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Lo sai che? Pubblicato il 26 novembre 2016

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Lo sai che? Come revocare l’amministratore di condominio?

> Lo sai che? Pubblicato il 26 novembre 2016

L’amministratore di codominio è una figura non sempre amata dagli abitanti di uno stabile. I casi di revoca sono numerosi. Ma come fare? Vediamolo in questa guida.

Per legge, la nomina dell’amministratore di condominio è obbligatoria in presenza di un fabbricato in cui siano presenti almeno otto condomini. Ma non sempre si riesce a instaurare un rapporto di fiducia sereno, o a causa della diffidenza che i condomini nutrono – anche senza un motivo preciso – nei suoi confronti o, più semplicemente, per una incapacità di amministrare che lo rende – in automatico – persona non gradita.

Che cosa fare in questi casi? Semplice: revocarlo! Ma come? Scopriamolo insieme.

Amministratore di condominio: revoca giudiziaria

In presenza di irregolarità particolarmente gravi, si ricorre alla revoca giudiziaria che interviene, quindi, in ipotesi ben precise, quando l’amministratore:

  • non rende il conto della propria gestione: si tratta del documento che annualmente deve redigere per certificare le condizioni economiche e finanziarie del condominio;
  • dà luogo a irregolarità fiscali;
  • non procede all’apertura né all’uso del conto condominiale;
  • non informa l’assemblea di condominio di possibili citazioni o di un provvedimento attribuito all’amministratore;
  • porta avanti una gestione che può generare confusione tra il patrimonio personale dell’amministratore e quello di altri condomini;
  • non convoca l’assemblea per l’approvazione del rendiconto condominiale, per la revoca e la nomina del nuovo amministratore;
  • non comunica i propri dati anagrafici o professionali da farsi al momento dell’accettazione della nomina e ad ogni rinnovo dell’incarico;
  • non attua i provvedimenti del giudice o delle autorità amministrative (come ad esempio il Prefetto): si pensi a una sentenza che ordina al condominio di pagare un fornitore e l’amministratore – pur avendo soldi in cassa – non lo fa. In questo caso, il condominio subisce gli ulteriori danni dell’avvio del precetto e delle azioni esecutive con aggravio di costi;
  • acconsente, per un credito del condominio che ancora non è stato pagato, alla cancellazione delle ipoteche eseguite nei registri immobiliari a tutela dei diritti del condominio medesimo;
  • qualora sia stata promossa una procedura per la riscossione delle somme dovute al condominio, ometta di curare diligentemente l’azione e la conseguente esecuzione coattiva;
  • non curi i seguenti obblighi: registro dell’anagrafe condominiale, registri dei verbali delle assemblee, di nomina e revoca dell’amministratore, nonché di contabilità, comunicazione al condomino che ne faccia richiesta dello stato dei pagamenti degli oneri condominiali e delle eventuali liti in corso.

In casi di questo genere, non è necessario che l’iniziativa parta da più condomini, a meno che le irregolarità gestionali dell’amministratore in carica non siano gravi. Inoltre, in alcune delle ipotesi di cui si è detto (ad esempio, irregolarità fiscali e mancata apertura del conto corrente), deve essere preceduta da un tentativo di soluzione in sede assembleare.

Ma come procedere? Occorre distinguere a secondo della situazione concreta:

  • in presenza di uno dei casi di necessario preventivo passaggio assembleare, occorre chiedere la convocazione dell’assemblea per decidere in merito (se la richiesta resta inevasa questo fatto è di per sé causa di revoca di via giudiziale). Se il tentativo assembleare non è andato a buon fine o se non è necessario, il condomino deve redigere un ricorso spiegandone i motivi ed allegando tutta la documentazione necessaria per comprendere l’effettivo motivo della revoca;
  • una volta depositato il ricorso e fissata l’udienza con decreto, il ricorrente deve far notificare, nei termini indicati dal decreto, il ricorso ed il decreto di fissazione dell’udienza all’amministratore;
  • a questo punto, occorre presentarsi all’udienza e discutere;
  • il tribunale, sentito l’amministratore in camera di consiglio, emette un decreto motivato, che accoglie o rigetta la richiesta di revoca. Una volta revocato l’amministratore, il condominio deve poi provvedere a nominare un nuovo amministratore, secondo le regole generali. Non è consentito all’assemblea nominare nuovamente lo stesso amministratore revocato;
  • la parte che non ritenga giusto il provvedimento può proporre reclamo.

Il costo del ricorso, per il quale è necessaria l’assistenza di un avvocato [1], si aggira intorno agli 80 euro, a cui devono aggiungersi 8 euro per bolli, più spese di notifica.

Amministratore di condominio: revoca prima della scadenza dell’incarico

Resta fermo che la revoca dell’amministratore può avvenire non solo per motivi particolarmente gravi come quelli precedenti. Vi si può ricorrere in qualsiasi momento e senza necessità di un motivo in particolare. Basta la sola delibera dell’assemblea condominiale. Trattandosi, infatti, di un incarico fiduciario, il rapporto di fiducia può venir meno in qualsiasi momento.

A tal proposito, si ricorda che l’incarico in questione ha la durata di un anno ed, in caso di mancata revoca, si rinnova automaticamente per un periodo corrispondente. Scaduti i due anni, l’amministratore in carica deve necessariamente mettere all’ordine del giorno la nomina. Se è confermato, l’incarico prosegue, al contrario viene nominato un altro amministratore.

In tale ipotesi, si procede nel seguente modo:

  • si procede alla convocazione di un’assemblea straordinaria, attraverso espressa richiesta all’amministratore da parte di almeno due condomini, che rappresentano non meno di 1/6 del valore millesimale del condominio. L’ordine del giorno deve essere proprio la revoca dell’amministratore in carica e la nomina del nuovo. Attenzione: questo passaggio è fondamentale; se l’amministratore non viene interpellato, l’assemblea convocata è nulla;
  • ricevuta la richiesta formale, l’amministratore ha dieci giorni di tempo per dare seguito alla medesima, convocando l’assemblea in questione;
  • se questo termine scade nell’inerzia dell’amministratore, i condomini interessati potranno convocare personalmente l’assemblea, la quale, riunitasi validamente, potrà deliberare la revoca e la nuova nomina.

Per la revoca, è necessario il voto favorevole della maggioranza degli intervenuti e almeno la metà del valore dell’edificio, anche se il regolamento di condominio può prevedere maggioranze differenti.

note

[1] Trib. Modena, decr. del 22.02.2016.

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