Se non pago rate del mutuo la banca può togliermi la casa?
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31 Ott 2016
 
L'autore
Carlos Arija Garcia
 


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Se non pago rate del mutuo la banca può togliermi la casa?

In vigore dal 1 novembre il decreto che consente alla banca di acquisire l’immobile ipotecato senza passare dal Tribunale. Ma ci sono più diritti per i clienti.

 

La banca potrà acquisire e vendere l’immobile di un cittadino che non paghi le rate del mutuo ipotecario senza passare dal Tribunale. Ma sarà tenuta ad operare nel settore del credito con maggiore trasparenza. Queste le linee guida del decreto in vigore dal 1 novembre 2016 [1] e che recepisce le direttive comunitarie in materia di mutui garantiti da ipoteca [2].

 

 

Mutuo ipotecario: i diritti della banca

La novità più importante a garanzia della banca è la cosiddetta “clausola anti-insolvenza”. Consiste nell’estinzione del debito con l’acquisizione e l’eventuale vendita dell’immobile intestato al mutuatario moroso da parte dell’istituto senza rivolgersi al Tribunale per l’espropriazione forzata. A ciò non si arriva per una semplice rata non pagata o corrisposta in ritardo ma per un inadempimento contrattuale di 18 rate mensili non pagate. Le due parti, comunque, devono pattuire e firmare questa clausola. Il mutuatario avrà diritto all’eventuale parte eccedente tra il valore dell’immobile (peritato da un tecnico super partes) e l’importo residuo del debito. Ad esempio, se per finire il mutuo mi manca da pagare 100 e l’immobile vale 150, al mutuatario vanno 50 e la banca si tiene l’immobile. Se questa clausola, nota come patto marciano, è inclusa nel contratto, il mutuatario avrà diritto all’assistenza di un consulente per valutarne la convenienza.

 

 

Mutuo ipotecario: i diritti dei clienti

Il cliente che vuole accendere un mutuo ipotecario ha diritto, innanzitutto, ad essere informato dall’intermediario finanziario o dal creditore in modo corretto, chiaro, comprensibile e non ingannevole del contenuto dell’offerta proposta e delle clausole del contratto. L’intermediario o il finanziatore dovrà farlo attraverso il nuovo prospetto informativo europeo standardizzato (Pies). Il futuro mutuatario avrà così sette giorni di tempo per confrontare le varie offerte di mercato e vagliare al meglio l’impegno che sta per prendersi con il finanziatore. L’intermediario, inoltre, è tenuto alla massima trasparenza sui suoi dati anagrafici, i rapporti contrattuali con i finanziatori per cui lavora ed i compensi percepiti.
Da parte sua, il cliente dovrà mettere sul tavolo tutti gli strumenti necessari affinché la banca possa valutare se chi ha fatto richiesta di un mutuo sia davvero in grado di rispettare il suo impegno. Se il mutuo è garantito da ipoteca, il creditore dovrà valutare l’immobile del cliente attraverso degli standard affidabili, anche quando la perizia viene incaricata a terzi, purché siano affidabili e indipendenti dalle parti.

Il cliente ha diritto anche ad un servizio di consulenza gratuita per approfondire in modo chiaro la convenienza del prodotto in base ai suoi obiettivi, alle sue esigenze e alle sue possibilità. Questo servizio comprende anche l’intervento di un perito per la stima del valore dell’immobile. Il tecnico viene scelto dalle parti insieme o, se non c’è un accordo,  dal Presidente del Tribunale competente.

La banca non potrà finanziare più dell’80% del valore dell’immobile sottoposto a ipoteca [3]. Se così succedesse, il mutuo sarebbe da considerare nullo ed il mutuatario non avrebbe l’obbligo di restituire il restante 20%. Spetta alla Banca d’Italia, a garanzia del cliente e della banca, determinare l’ammontare massimo del finanziamento in base al valore dell’immobile ipotecato.

Infine, il cliente può convertire in valuta nazionale un finanziamento ottenuto in valuta estera, dietro l’eventuale pagamento di una commissione. L’operazione può essere effettuata quando la variazione del tasso di cambio è di almeno il 20% rispetto al momento della fine del contratto, dopo essere stato informato tempestivamente dal finanziatore.


[1] Dlgs 72/2016.

[2] Direttiva 2014/17/Ue.

[3] Cass. sent. 2915/2016.

 


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