Il regolamento di condominio vale anche per chi acquista casa?
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6 Nov 2016
 
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Il regolamento di condominio vale anche per chi acquista casa?

Ho acquistato un appartamento e nell’atto di vendita non era inserita copia del regolamento di condominio: sono tenuto a rispettarlo?

 

Le clausole del regolamento condominiale approvate all’unanimità sono vincolanti per tutti i condomini, anche per chi compra successivamente da uno dei precedenti proprietari, a prescindere dal fatto che esso sia allegato materialmente all’atto di acquisto dell’immobile. È quanto chiarito dalla Cassazione con una recente sentenza [1].

 

Partiamo da una precisazione preliminare. Si parla di regolamento contrattuale quando questo è stato predisposto dal costruttore dell’edificio e poi fatto sottoscrivere da ciascun proprietario al momento del rogito. In questo modo si ottiene un’approvazione che, sebbene in momenti differenti, è all’unanimità.

Proprio perché ottenuto il consenso di tutti i condomini – nessuno escluso -, il regolamento contrattuale può contenere anche clausole limitative delle singole proprietà (ad esempio il divieto di fare rumori in determinati orari del giorno) o dell’uso delle parti comuni del palazzo (ad esempio il divieto di apporre condizionatori sulle pareti del palazzo). Ma che effetti hanno queste clausole su chi acquista un appartamento da uno dei precedenti proprietari e non dal costruttore iniziale?

 

Secondo la sentenza in commento della Cassazione, le clausole del regolamento condominiale di natura contrattuale sono vincolanti anche per gli acquirenti dei singoli appartamenti qualora, a prescindere dalla trascrizione nei registri immobiliari, nell’atto di acquisto si sia fatto riferimento al regolamento di condominio: regolamento che – seppure non inserito materialmente – deve ritenersi conosciuto o accettato in base al richiamo o alla menzione di esso nel contratto [2].

 

In altre parole, se anche il regolamento non è trascritto o non è stato allegato all’atto di acquisto dell’appartamento sottoscritto dal nuovo proprietario, esso si considera comunque vincolante per quest’ultimo se ve ne è semplice menzione e richiamo nel rogito. Starà poi al compratore chiederne una copia prima di firmare la compravendita per conoscere le eventuali limitazioni nell’uso dell’appartamento cui andrà incontro.


[1] Cass. sent. n. 22310/2016.

[2] Così anche Cass. sent. n. 17886/2009, n. 10523/2003.

 


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