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Lo sai che? Pubblicato il 31 ottobre 2016

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Lo sai che? Agevolazione prima casa: se non si trasferisce la residenza entro 18 mesi

> Lo sai che? Pubblicato il 31 ottobre 2016

Il ritardo nel rilascio del certificato di abitabilità, non imputabile all’acquirente, costituisce causa di forza maggiore e non fa decadere dal beneficio fiscale “prima casa”.

Con l’agevolazione prima casa si beneficia della riduzione dell’aliquota IVA al 4% o dell’imposta di registro al 2% a seconda che l’immobile venga acquistato da costruttore o da privato.

Tra le condizioni necessarie per godere dell’agevolazione prima casa, la legge richiede che l’immobile sia ubicato nel Comune in cui l’acquirente ha la residenza o svolge la propria attività lavorativa (oppure ha sede o esercita l’attività il soggetto da cui dipende l’acquirente che si è trasferito all’estero per lavoro).

L’ipotesi più frequente è certamente quella in cui la prima casa viene adibita ad abitazione residenziale dell’acquirente. Se questi risiede altrove, la legge gli concede 18 mesi di tempo, dalla stipula del rogito, per trasferire la propria residenza.

Ma cosa succede se l’acquirente non riesce a trasferire la residenza entro tale termine? È prevista la decadenza dal beneficio con conseguente necessità di integrare le imposte precedentemente ridotte e di pagare anche una determinata sanzione accertata dall’Agenzia delle Entrate.

Tuttavia la giurisprudenza ormai maggioritaria fa salve le ipotesi di cosiddetta “forza maggiore” in cui l’impossibilità di trasferimento della residenza presso la “prima casa” è dipesa da ostacoli non imputabili all’acquirente, imprevedibili e inevitabile. Qualora ricorra una causa di forza maggiore e questa venga dimostrata, l’acquirente non decade dall’agevolazione.

Per esempio, una recente sentenza della Commissione Tributaria Regionale di Milano [1] ha individuato una causa di forza maggiore nel ritardo da parte del Comune del rilascio del certificato di abitabilità.

Nel caso di specie, in cui il soggetto interessato aveva acquistato un immobile in corso di costruzione, è stato accertato che il ritardo nel trasferimento della residenza non era quindi imputabile all’acquirente bensì al Comune che, a causa dell’imprevedibile protrarsi di lavori di urbanizzazione primaria (fognature), non aveva potuto rilasciare in tempo il certificato di abitabilità.

Secondo i giudici, infatti, è pur vero che, in tema di agevolazioni prima casa, il trasferimento della residenza entro diciotto mesi rappresenta un obbligo dell’acquirente verso il Fisco, ma si deve comunque tener conto di eventuali ostacoli all’adempimento, caratterizzati dalla non imputabilità alla parte obbligata e dall’inevitabilità e imprevedibilità.

Ne consegue che il mancato stabilimento nei termini di legge della residenza non comporta la decadenza dall’agevolazione, qualora tale evento sia dovuto a causa di forza maggiore sopravvenuta rispetto alla stipula dell’acquisto.

L’acquirente deve dunque dimostrare che, pur essendosi impegnato ad effettuare il trasferimento della propria residenza nei 18 mesi, si è verificata una causa di forza maggiore, imprevedibile e inevitabile, tale da impedire di fatto il rispetto dei termini.

note

[1] CTR Milano, sent. n. 4961/30/16.

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2 Commenti

mauro

1 novembre 2016 alle 12:12

Articolo interessante, che, però, purtroppo, tralascia un particolare importante, che potrebbe interessare molte persone. Nulla dice, infatti, su per quanto tempo va mantenuta la residenza regolarmente trasferita entro i 18 mesi dal rogito. Dato che la legge tace sull’argomento, i pareri che si trovano sono i più disparati: due notai mi han detto che può essere cambiata anche il giorno dopo averla acquisita, altri parlano di un anno, altri di tre anni, altri di cinque anni. Esiste una giurisprudenza sull’argomento?

mauro

1 novembre 2016 alle 12:13

Il commento appena inviato non era una richiesta di consulenza, ma solo un consiglio alla dottoressa Monteleone perchè possa eventualmente integrare il suo articolo.

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