Se compro casa e poi ci sono crepe il contratto è valido?
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2 Nov 2016
 
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Se compro casa e poi ci sono crepe il contratto è valido?

Può essere annullato il contratto di compravendita se l’acquirente non è stato informato sui problemi di staticità dell’appartamento.

 

Se hai comprato casa e, dopo un po’ di tempo, ti accorgi che sui muri sono comparse delle crepe e un perito di fiducia ti ha detto che la causa è un problema di staticità dell’appartamento, hai diritto all’annullamento del contratto e a ottenere la restituzione dei soldi versati. È quanto chiarito dal Tribunale di Caltanissetta in una recente sentenza [1].

 

Scatta l’inadempimento contrattuale nel caso in cui il venditore di un appartamento nasconde, al momento della firma del rogito, i gravi problemi di staticità dell’immobile. Detti vizi, infatti, sono suscettibili di ridurre sensibilmente il valore del bene acquistato. Ed in base alle regole del nostro codice civile, tutte le volte in cui l’acquirente, se debitamente informato in anticipo sui vizi dell’oggetto comprato, avrebbe desistito dall’affare, ritenendolo non più conveniente, ha diritto alla cosiddetta risoluzione del contratto, ossia allo scioglimento da ogni impegno assunto: in altre parole – in assenza di una composizione bonaria della vicenda, potrà fare causa al venditore per ottenere indietro il prezzo versato, dietro restituzione dell’oggetto (in questo caso l’appartamento).

 

Tali diritti spettano all’acquirente a prescindere dalle ragioni che hanno determinato i problemi di staticità. Per cui, si può annullare il contratto sia che l’appartamento “scricchioli” a causa di come è stato costruito (e, quindi, per responsabilità del costruttore), sia che ciò dipenda da fattori esterni come, ad esempio, da un terreno “morbido” su cui poggiano le fondamenta dell’edificio.

Non solo. La risoluzione del contratto è dovuta anche se l’acquirente, prima del rogito, ha visionato l’appartamento e lo ha ritenuto conforme alle proprie aspettative, non curandosi di farlo esaminare da un tecnico di propria fiducia per verificare eventuali problemi strutturali o degli impianti. Infatti, i vizi di staticità dipendono da fattori “occulti”, ossia non facilmente accertabili ad occhio nudo da una persona pur dotata di normale diligenza. Diverso sarebbe stato se i vizi erano facilmente visibili: si pensi, ad esempio, a una finestra che non chiuda correttamente e che isoli poco; alle mattonelle divelte, ecc.

 

 

La vicenda

Nel caso di specie una coppia di coniugi, dopo aver acquistato un’abitazione, si accorgeva della comparsa di crepe sui muri perimetrali e sulla pavimentazione. Solo allora gli acquirenti erano venuti a conoscenza del fatto che, in precedenza, altri immobili nella stessa strada avevano avuto un cedimento delle fondazioni, tanto che tutti i proprietari, compresi i venditori, si erano incontrati per esaminare il problema. Così i compratori hanno chiesto la risoluzione del contratto e il risarcimento dei danni, contestando ai venditori di aver nascosto le condizioni dell’immobile. Dal canto loro, i convenuti hanno affermato che gli acquirenti avevano visionato il bene prima della stipula dell’atto e quindi ne conoscevano lo stato.

 

Al momento dei sopralluoghi gli acquirenti avevano notato solo «qualche leggera fessura», giacché «non era ancora divenuta evidente la reale gravità della situazione». Che, invece, era conosciuta dai venditori, i quali avevano partecipato alle «riunioni indette dai proprietari degli immobili della zona e presso l’ufficio tecnico del Comune per discutere dei problemi di stabilità geologica della zona».

 

 

I doveri del venditore e l’obbligo di informazione

Chi vende un bene – sia esso un appartamento, un telefonino, un vestito, un paio di scarpe o qualsiasi altro bene mobile o immobile – deve garantire che esso non presenti difetti di sorta. Il codice civile stabilisce infatti [2] che il venditore è tenuto a garantire che l’oggetto venduto sia esente da imperfezioni che lo rendano inutilizzabile o non idoneo all’uso a cui è destinato o ne diminuiscano in modo apprezzabile il valore economico. Neanche un diverso accordo inserito nel contratto potrebbe limitare tale garanzia per l’acquirente.

In tali casi il compratore può domandare a sua scelta lo scioglimento del contratto oppure la riduzione del prezzo [3].

 

Inoltre, il venditore è tenuto a informare correttamente l’acquirente di tutti i possibili difetti che potrebbe presentare l’oggetto acquistato – nel nostro caso l’appartamento – altrimenti è responsabile. Dall’altro lato il compratore ha diritto di ottenere lo scioglimento del contratto anche quando la cosa venduta non ha le qualità promesse o quelle essenziali per l’uso a cui è destinata [4].

Stesso discorso se il bene acquistato si riveli funzionalmente non inidoneo all’uso cui è destinato [5]: è proprio il caso di un appartamento che, presentando problemi di cedimenti e vizi di staticità, non possa essere adeguatamente vissuto e abitato senza comportare un grave rischio per la sicurezza del proprietario o degli oggetti in esso riposti.

 

Vendere un bene inagibile e inabitabile realizza, in sostanza, la vendita di un bene per un altro. E quindi il contratto è annullabile.

 


La sentenza

REPUBBLICA ITALIANA IN NOME DEL POPOLO ITALIANO IL TRIBUNALE DI CALTANISSETTA

in composizione monocratica, nella persona del giudice dott. Gregorio Balsamo, ha pronunciato la seguente

SENTENZA

nella causa iscritta al n. 1416 R.G.A.C. dell’anno 2009

TRA
(A), nato a … il …, e (B), nata a … il …,

elettivamente domiciliati in …, via … n. .., presso lo studio dell’avv. …, che li rappresenta e difende giusta procura a mar- gine dell’atto di citazione;

ATTORI

CONTRO
(C), nato a … il .., e (D), nata a … il .., elettivamente domiciliati in .., via … n. .., presso lo studio dell’avv. …, che li rappresenta

e difende giusta procura a margine della comparsa di risposta;

CONVENUTI

E NEI CONFRONTI DI
COMUNE DI (E), in persona del Sindaco pro tempore, elettivamente domiciliato in …, via … n. .., presso lo studio dell’avv. …, che la rappresenta e difende per procura in calce alla comparsa di co-

stituzione e risposta;
Oggetto: compravendita bene immobile

CONVENUTO

RAGIONI DI FATTO E DI DIRITTO
1. Con atto di citazione regolarmente notificato nel luglio 2009, (A) e (B) convenivano in giudizio (C), (D) e il Comune di

(E)

Mostra tutto

[1] Trib. Caltanissetta sent. del 30.05.2016.

[2] Art. 1490 cod. civ.

[3] Art. 1492 cod. civ.

[4] Art. 1497 cod. civ.

[5] Cass. sent. n. 5202/2007 secondo cui si ha il cosiddetto aliud pro alio quando «il bene venduto sia completamente diverso da quello pattuito» e dunque («appartenendo a un genere diverso») «si riveli funzionalmente del tutto inidoneo» ad attribuire all’acquirente l’utilità richiesta. In questo caso l’acquirente può chiedere, in base all’art. 1453 cod. civ., la risoluzione o l’esatto adempimento del contratto.

 

Autore immagine: Pixabay.com

 


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