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Lo sai che? Pubblicato il 30 ottobre 2016

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Lo sai che? L’inquilino viola il regolamento di condominio: si può sfrattare?

> Lo sai che? Pubblicato il 30 ottobre 2016

Se l’amministratore ci comunica che l’inquilino a cui abbiamo dato in affitto un nostro appartamento dà fastidio agli altri e viola il regolamento possiamo mandarlo via di casa e sfrattarlo.

Posso sfrattarlo o, al contrario, ne rispondo io in prima persona, non potendolo sbattere fuori?», una domanda che molti padroni di casa si saranno fatti innanzi alle lamentele degli altri proprietari, seccati dai rumori, dal parcheggio selvaggio e dalle sporcizie.

Scegliere il conduttore a cui affidare in locazione il proprio immobile non è cosa facile: il più delle volte avviene incolpevolmente, sulla base di contatti formali, preoccupati più di verificare la solvibilità dell’aspirante inquilino che non il suo stile di vita. Ma se mettiamo dentro casa un incivile, siamo tenuti a dover risarcire, per conto suo, gli altri condomini infastiditi da quest’ultimo? Un problema che capitava, una volta, solo con gli studenti universitari; oggi, purtroppo, la maleducazione e l’assenza di rispetto è molto più diffusa e questo tipo di controversie sono all’ordine del giorno. Ecco perché, per poter dare una linea guida, è intervenuta una recente sentenza del Tribunale di Monza [1].

Secondo il giudice, in tema di locazione di un’unità immobiliare ubicata in condominio, il padrone di casa è autorizzato a sfrattare l’inquilino che non rispetta le norme contenute nel regolamento condominiale, che pur si era impegnato a rispettare al momento della sottoscrizione del contratto. Si tratta, nello specifico, di un grave adempimento da parte sua, che viola le norme del codice civile che è tenuto ad osservare [2]: pertanto, l’avere condotto l’unità immobiliare in modo tale da recare disturbo al vicinato, consente al padrone di casa di recarsi in tribunale per fare una causa al conduttore e chiedere al giudice che “sciolga” il contratto (in gergo tecnico si chiama «risoluzione contrattuale per inadempimento»).

Attenzione però: in questi casi non ci si può valere della procedura più accelerata e breve dello sfratto esecutivo, posto che la legge consente il ricorso a quest’ultima solo nel caso di morosità e scadenza del termine del contratto di affitto. Quindi, bisognerà fare una causa ordinaria e procedere alla dimostrazione, con le prove testimoniali rese dall’amministratore e dagli altri condomini, della maleducazione e inciviltà del conduttore.

Dall’altro lato, il condominio non potrà chiedere il risarcimento del danno al padrone di casa per le violazioni del regolamento poste dall’inquilino quando questi si muova per mandarlo via al più presto ed eliminare il problema alla radice.

La vicenda in oggetto nasce proprio a seguito delle reiterate violazioni, da parte di un affittuario, del regolamento di condominio, per via dei continui rumori e schiamazzi posti da quest’ultimo, che ledevano il sonno e la tranquillità dei vicini di casa. Numerose erano state le segnalazioni d’intemperanze del conduttore (specie musica ad alto volume), sfociate anche in una segnalazione alla Polizia di Stato con conseguente intervento della stessa. Il padrone di casa ne ha approfittato e non se l’è fatto ripetere due volte: subito è ricorso in tribunale e ha chiesto l’immediato scioglimento del contratto di affitto per poter sfrattare lo scomodo inquilino. Cosa che gli è stata concessa dal giudice.

Secondo la sentenza in commento, difatti, si può sfrattare l’inquilino maleducato che fa rumore e viola il regolamento di condominio. Comportamenti incivili e maleducati sono causa di risoluzione della locazione, anche se il canone viene regolarmente pagato e il contratto non è ancora scaduto.

Del resto, per come afferma la Cassazione [3], il regolamento condominiale è una sorta di statuto – obbligatorio ove vi siano più di dieci condòmini [4] – la cui funzione è quella di disciplinare la gestione della compagine in relazione alle questioni indicate dalla legge quali decoro architettonico, ripartizione spese, uso della cosa comune ed amministrazione.

Ne consegue che il suddetto regolamento condominiale deve essere rispettato anche dall’inquilino che ha firmato un contratto di locazione e si è impegnato a rispettarne il contenuto. Non rispettare il regolamento condominiale rappresenta un inadempimento nei confronti del padrone di casa posto che il codice civile [2] stabilisce che il conduttore deve servirsi dell’appartamento «per l’uso determinato nel contratto o per l’uso che può altrimenti presumersi dalle circostanze».

note

[1] Trib. Monza, sent. n. 2395/2016 del 7.09.2016.

[2] Art. 1587 cod. civ.

[3] Cass. sent. n. 12342/1995.

[4] Art. 1138 cod. civ.

Tribunale di Monza, sez. II Civile, sentenza 7 settembre 2016, n. 2395

Giudice Caniato

Il ricorrente ha concluso come da verbale all’udienza odierna sopra riprodotto.

Concisa esposizione delle ragioni di fatto e di diritto della decisione

E` concluso contratto di locazione fra il ricorrente ed il resistente, registrato in data 10 novembre 2015 avente per oggetto l’unità immobiliare ad uso abitativo sita in Monza, via appartamento quarto piano con durata dal 1 novembre 2015 al 31 ottobre 2019 (doc. 1).

Il sig. V. ha chiesto al Tribunale di dichiarare la risoluzione anticipata del contratto di locazione a causa del ripetuto mancato rispetto del Regolamento Condominiale.

Ha affermato il ricorrente la conduzione dell’appartamento in modo da disturbare la quiete ed il riposo degli altri condomini.

A sostegno di tali affermazioni ha prodotto varia corrispondenza, anche proveniente dall’amministratore del Condominio. Quest’ultimo ha presentato esposto al Commissariato di Monza in data 6 luglio 2016 (doc.5) con indicazione di vari episodi ed allegazione di un livello di emissioni talmente elevato da costituire una seria e pericolosa minaccia al bene della salute.

Il sig. all’udienza odierna, non si è opposto e non ha contestato i fatti, se non che sono esagerati.

Rilevato che nel contratto di locazione (art. 16) il conduttore ha dichiarato di accettare il regolamento di condominio (doc. 2) che tra l’altro vieta all’art. 3 lettera a) e specificatamente all’art. 13 di adibire i locali aduso abitazione a “qualsivoglia altro uso che possa turbare la tranquillità dei condomini … e vietato dopo le are 23:00 di suonare, cantare e di far funzionare apparecchi radio e grammofoni salvo il consenso dei condomini vicini.

Rilevato che il dissenso risulta dalla corrispondenza prodotta;

Vista la non opposizione del sig.

Dichiara la risoluzione del contratto di locazione in oggetto, ritenuta la violazione dello stesso come grave.

Visto il novellato disposto dell’art. 92 c.p.c. che riduce le ipotesi di compensazione delle spese ai soli casi di assoluta novità della questione o mutamento della giurisprudenza, senza consentire di tenere conto del comportamento di parte convenuta, le spese seguono la soccombenza e vengono liquidate come in dispositivo.

P.Q.M.

Il Tribunale, definitivamente pronunciando, ogni diversa istanza ed eccezione disattesa o assorbita, così dispone:

  1. Dichiara risolto il contratto di locazione fra il ricorrente ed il resistente, registrato in data 10 novembre 2015 avente per oggetto l’unità immobiliare ad uso abitativo sita in Monza, appartamento quarto piano
  2. Ordina a il rilascio dell’immobile libero e sgombero da persone e cose entro 10 giorni da oggi;
  3. Condanna altresì a rimborsare alla parte ricorrente sig.­

Mario le spese di lite, che si liquidano in €545,00 per spese i; 1.700,00 per compensi, oltre al 15% per spese generali ed oltre ad i. v. a. e c. p. a. se dovute come per legge.

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