inesattezze.

 

 

Come si redige un verbale della riunione di condominio

Ciò che avviene durante la riunione di condominio va verbalizzato e poi conservato nell’apposito registro tenuto dall’amministratore. Il compito della trascrizione nel registro spetta all’amministratore stesso. Spesso avviene che in assemblea si redige solo una bozza e sintesi di ciò che è successo, mentre, in un secondo momento, l’amministratore lo riscrive, con tutti i particolari, all’interno del registro. Egli però non ha il potere di correggere e integrare le decisioni prese dall’assemblea, ma deve riportare in modo pedissequo i fatti per come svoltisi; diversamente è responsabile in prima persona.

 

È obbligatorio redigere sempre il verbale della riunione di condominio anche quando l’assemblea non si è costituita o non ha deliberato. Se manca il verbale, la riunione è nulla.

 

Il verbale deve riportare gli elementi necessari ad evidenziare il regolare svolgimento dell’assemblea e in particolare:

  • il luogo, la data e l’ora di apertura dell’assemblea;
  • l’ordine del giorno;
  • l’elenco nominativo dei partecipanti, specificando se presenti personalmente o per delega e il valore millesimale di ciascun rappresentato;
  • la nomina del presidente e del segretario;
  • l’esposizione della discussione su ciascun argomento;
  • la votazione, con indicazione dei nomi dei votanti favorevoli e di quelli contrari e delle rispettive quote di partecipazione;
  • ulteriori eventi rilevanti durante lo svolgimento dell’assemblea, quali l’allontanamento di un condomino dalla riunione;
  • l’ora e la dichiarazione di chiusura dell’assemblea;
  • la sottoscrizione del presidente e del segretario.

 

Individuazione dei partecipanti e votanti

Nel verbale devono essere riportati in modo analitico i nominativi di tutti i partecipanti all’assemblea, con l’indicazione nominativa di ciascuno e la rispettiva quota millesimale.

 

Il verbale deve contenere altresì l’individuazione dei singoli condomini assenzienti, dissenzienti, assenti nonché il valore delle rispettive quote, al fine della verifica delle maggioranze assembleari prescritte dalla legge.

 

Il verbale deve riportare le discussioni che avvengono su ciascun argomento posto all’ordine del giorno. Le dichiarazioni, le osservazioni, e gli interventi di ciascun partecipante devono essere riportati nel verbale solo su espressa richiesta dei partecipanti e in modo sintetico a condizione che siano inerenti all’ordine del giorno e siano oggetto di votazione.

 

Nel verbale bisogna riportare anche il comportamento tenuto dai condomini, ed in particolare l’eventuale allontanamento di uno o più condomini durante l’assemblea, con la precisa indicazione del momento in cui questo è avvenuto, se prima o durante la votazione. In caso contrario il verbale è annullabile.

 

Non c’è obbligo di riportare nel verbale dichiarazioni e osservazioni estranee all’ordine del giorno (né il condomino ha diritto di vederle verbalizzate).

 

Di norma il verbale viene redatto dal segretario sotto dettatura del presidente, per poi essere sottoscritto da entrambi. La nomina del segretario però non è obbligatoria.

Tutte le successive correzioni o variazioni del verbale vanno approvate anche dall’assemblea altrimenti sono illegittime.

 

Per dimostrare la falsità del verbale è possibile ricorrere ai testimoni in causa [1]. Questi dichiareranno che i fatti sono avvenuti in modo differente da come narrati nel verbale. Ciò riguarda la narrazione dei fatti, delle frasi e dei comportamenti tenuti dai condomini durante la riunione di condominio. Non si può però dimostrare con i testimoni un diverso quorum della delibera [2].

 

Per contestare la sua falsità è necessario impugnare il verbale di assemblea entro 30 giorni da quando se ne è avuta conoscenza (con la comunicazione da parte dell’amministratore). Bisogna necessariamente avviare la causa con un avvocato. Prima della causa è necessario il tentativo di mediazione.

 

Non può impugnare il verbale chi lo firma. Il verbale firmato da tutti i condomini ha il valore di una scrittura privata e obbliga tutti i firmatari.

Se invece manca la firma di tutti i condomini il verbale non ha valore contrattuale e non vincola i condomini.

Poiché il verbale è una scrittura privata, l’eventuale alterazione non integra il reato di falso. Per cui è esclusa la possibilità di querelare l’amministratore, il presidente o il segretario che abbiamo scritto il verbale in modo diverso da come sono andati i fatti, travisandoli.

 

In ultimo si considera nulla la delibera assembleare assunta dopo che si è sciolta l’assemblea e i condomini si siano allontanati: una riapertura del verbale non è consentita se non a seguito di nuova convocazione dei condomini.


[1] Trib. Padova, sent. n. 1956/2006. Ove non sia redatto da un notaio (ipotesi, invero, eccezionale), il verbale ha valore di semplice scrittura privata, per vincere le cui risultanze non occorre la querela di falso bensì qualsiasi mezzo di prova.

Il verbale offre una prova presuntiva dell’andamento della deliberazione, potendo il condomino – in sede di impugnazione – fornire la dimostrazione di altra e diversa realtà: ad esempio, per quanto riguarda la partecipazione dei condomini o le decisioni assunte.

[2] Cass. sent. n. 2101/1997.

 


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