Posso sfrattare l’inquilino se devo ristrutturare casa?
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30 Ott 2016
 
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Posso sfrattare l’inquilino se devo ristrutturare casa?

Se l’immobile diventa inagibile o se, comunque, devo ristrutturare l’appartamento posso interrompere il contratto di affitto e mandare via l’inquilino con lo sfratto?

 

Né l’inquilino, né il padrone di casa possono disdire l’affitto prima del termine di scadenza, per semplice volontà o opportunità economiche. Solo in casi eccezionali, è consentita la disdetta e, in questo, come vedremo a breve, il conduttore ha più margini di manovra rispetto al locatore. Nel caso specifico in cui dovesse risultare necessario procedere alla ristrutturazione dell’appartamento, il padrone di casa non può sfrattare l’inquilino se il contratto di locazione è ancora in corso. Solo in un caso questi può utilizzare la ristrutturazione come giustificazione per mandare via l’inquilino [1]: quando, scaduto il primo periodo di validità del contratto, scatterebbe altrimenti il rinnovo automatico. Ad esempio, nel caso di contratto 4+4, dopo i primi 4 anni (e solo in tale momento) il padrone di casa può rifiutare il rinnovo per gli altri 4 anni qualora debba ristrutturare l’immobile, ma prima di questo momento o una volta scaduto non gli è consentito ricorrere a questa “scusa”. Allo stesso modo, nel contratto 3+2 egli può evitare il rinnovo del contratto dopo i primi 3 anni dichiarando la ristrutturazione; se non sfrutta questa opportunità, il contratto si rinnova in automatico e non si può più disdettare. Con la conseguenza che, se intende ristrutturare, dovrà attendere la scadenza naturale del contratto, previa comunicazione con raccomandata a.r. all’inquilino.

 

Ma questo non basta. È necessario che il padrone di casa proceda effettivamente alla ristrutturazione, non essendo sufficiente la semplice dichiarazione di voler eseguire i lavori. Se, infatti, nega il rinnovo del contratto, ma poi non procede alle opere di ristrutturazione sull’appartamento, non solo deve ripristinare la locazione interrotta illegittimamente, ma deve anche risarcire il danno all’affittuario mandato via.

 

Che succede se l’inquilino, nonostante la comunicazione del locatore di diniego di rinnovo dell’affitto per necessità di ristrutturazione, non lascia spontaneamente l’appartamento? Il locatore lo può sfrattare. Ma è necessario che quest’ultimo, nel giudizio in tribunale di convalida dello sfratto – produca la denuncia di inizio attività (Dia) o il permesso di costruire, volti a provare che sull’immobile bisogna procedere ai lavori o che l’appartamento è compreso in un edificio gravemente danneggiato che deve essere ricostruito e che la permanenza dell’inquilino è di ostacolo ai lavori di ristrutturazione.

 

Ma procediamo con ordine e verifichiamo quando è possibile il recesso dal contratto di affitto sia per l’inquilino che per il padrone di casa.

 

 

Disdetta affitto per scadenza termine

Sia l’inquilino, che il padrone di casa possono disdire l’affitto alla sua scadenza. Se non lo fanno il contratto si rinnova in automatico per un periodo di pari durata (ossia, per altri 4 anni nel contratto 4+4 o per altri 3 anni nel contratto 3+2).

La disdetta va data con raccomandata a.r. da comunicare all’altra parte almeno sei mesi prima della scadenza (salvo che il contratto indichi un termine inferiore).

 

 

Disdetta affitto per volontà o per convenienza economica

Né l’inquilino, né il padrone di casa possono disdire l’affitto per semplice volontà se il contratto è ancora in corso. Contrariamente a quanto si pensa, l’inquilino non è libero di andare via quando vuole, comunicandolo sei mesi prima.

 

 

Disdetta affitto per gravi ragioni

La legge consente solo all’inquilino (e non al padrone di casa) di disdire l’affitto solo per gravi ragioni. Tali motivazioni devono comunque essere:

  • sopravvenute (ossia non previste nel momento in cui ha sottoscritto il contratto)
  • e indipendenti dalla sua volontà (è, ad esempio, il caso di un trasferimento dal lavoro non preventivato e, soprattutto, in una città molto distante da quella ove si trova l’appartamento locato).

 

La comunicazione di recesso dev’essere inviata al locatore con un preavviso di almeno sei mesi rispetto alla data in cui si intende porre fine alla locazione. L’effetto risolutivo si produce al momento del compimento del periodo di preavviso, sicché i canoni devono essere comunque corrisposti fino alla scadenza del termine semestrale, quand’anche il rilascio dell’immobile avvenga prima.

 

I fatti in questione devono presentare una connotazione oggettiva, non potendo risolversi in una valutazione unilaterale effettuata dall’inquilino in ordine all’opportunità di continuare a occupare l’immobile locato. Ad esempio egli non può recedere dall’affitto adducendo, come grave motivo giustificante il recesso, l’andamento della congiuntura economica, o per aver trovato un appartamento meno caro.

 

Qualora, infine, il recesso venga esercitato in assenza di validi motivi e manchino i presupposti legittimi, nulla vieta al locatore di accettare l’anticipata riconsegna dell’immobile, con riserva, però, di pretendere il pagamento dei canoni futuri fino al termine del contratto, oppure fino al momento in cui l’immobile verrà nuovamente locato a terzi.

 

 

Disdetta affitto per cause indicate nel contratto di locazione

Il contratto di locazione può concedere – solo all’inquilino – la possibilità di andare via dall’appartamento qualora sopraggiungano specifiche esigenze indicate nel contratto stesso. Le parti, in questo, hanno massima autonomia negoziale e la scrittura privata può prevedere delle ipotesi ulteriori rispetto alla legge che – come abbiamo detto – consente al conduttore di recedere dal contratto solo in ricorrenza di gravi ragioni.

 

A volte, quindi, i contratti contengono una clausola che concede al conduttore la facoltà di recesso indipendentemente dalla sopravvenienza di gravi motivi, oppure dando un preavviso inferiore ai sei mesi: si tratta, invero, di deroghe compatibili con lo spirito della legge, che è appunto quello di dare maggiore tutela al conduttore in quanto contraente più debole.

 

Quindi, la prima cosa da fare è leggere il contratto e vedere cosa prevede.

 

 

Disdetta alla prima scadenza

Il padrone di casa ha la possibilità di rifiutare il rinnovo dell’affitto alla prima scadenza del contratto, ossia dopo i primi 4 anni nel contratto 4+4 oppure dopo i primi 3 anni nel contratto 3+2. L’esercizio di tale potere non è libero e incondizionato, ma resta subordinato alla sussistenza di uno dei motivi specificamente e tassativamente elencati dalla legge [1].

 

Tra questi motivi, come detto, vi è la necessità di procedere alla ristrutturazione dell’appartamento. In via preliminare, il locatore, a pena di decadenza, deve dichiarare la propria volontà di conseguire, alla scadenza del contratto, la disponibilità dell’immobile: tale dichiarazione deve essere effettuata a mezzo di lettera raccomandata, almeno dodici o diciotto mesi prima della scadenza, rispettivamente per gli immobili ad uso commerciale/produttivo e per quelli ad uso alberghiero, nonché almeno sei mesi prima della scadenza con riferimento alle locazioni di immobili adibiti ad uso abitativo.

 

Nella comunicazione inviata al conduttore deve essere specificamente indicato, a pena di nullità, il motivo sul quale la disdetta è fondata.

 

I motivi che consentono al locatore la disdetta anticipata dell’affitto alla prima scadenza sono i seguenti:

 

Immobili a uso non abitativo:

  • adibire l’immobile ad abitazione propria o del coniuge o dei parenti entro il secondo grado in linea retta;
  • adibire l’immobile all’esercizio, in proprio o da parte del coniuge o dei parenti entro il secondo grado in linea retta, di una delle attività indicate all’art. 27 e ciò per usi diversi da quelli abitativi o, se si tratti di pubbliche amministrazioni, enti pubblici o di diritto pubblico, all’esercizio di attività tendenti al conseguimento delle loro finalità istituzionali;
  • demolire l’immobile per ricostruirlo, ovvero procedere alla sua integrale ricostruzione o completo restauro ovvero eseguire su di esso un intervento sulla base di un programma comunale pluriennale di attuazione ai sensi delle leggi vigenti;
  • ristrutturare l’immobile al fine di rendere la superficie dei locali adibita alla vendita conforme ai piani di sviluppo e di adeguamento di cui all’art. 12 della legge n. 426/1971 ed ai relativi piani comunali, sempre che le opere da effettuarsi rendano incompatibile la permanenza del conduttore nell’immobile.

 

Immobili ad uso abitativo:

  • quando il locatore intenda destinare l’immobile ad uso abitativo, commerciale, artigianale o professionale proprio, del coniuge, dei genitori, dei figli o dei parenti entro il secondo grado;
  • quando il locatore, persona giuridica, società o ente pubblico o comunque con finalità pubbliche, sociali, mutualistiche, cooperative, assistenziali, culturali o di culto intenda destinare l’immobile all’esercizio delle attività dirette a perseguire le predette finalità ed offra al conduttore altro immobile idoneo e di cui il locatore abbia la piena disponibilità;
  • quando il conduttore abbia la piena disponibilità di un alloggio libero ed idoneo nello stesso comune;
  • quando l’immobile sia compreso in un edificio gravemente danneggiato che debba essere ricostruito o del quale debba essere assicurata la stabilità e la permanenza del conduttore sia di ostacolo al compimento di indispensabili lavori;
  • quando l’immobile si trovi in uno stabile del quale è prevista l’integrale ristrutturazione, ovvero si intenda operare la demolizione o la radicale trasformazione per realizzare nuove costruzioni, ovvero, trattandosi di immobile sito all’ultimo piano, il proprietario intenda eseguire sopraelevazioni a norma di legge e per eseguirle sia indispensabile per ragioni tecniche lo sgombero dell’immobile stesso;
  • quando, senza che si sia verificata alcuna legittima successione nel contratto, il conduttore non occupi continuativamente l’immobile senza giustificato motivo;
  • quando il locatore intenda vendere l’immobile a terzi e non abbia la proprietà di altri immobili ad uso abitativo oltre a quello eventualmente adibito a propria abitazione. In ordine al momento temporale in cui deve intervenire la disdetta, il legislatore, come anticipato, fissa in dodici o diciotto mesi prima della scadenza rispettivamente per gli immobili ad uso commerciale/produttivo e per quelli ad uso alberghiero, e di sei mesi per le locazioni di immobili adibiti ad uso abitativo.

La sentenza

Cassazione Civile, Sezione 3, Sentenza 7 novembre 2014,  n. 23794

Le sanzioni del ripristino della locazione o del risarcimento del danno, previste a carico del locatore che abbia esercitato il diritto di diniego del rinnovo del contratto di locazione per una finalità non più realizzata (art. 31 della l. n. 392 del 1978 e art. 3, commi 3 e 5, della l. n. 431 del 1998), non sono applicabili qualora la tardiva o mancata destinazione dell’immobile all’uso dichiarato siano giustificate da esigenze, ragioni o situazioni non riconducibili al comportamento doloso o colposo del locatore stesso. (In applicazione di tale principio, la S.C. ha ritenuto non imputabile al locatore, e quindi non sanzionabile, la mancata esecuzione dei lavori di ristrutturazione, per i quali era stata esercitata la facoltà di diniego del rinnovo, perchè la causa di tale omissione era addebitabile alla conduttrice, che aveva instaurato un infondato giudizio di opposizione al rilascio, conclusosi solo dopo la scadenza del termine per l’inizio dei lavori stessi, previsto nel permesso di costruire).

[1] A norma dell’art, 3 co. 1, lettera d), legge 431/98.

 


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