Posso ospitare una persona se vivo in affitto?
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29 Ott 2016
 
L'autore
Carlos Arija Garcia
 


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Posso ospitare una persona se vivo in affitto?

Per la Cassazione, la clausola che vieta l’ospitalità sul contratto di locazione è nulla. Occorre semmai dimostrare la sublocazione non autorizzata.

 

Ospitare una persona nella casa in cui si vive in affitto è legale. Una clausola del contratto di locazione che preveda il contrario è da considerarsi nulla e, pertanto, non va applicata. Questo il principio generale sul quale la Corte di Cassazione si è espressa più volte. Ma, naturalmente, è un principio ricco di sfumature. Perché non è la stessa cosa ospitare una persona nella casa in cui si vive da soli e un’altra ben diversa è farlo se nell’appartamento ci abita anche un coinquilino che, forse, non gradisce la presenza a lungo di un estraneo (soprattutto se non contribuisce alle spese anche da lui create come gas, corrente elettrica, ecc.). Inoltre, un conto è ospitare una persona per un periodo di tempo ed un altro è ricorrere al subaffitto o alla sublocazione, cioè: farlo stare in casa in cambio di soldi. Qui il discorso cambia completamente.

 

 

Ospitare una persona sì, sublocazione dipende come

Se, come detto, ospitare una persona nella casa in cui si vive in affitto è permesso, la sublocazione lo è solo a certe condizioni. La legge in materia [1] stabilisce per i soli immobili ad uso abitativo alcuni vincoli:

  • è possibile la sublocazione completa dell’abitazione già affittata solo con il consenso del locatario. Se, ad esempio, la casa in cui vive in affitto non ci serve per un periodo di tempo e si vuole subaffittare ad un terzo per recuperare qualche spesa, sarà possibile farlo esclusivamente con il parere favorevole del proprietario;
  • sulla sublocazione parziale dell’abitazione già affittata (una camera e gli spazi comuni, ad esempio), se non ci sono delle clausole sul contratto che indichino il contrario, decide l’inquilino. Il quale, però, è tenuto ad informare il proprietario dell’immobile sull’identità del subaffittuario, la durata del contratto ed i vani di cui dispone.

Sul tema della sublocazione si è espressa la Corte di Cassazione con una sentenza in cui vengono chiariti gli effetti della violazione del divieto di subaffitto dell’immobile ad uso abitativo quando esiste un vincolo contrattuale. La Suprema Corte ha decretato che tale violazione non implica automaticamente la risoluzione del contratto, in quanto va dimostrata la gravità di questo inadempimento [2]. Il codice civile, infatti, stabilisce che non si può sciogliere un contratto se la violazione di una clausola ha scarsa importanza riguardo l’interesse della controparte [3].

 

 

Ospitare una persona in una casa in affitto

Ospitare una persona in una casa in affitto va permesso sempre e comunque. Vietarlo significherebbe mancare al principio di solidarietà sociale espresso nell’articolo 2 della Costituzione. Essendo quest’ultima di rango superiore rispetto alla legge ordinaria, prevale il concetto espresso sulla Carta costituzionale e, pertanto, non sono ammesse le clausole sul contratto di locazione che vietino l’ospitalità in una casa affittata, anche se essa si rivela non temporanea e di persone estranee al nucleo familiare.

Anche su questo tema si è espressa la Cassazione, dando ragione ad un affittuario al quale veniva contestata la violazione di quella clausola per avere ospitato a lungo una persona e dando luogo ad una sospetta sublocazione. L’accusa, insomma, non credeva al fatto che quella persona venisse ospitata a titolo completamente gratuito.

La Suprema Corte, invece, ha ritenuto nulla quella clausola [4], escludendo che ospitalità protratta e sublocazione fossero equivalenti.

Sempre la Cassazione ha stabilito più tardi che si può parlare di presunzione di sublocazione quando l’immobile è occupato da persone che non sono al servizio dell’affittuario o che non sono a lui legate da vincoli di parentela o di affinità entro il quarto grado. Ma, comunque, non si può risolvere il contratto di locazione se non si riesce a dimostrare oltre ogni dubbio che l’affittuario, avendo sublocato l’immobile anche solo parzialmente, non lo occupa nemmeno in parte con continuità [5]. In sostanza, la semplice durata dell’ospitalità non è sufficiente a provare la sublocazione.

 


In pratica

  • la clausola sul contratto di locazione che vieta l’ospitalità di una persona da parte di un affittuario è da considerare nulla;
  • la sublocazione completa di un immobile è permessa solo con il consenso del proprietario;
  • la sublocazione parziale dell’immobile può essere decisa dall’affituario se il contratto non lo impedisce, ma va sempre comunicata al proprietario, fornendogli i dati del subaffittuario e del contratto stipulato;
  • la sola ospitalità non è prova di sublocazione e non può dare luogo alla risoluzione del contratto.

[1] Art. 2 legge 392/1978.

[2] Cass. sent. 16111/2010.

[3] Art. 1455 cod. civ.

[4] Cass. sent. 14343/2009.

[5] Cass. sent. 9931/2012.

 

Autore immagine: Pixabay.com

 


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