Motivi validi per mandare via di casa l’inquilino
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1 Nov 2016
 
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Motivi validi per mandare via di casa l’inquilino

Come sfrattare l’inquilino senza il rischio di contestazioni: per mandare via di casa l’affittuario esistono una serie di motivazioni valide riconosciute dalla legge.

 

Esistono tanti modi per sfrattare legalmente l’inquilino senza dover attendere la scadenza del contratto di affitto: dalla morosità nei canoni di affitto al mancato pagamento degli oneri accessori relativi alle spese condominiali; dalla violazione delle regole contenute nel regolamento di condominio alle molestie provocate ai vicini di casa (rumori e cattivi odori); dalla necessità di ristrutturare la casa a quella di adibire l’immobile a propria abitazione o a quella dei propri figli.

Se dunque stai cercando una scusa per mandare via di casa l’inquilino e procedere allo sfratto in piena legalità, ecco i principali suggerimenti.

 

 

Morosità: omesso pagamento di canone di locazione

Il caso più ricorrente in cui si procede allo sfratto è quello della morosità: l’inquilino che non paga il canone di affitto può essere sfrattato. Anche il mancato pagamento di un solo canone può determinare lo sfratto a condizione che il ritardo sia superiore a 20 giorni. Dunque, ad esempio, se l’affittuario non paga il mese di gennaio, lo sfratto può essere notificato non prima del 20 febbraio.

 

L’inquilino può evitare lo sfratto se paga prima che intervenga l’emissione dell’ordinanza di sfratto da parte del giudice. In pratica egli può:

  • pagare subito dopo il ricevimento della lettera di sollecito dell’avvocato;
  • pagare subito dopo la notifica dell’atto di citazione di sfratto per morosità;
  • pagare alla prima udienza davanti al giudice;
  • chiedere, alla prima udienza davanti al giudice, un termine di 90 giorni per poter pagare e farlo in tale arco di tempo. Se non sana la morosità neanche dopo i 90 giorni lo sfratto diventa esecutivo.

 

 

Morosità: omesso pagamento delle spese di condominio

Lo sfratto può conseguire anche in caso di mancato pagamento dei cosiddetti oneri accessori ossia delle spese di condominio che ricadono sull’inquilino secondo quanto previsto dal contratto di affitto. In particolare la morosità deve ricadere sulle spese di gestione ordinaria e straordinaria dell’immobile consistenti negli esborsi sostenuti da locatore e conduttore per le attività di manutenzione e di funzionamento nonché quelle per la fornitura di servizi, anche comuni in caso di immobili in condominio.

In tali casi, però, si può procedere allo sfratto solo se:

  • per le locazioni a uso abitativo: la morosità deve superare l’importo corrispondente a due mensilità di canone;
  • per le locazioni ad uso commerciale, l’ammontare deve essere di “non scarsa importanza”.

 

 

Violazione del regolamento di condominio

L’affittuario è tenuto a rispettare il regolamento di condominio e, in caso di violazione, egli può essere sfrattato. È quanto chiarito di recente dalla giurisprudenza. Il regolamento è, infatti, una sorta di statuto a cui tutti i condomini – proprietari e inquilini – devono conformarsi.

Quindi, ad esempio, se il regolamento prescrive l’utilizzo dei box auto in un determinato modo o pone il divieto di utilizzare gli spazi comuni per specifiche attività o funzioni (ad esempio, stenditoio sulla terrazza), il conduttore che violi tali prescrizioni può ben essere mandato via di casa.

 

Attenzione: in realtà non si tratta di un vero e proprio «sfratto» secondo la procedura d’urgenza prevista dal codice. È piuttosto necessaria una causa ordinaria con cui il giudice dichiari sciolto il contratto di locazione (cosiddetta risoluzione contrattuale per inadempimento). La differenza è, essenzialmente, in termini di tempi (molto più dilatati) e, quindi, di costi per il padrone di casa.

 

 

Sfratto dell’inquilino molesto, rumoroso o irrispettoso

L’inquilino che fa rumore o che compie atti di vandalismo sulle parti comuni (ad esempio, scritte sui muri o incisioni sull’ascensore) può essere sfrattato.

Lo stesso dicasi nel caso di immissioni moleste di odori (ad esempio barbecue sul terrazzo) o di calore (ad esempio scarico sul terrazzo dell’impianto di riscaldamento a pellet).

Anche in questo caso, come in quello precedente, è necessaria un’azione specifica di risoluzione del contratto (non si può procedere allo sfratto vero e proprio).

 

 

Mancato utilizzo dell’immobile

Se l’inquilino non utilizza, senza giustificato motivo, l’immobile avuto in affitto, il padrone di casa lo può tranquillamente sfrattare. Si pensi al caso del conduttore che, nel frattempo, abbia trovato una sistemazione più vicina al proprio lavoro o alla coppia che, separatasi, veda la donna – benché assegnataria della casa coniugale – preferire di vivere coi propri genitori. Ebbene, quando il conduttore non occupa continuativamente l’immobile senza giustificata motivazione e senza che si sia verificata una legittima successione nel contratto, può essere mandato via per il suo mancato utilizzo.

 

 

Sfratto per ristrutturazione

È possibile sfrattare l’inquilino se si desidera ristrutturare il proprio appartamento? L’argomento è complesso e ti suggeriamo di leggere la nostra guida: “Posso sfrattare l’inquilino se devo ristrutturare casa?”.

Qui sinteticamente si può dire che la ristrutturazione è una valida ragione per procedere allo sfratto, ma può essere avanzata solo in un preciso momento: quando scade il primo termine di durata del contratto. Ad esempio, nel contratto 4+4, il padrone di casa può negare, dopo i primi 4 anni, il rinnovo per gli ulteriori 4 anni se deve procedere a effettuare lavori di ristrutturazione in un edificio gravemente danneggiato. Lo stesso dicasi quando l’immobile si trovi in uno stabile del quale è prevista l’integrale ristrutturazione, ovvero si intenda operare la demolizione o la radicale trasformazione per realizzare nuove costruzioni.

Scaduto tale momento, la ristrutturazione non è più una scusa per avviare la procedura di sfratto.

 

 

Sfratto per andare ad abitare nell’immobile

Il padrone di casa può sfrattare l’inquilino se vuol andare a vivere nell’appartamento di sua proprietà dato in affitto. In particolare la legge prevede la possibilità di mandare via il conduttore tutte le volte in cui il locatore intenda destinare l’immobile ad uso abitativo, commerciale, artigianale o professionale proprio, del coniuge, dei genitori, dei figli o dei parenti entro il secondo grado.

Come nel caso precedente, però, questa facoltà è concessa solo al momento di prima scadenza del contratto di affitto (ossia dopo i primi 4 anni nel contratto 4+4 o dopo i primi 3 anni nel contratto 3+2).

 

 

Se il padrone di casa intendere vendere l’appartamento

Un’altra ricorrente ipotesi in cui è consentita la disdetta dell’affitto prima del rinnovo automatico è nel caso di cui il locatore intenda vendere l’immobile a terzi e non abbia la proprietà di altri immobili ad uso abitativo oltre a quello eventualmente adibito a propria abitazione.

Il conduttore ha comunque il diritto di prelazione; quindi se quest’ultimo ne ha la possibilità, può decidere di effettuare l’acquisto dell’immobile.

Come nelle due precedenti ipotesi, questa causa di disdetta anticipata funziona solo dopo la prima scadenza del contratto.


Autore immagine: 123rf com

 


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