Quanto tempo per impugnare una assemblea di condominio?
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27 Ott 2016
 
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Quanto tempo per impugnare una assemblea di condominio?

Riunione di condominio: il termine previsto dalla legge per l’impugnazione delle delibere condominiali è di 30 giorni. Ma occhio al giorno da cui decorre.

 

Per impugnare davanti al tribunale un’assemblea di condominio ci sono 30 giorni di tempo che iniziano a decorrere dalla comunicazione del verbale della relativa riunione. Questo vale solo per le delibere «annullabili» mentre per quelle «nulle» non ci sono limiti di tempo e si può agire in qualsiasi momento.

 

 

Quando l’assemblea può essere impugnata senza limiti di tempo

La delibera dell’assemblea può essere impugnata senza limiti di tempo, e quindi in qualsiasi momento, se questa è viziata da nullità. In particolare, sono «nulle» le delibere:

  • prive degli elementi essenziali;
  • con oggetto impossibile o illecito (contrario all’ordine pubblico, alla morale o al buon costume);
  • con oggetto che non rientra nella competenza dell’assemblea;
  • che incidono sui diritti individuali sulle cose o servizi comuni o sulla proprietà esclusiva di ognuno dei condomini;
  • comunque invalide in relazione all’oggetto.

 

Ecco qualche esempio di delibera nulla per la quale non c’è termine massimo:

– delibera che persegue l’interesse del condominio violando il diritto di proprietà di uno o più condomini;

– oggetto su cui l’assemblea non ha il potere di deliberare;

– delibera che incide sui diritti individuali sulle cose o servizi comuni o sulla proprietà esclusiva di ognuno dei condomini;

– esecuzione di lavori urgenti e necessari per l’interesse comune ma su proprietà esclusive di condomini senza il loro consenso;

– oggetto su cui l’assemblea non ha il potere di deliberare;

– oggetto che non rientra nella competenza assembleare.

 

 

Quando ci sono 30 giorni di tempo per impugnare l’assemblea di condominio

Al contrario delle delibere nulle, quelle «annullabili» possono essere impugnate solo entro 30 giorni. Si considerano annullabili le delibere:

  • affette da vizi formali, in violazione di prescrizioni legali, convenzionali o regolamentari, attinenti al procedimento di convocazione o di informazione dell’assemblea;
  • genericamente affette da irregolarità nel procedimento di convocazione;
  • con vizi relativi alla regolare costituzione dell’assemblea;
  • adottate con maggioranza inferiore a quella prescritta dalla legge o dal regolamento condominiale;
  • che violano norme che richiedono maggioranze qualificate in relazione all’oggetto.

 

Il termine di 30 giorni decorre:

  • per i condomini che hanno «votato contro» (i cosiddetti dissenzienti) e gli astenuti: dalla data della delibera;
  • per gli assenti alla delibera: dalla data di comunicazione della delibera, cioè dal momento in cui ricevono il verbale.

 

La comunicazione del verbale deve essere curata dall’amministratore con un mezzo che garantisca la prova del ricevimento: ad esempio, raccomandata a.r., posta elettronica certificata (solo se il destinatario ne è munito), foglio a mano controfirmato per ricevuta. Se l’amministratore non cura questo adempimento, la decisione dell’assemblea può essere impugnata senza limiti di tempo. Quindi il condomino può agire davanti al giudice anche dopo diversi mesi di distanza.

 

Il fatto di aver avuto contezza della riunione di condominio e dell’esito delle votazioni assunte in assemblea per forme diverse dalla comunicazione formale del verbale (ad esempio, con una telefonata dell’amministratore, con lettera semplice e non raccomandata a.r., con un foglio immesso nella cassetta delle lettere e non controfirmato) non implica una «conoscenza ufficiale» del verbale e, quindi, il termine di 30 giorni non decorre.

 

Il termine di 30 giorni è sospeso dal 1° agosto al 31 agosto di ogni anno. Riprende quindi a decorrere dal 1° settembre.

 

Una volta decaduto il termine, la delibera non può più essere impugnata ed è valida ed efficace ed esplica i suoi effetti nei confronti di tutti i condomini.

 

L’eventuale impugnazione oltre i termini deve essere tempestivamente eccepita dal condominio, non potendo la decadenza essere rilevata d’ufficio dal giudice.

L’eccezione di decadenza a causa dell’impugnazione tardiva deve essere sollevata durante il giudizio di merito; il condominio convenuto non può eccepire tale decadenza nel giudizio di cassazione.

 

 

Come impugnare una decisione dell’assemblea di condominio

Per impugnare una decisione dell’assemblea presa durante la riunione di condominio, bisogna presentare una domanda di mediazione obbligatoria presso un organismo di mediazione stabilito nel luogo ove si trova il tribunale competente.

Se fallisce il tentativo di mediazione, si può passare al tribunale.

 

Chi agisce in giudizio deve predisporre un atto di citazione che deve essere notificato nel termine di 30 giorni per poi essere iscritto a ruolo e depositato in cancelleria una volta avvenuta la notifica.

 


 


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