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Lo sai che? Pubblicato il 6 novembre 2016

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Lo sai che? Il condomino può staccarsi dal riscaldamento centralizzato?

> Lo sai che? Pubblicato il 6 novembre 2016

Quando è possibile il distacco dall’impianto centralizzato e avere il riscaldamento autonomo nel proprio appartamento: bisogna chiedere il permesso all’assemblea?

Chi vuole distaccarsi dall’impianto di riscaldamento centralizzato non è tenuto a chiedere il permesso all’assemblea di condominio, ma dovrà continuare a contribuire alle spese di manutenzione straordinaria dell’impianto comune. È quanto prevede la riforma del condominio approvata nel 2012 ed in vigore dal 18 giugno 2013. Tale normativa [1] ammette la possibilità del singolo condomino di distaccarsi, ma a condizione che ciò non comporti notevoli squilibri di funzionamento dell’impianto o aggravi di spesa per gli altri condomini. In caso contrario l’assemblea può impedire il distacco. È quanto ricorda la Cassazione con una recente sentenza [2]. Ma procediamo con ordine.

Quando posso distaccarmi dall’impianto centralizzato?

Il codice civile [1] stabilisce che ciascun proprietario di appartamento è libero – senza dover chiedere autorizzazioni all’assemblea – di distaccarsi dall’impianto di riscaldamento centralizzato a condizione che dal suo distacco non derivano notevoli squilibri di funzionamento o aggravi di spesa per gli altri condomini. In ogni caso, il rinunziante resta tenuto a concorrere al pagamento delle sole spese per la manutenzione straordinaria dell’impianto e per la sua conservazione e messa a norma.

In caso di contestazioni tra l’assemblea e il condomino, è quest’ultimo a dover dimostrare che dal distacco non deriva alcun pregiudizio per gli altri proprietari. Tuttavia, se l’assemblea condominiale, in un primo momento, autorizza il suddetto distacco sulla base di una propria autonoma valutazione (avendo verificato la sussistenza dei presupposti), l’onere della prova dell’assenza di aggravi di spesa o di notevoli squilibri non compete più al rinunziante.

L’interessato non potrà effettuare il distacco e ritenere di essere tenuto semplicemente al pagamento delle spese per la manutenzione straordinaria dell’impianto e per la sua conservazione e messa a norma, perché tale possibilità è prevista solo per coloro che si siano distaccati dopo aver provato la sussistenza dei presupposti di cui si è detto.

Per il distacco dall’impianto centralizzato c’è bisogno del consenso dell’assemblea?

Come già ha affermato in passato la Cassazione, non c’è bisogno di chiedere la convocazione dell’assemblea di condominio affinché dia il proprio parere sul distacco. Il proprietario può procedere in autonomia, dandone comunque una semplice comunicazione all’amministratore il quale, a sua volta, sarà tenuto a informare l’assemblea. Ciò sempre a condizione che il distacco dall’impianto centralizzato di riscaldamento non comporti problemi agli altri proprietari.

Esiste dunque un vero e proprio diritto soggettivo al distacco dall’impianto di riscaldamento e condizionamento centralizzato: ogni proprietario è libero di distaccarsi dall’impianto di riscaldamento centralizzato, e installare un proprio impianto autonomo, anche senza attendere la riunione. L’importante è non creare problemi all’impianto condominiale e, quindi, agli altri proprietari.

Non è necessaria – scrive testualmente la Suprema Corte – «una delibera condominiale in tutti quei casi in cui il distacco dal riscaldamento centralizzato risulti non influire sulla funzionalità o sui costi dell’impianto». Resta però il fatto che «il condomino distaccato è comunque tenuto a contribuire alle spese ordinarie e straordinarie di manutenzione, nonché a quelle di gestione se, e nei limiti in cui, il distacco non porti con sé una diminuzione degli oneri del servizio».

La vicenda

Un condomino impugnava la delibera del condominio con cui l’assemblea condominiale decideva di non concedergli il distacco dall’impianto di riscaldamento condominiale, in quanto avrebbe danneggiato le altre unità immobiliari sia dal lato economico che di rendimento del riscaldamento. Il Giudice di Pace accoglieva l’impugnazione dichiarando la nullità della delibera sul punto relativo al distacco del riscaldamento. La Cassazione ha confermato le sue ragioni e ciò perché il distacco non aveva comportato né squilibri di funzionamento né aggravi di spesa. Pertanto, la prova che sussistessero i presupposti per il distacco era appunto nello stesso comportamento del condominio.

note

[1] Art. 1118 cod. civ.

[2] Cass. sent. n. 22285/16 del 3.11.2016.

Corte di Cassazione, sez. VI Civile – 2, sentenza 14 giugno – 3 novembre 2016, n. 22285

Presidente D’Ascola – Relatore Scalisi

Svolgimento del processo

G.C.B. impugnava la delibera dei Condominio di Via (omissis) in (omissis)con la quale l’assemblea condominiale decideva di non concedere il distacco dall’impianto di riscaldamento condominiale alla proprietà C.B., in quanto avrebbe danneggiato le altre unità immobiliari sia dal lato economico, che di rendimento del riscaldamento. Eccepiva il ricorrente l’inefficacia della delibera in violazione dei diritto individuale del condomino di ottenere quanto richiesto.

Si costituiva il Condominio di Via (omissis), eccependo l’incompetenza del giudice adito e sostenendo la competenza del Giudice di Pace. In subordine, contestava le argomentazioni poste a fondamento dell’impugnazione e sosteneva la piena legittimità della delibera. Esperiva domanda riconvenzionale chiedendo il pagamento, delle spese legali sostenute in un precedente accertamento tecnico preventivo intercorso tra le parti ed avente come oggetto l’impianto di riscaldamento centralizzato ed, in particolare, il suo collegamento con i locali di proprietà dei sig. C.B..

II Tribunale dichiarava la competenza del Giudice di pace. II processo veniva riassunto davanti al Giudice di Pace di Milano e si costituiva il condominio richiamando quanto argomentato in precedenza.

II Giudice di Pace, con sentenza n. 108226 del 2012, accoglieva l’impugnazione, dichiarando la nullità della delibera sul punto relativo al distacco del riscaldamento. Dichiarava il diritto di C.B. ad eseguire il richiesto distacco.

Il Tribunale di Milano pronunciandosi sull’appello proposto dal Condominio di via (omissis), con contraddittorio integro, con sentenza n. 8342 del 2014 accoglieva l’appello e, in riforma della sentenza impugnata rigettava l’impugnazione azionata da G.C.B., in accoglimento della domanda riconvenzionale, condannava G.C.B. al pagamento della somma di €. 4.037,75 oltre interessi legali a titolo di risarcimento danni. Condannava C.B. al pagamento delle spese dei doppio grado del giudizio. Secondo il Tribunale di Milano, C.B. non avrebbe dimostrato la sussistenza dei requisiti necessari per operare il distacco del proprio appartamento dal riscaldamento condominiale e, cioè, che per il distacco dal proprio immobile dall’impianto di riscaldamento condominiale non fossero derivati notevoli squilibri di funzionamento od aggravi di spesa per gli altri condomini, non avendo il condomino (omissis) prodotto alcuna relazione termotecnica.

La cassazione di questa sentenza è stata chiesta da G.C.B. con ricorso affidato ad un motivo. Il condominio di via (omissis) in (omissis) ha resistito con controricorso.

Motivi della decisione

1.= Con l’unico motivo di ricorso G.C.B. lamenta l’omesso esame circa un fatto decisivo per il giudizio che è stato oggetto di discussione tra le parti, in relazione all’art. 360 n. 5 cod. proc. civ. Sostiene il ricorrente che il Tribunale, nel ritenere che il C. non avrebbe dato la prova della sussistenza dei requisiti necessari per il distacco di cui si dice e cioè che il distacco non arrecasse squilibri di funzionamento dell’impianto condominiale che non determinasse aggravi di spesa a carico degli altri condomini non avrebbe considerato che la prova era nello stesso comportamento dei condominio. Come era risultato ed era stato acquisito al giudizio, l’avvenuto distacco dall’impianto centralizzato era stato effettuato dal precedente proprietario ed era circostanza nota da anni all’amministrazione ed ai condomini, epperò, in tutto il tempo in cui l’appartamento del C. risultava distaccato dal riscaldamento, né l’impianto di riscaldamento presentava squilibri di funzionamento, né aggravi di spesa per i rimanenti condomini. Pertanto, la prova che sussistessero i presupposti per il distacco di cui si dice era nello stesso comportamento del condominio.

1.1.= II motivo è infondato.

Va qui osservato che la questione relativa al distacco di un condominio dall’impianto centralizzato condominiale trova la sua immediata disciplina nella normativa di cui all’art. 1118 cod. civ. come modificata dalla L. n. 220 del 2012, in vigore dal 18 giugno 2013, cc. dd. riforma dei condominio. Tale normativa ha, espressamente, ammesso la possibilità dei singolo condomino di distaccarsi dall’impianto centralizzato di riscaldamento o di raffreddamento ma a condizione che dimostri che dal distacco non derivino notevoli squilibri di funzionamento dell’impianto od aggravi di spesa per gli altri condomini. Il condomino che intende distaccarsi deve, in altri termini, fornire la prova che “dal suo distacco non derivino notevoli squilibri all’impianto di riscaldamento o aggravi di spesa per gli altri condòmini”, e la preventiva informazione dovrà necessariamente essere corredata dalla documentazione tecnica attraverso la quale egli possa dare prova dell’assenza di “notevoli squilibri” e di “assenza di aggravi” per i condomini che continueranno a servirsi dell’impianto condominiale. L’onere della prova in capo al condomino, che intenda esercitare la facoltà del distacco viene meno, come bene ha evidenziato la stessa sentenza impugnata, soltanto nel caso in cui l’assemblea condominiale abbia effettivamente autorizzato il distacco dall’impianto comune sulla base di una propria autonoma valutazione della sussistenza dei presupposti di cui si è detto Con l’ulteriore specificazione che colui che intende distaccarsi dovrà, in presenza di squilibri nell’impianto condominiale e/o “aggravi” per i restanti condòmini, rinunciare dal porre in essere il distacco perché diversamente potrà essere chiamato al ripristino dello status quo ante. Né, ed è bene precisarlo, l’interessato, ai sensi dell’art. 1118 cod. civ., potrà effettuare il distacco e ritenere di essere tenuto semplicemente a concorrere al pagamento delle sole spese per la manutenzione straordinaria dell’impianto e per la sua conservazione e messa a norma”, poiché tale possibilità è prevista solo per quei soggetti che abbiano potuto distaccarsi, per aver provato che dal loro distacco “non derivano notevoli squilibri di funzionamento o aggravi di spesa per gli altri condomini”.

Il Tribunale di Milano, nel caso concreto, ha ritenuto che la delibera del 29 marzo 2010 con la quale il Condominio di Via (omissis) in (omissis) ha negato a G.C.B. l’autorizzazione ad effettuare il distacco della propria unità immobiliare dall’impianto di riscaldamento centralizzato era immune da censure perché il condomino C.B. non aveva dimostrato, e lo avrebbe dovuto, la sussistenza dei presupposti di cui all’art. 1118 cod. civ. e cioè la mancanza di squilibri tecnici pregiudizievoli per l’erogazione del servizio e di eventuali aggravi di spesa per i rimanenti condomini scaturenti dal chiesto distacco, e/o, comunque, non ha ritenuto, che la prova dell’insussistenza dei detti pregiudizi fosse presente negli atti dei processo.

Ora, proprio perché il Tribunale ha ritenuto che la prova dell’insussistenza dei pregiudizio di cui si dice non era stata data e/o non era sussistente agli atti del processo, la sentenza non presenta il vizio denunciato di omesso esame di un fatto decisivo. D’altra parte, come chiaramente emerge, dalla sentenza impugnata, le circostanze addotte da C.B.G., che avrebbero dimostrato l’insussistenza dei pregiudizi di cui si dice, sono state valutate e ritenute insufficienti e/o non efficaci al fine che si intendeva raggiungere. Non sussiste quindi il margine di sindacato residuato ex art. 360 n. 5 c.p.c. dopo la novella dei 2012.

In definitiva il ricorso va rigettato e il ricorrente in ragione del principio di soccombenza ex art. 91 cod. proc. civ. condannato al pagamento delle spese dei presente giudizio di cassazione che vengono liquidate con il dispositivo. Il Collegio da atto che, ai sensi dell’art. 13 comma 1 quater del DPR n. 115 del 2002, sussistono i presupposti per il versamento da parte della ricorrente dell’ulteriore importo a titolo di contributo unificato pari a quello dovuto per il ricorso principale a norma del comma 1 bis dello stesso art. 13.

P.Q.M.

La Corte rigetta il ricorso e condanna il ricorrente a rimborsare a parte controricorrente le spese del presente giudizio di cassazione che liquida in €. 2.200,00 di cui €. 200,00 per esborsi oltre spese generali ed accessori come per legge; ai sensi dell’art. 13 comma 1 quater del DPR 115 del 2002, dichiara che sussistono i presupposti per il versamento da parte della ricorrente, dell’ulteriore importo a titolo di contributo unificato pari a quello dovuto per il ricorso principale a norma del comma 1-bis dello stesso art. 13.

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