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Lo sai che? Pubblicato il 10 novembre 2016

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Lo sai che? Casa in prestito, spettano i rimborsi per i lavori?

> Lo sai che? Pubblicato il 10 novembre 2016

In caso di comodato, le spese di manutenzione non sono rimborsabili salvo quelle necessarie e urgenti.

Chi vive in una casa datagli in prestito da un’altra persona può certamente fare migliorie all’immobile ed effettuare lavori di manutenzione, ma non ha diritto al rimborso di tali spese se prima non sono state concordate con il proprietario o se, diversamente, non è scritto nel contratto. Solo le spese necessarie e urgenti danno diritto comunque al rimborso anche in assenza di preventiva autorizzazione, come nel caso, ad esempio, della sostituzione di una caldaia per l’acqua calda all’interno dell’appartamento. È quanto chiarito dal Tribunale di Benevento con una recente sentenza [1].

Si chiama contratto di comodato ed è l’accordo con cui il titolare di un bene, anche immobile – nel nostro caso, l’appartamento – ne concede a un altro soggetto (cosiddetto comodatario) l’uso di norma gratuito. Il comodatario è quindi libero di utilizzare tale bene secondo le finalità concordate tra le parti con un accordo che non deve necessariamente essere scritto, nonostante abbia ad oggetto un immobile. Ad esempio, si verifica un comodato quando il padre concede al figlio di vivere in una propria casa prima che questi riesca a comprarne una propria: il semplice fatto di avergli affidato le chiavi dell’immobile crea, automaticamente e senza bisogno di atti o di forme particolari, un contratto di comodato verbale. Insomma, il comodato può risolversi in un semplice rapporto instaurato solo con comportamenti concludenti.

Capita, però, che se le parti non abbiano firmato un accordo scritto, molte delle condizioni del prestito dell’appartamento non sono definite e, allora, si verifichino incertezze. Nel nostro caso, il figlio potrebbe aver – negli anni – sostenuto delle spese per rendere abitabile la vecchia abitazione del genitore, facendo eseguire delle migliorie che ne hanno aumentato il valore anche da un punto di vista commerciale. Viene poi il momento di restituire l’immobile e, allora, il comodatario – che non può ovviamente “portare con sé” tutti i lavori di manutenzione eseguiti nel tempo – chiede almeno il rimborso dei soldi pagati alle varie ditte di ristrutturazione. Il papà, però, si oppone perché, non avendo mai dato un’espressa autorizzazione a tali lavori, né avendo mai promesso il rimborso dei soldi, non intende sborsare di tasca propria il denaro.

Chi ha ragione? Il figlio, che ritiene di dover quantomeno essere ricompensato per l’utilità procurata al padre o quest’ultimo che, invece, non ha mai acconsentito – almeno in modo ufficiale – alle spese?

 

Secondo il Tribunale di Benevento, il comodatario (in questo caso, il figlio) che decida di affrontare spese di manutenzione dell’immobile straordinarie e non necessarie ed urgenti, non ha diritto al rimborso, anche se le opere comportano miglioramenti.

Egli cioè può scegliere se provvedere o meno alla manutenzione, ma se decide di affrontare le spese, lo fa nel suo esclusivo interesse e non può pretendere il rimborso dal comodante.

In conclusione, solo le spese necessarie e urgenti eseguite senza alcuna preventiva autorizzazione danno diritto a rimborso; le altre, che comunque restano lecite e non possono essere contestate dal comodante-proprietario dell’appartamento, non consentono di esigere la restituzione dei soldi spesi.

note

[1] Trib. Benevento, sent. n. 1713/2016.

Autore immagine: Pixabay.com

Tribunale di Benevento – Sezione II civile – Sentenza 1 luglio 2016 n. 1713

REPUBBLICA ITALIANA
IN NOME DEL POPOLO ITALIANO
IL TRIBUNALE DI BENEVENTO
SEZIONE SECONDA CIVILE
In persona del Giudice dott. Aldo De Luca ha pronunciato la seguente
SENTENZA
nel giudizio iscritto al R.G.NR. 3008865/2009, avente ad oggetto: responsabilità contrattuale TRA
PI.SA. e IA.AN. (avv. Lu.D’A., giusta procura in atti)
Parte attrice

EIA.GI. (avv. Ta.So., giusta procura in atti)
Parte convenuta
CONCISA ESPOSIZIONE DELLE RAGIONI IN FATTO ED IN DIRITTO DELLA DECISIONE

1) 1. Con atto di citazione ritualmente notificato, gli attori, sulla premessa di aver detenuto in comodato gratuito l’immobile sito in Dugenta (BN), via (…), di proprietà di Ia.Gi. – padre dell’attore Ia.An. – convenivano in giudizio quest’ultimo per il rimborso dei costi sostenuti per i lavori eseguiti all’interno dell’immobile, integranti, a loro dire, vere e proprie migliorie.

2. Si costituiva in giudizio il convenuto chiedendo il rigetto della domanda, perché infondata in fatto ed in diritto, come in atti motivato. Sull’assunto che i lavori eseguiti dagli attori non erano stati da lui acconsentiti e lungi dall’aver apportato migliorie avevano aggravato la condizione dell’immobile in quanto incompleti e non eseguiti a regola d’arte, proponeva domanda riconvenzionale per la condanna degli attori al risarcimento danni subiti nella misura dei costi per il completamento delle opere e l’eliminazione dei vizi.

3. Espletata l’istruttoria, all’udienza del 27/1/2016 le parti precisavano le proprie conclusioni ed all’esito il G.I. tratteneva la causa in decisione.

4. Non è contestato il rapporto intercorso tra le parti.

5. Parte attrice non ha fornito prova che le opere realizzate all’interno dell’immobile siano state effettuate con il consenso del convenuto, né ha fornito prova del carattere necessario ed urgente di tali interventi.

6. Tale connotazione delle opere eseguite non è emersa neppure all’esito dell’accertamento peritale disposto stante la natura tecnica delle questioni dedotte in giudizio, le cui risultanze hanno in parte confermato ed in parte superato le altre risultanze di prova.

7. Il C.T.U., infatti, ha accertato che parte attrice ha eseguito lavori di ristrutturazione – indicati nella relazione, al cui contenuto si rimanda – per l’ammontare di Euro 10425/50, alcuni rimasti incompleti, altri non eseguiti a regola d’arte. Trattasi, in particolare, di rifacimento delle pavimentazioni, rifacimento del danno (opera incompleta), predisposizione dell’impianto idraulico in cucina (opera incompleta), rivestimento cucina, posa in opera termo – camino (opera incompleta), pitturazione dei locali (opera incompleta e mal eseguita), cancelli esterni con automazione (opera incompleta).

8. Come già detto, ad avviso del C.T.U. i lavori eseguiti sono incompleti ed in parte non sono stati realizzati ad opera d’arte, pertanto, si rendono necessario opere di completamento e di ripristino per complessivi Euro 10300, opere specificatamente indicate nell’elaborato peritale.

9. Da tali conclusioni non sussiste ragione di dissentire, attesa la credibilità logica e scientifica sia dell’indagine, che dei metodi utilizzati.

10. All’esito dell’istruttoria, in definitiva, non è emerso che il convenuto ha acconsentito all’esecuzione dei lavori (art. 1592 c.c. applicabile in via analogica), né è emerso il loro carattere necessario ed urgente (art. 1808, co. 2 c.c.), pertanto, ritiene questo giudicante che parte attrice non ha diritto al rimborso delle spese sostenute. D’altronde, il comodatario non è né terzo, né possessore, dunque alla fattispecie non trovano applicazione neppure gli artt. 936 e 1150 c.c. Gli attori non hanno neanche diritto all’indennità per l’incremento del valore dell’immobile, atteso che non solo non vi è prova del consenso del convenuto, ma allo stato le opere eseguite non hanno apportato un incremento di valore, anzi sono causa di danno sotto il profilo dei costi necessari per il loro completamento e l’eliminazione dei vizi.

11. In tal senso “al comodatario non sono rimborsabili le spese straordinarie non necessarie ed urgenti, anche se comportino miglioramenti, tenendo conto della non invocabilità da parte del comodatario stesso, che non è né possessore né terzo, dei principi di cui agli artt. 1150 e 936 cod. civ., ed altresì della carenza, anche nel similare rapporto di locazione, di un diritto ad indennizzo per le migliorie (Cassazione, Sez. 2, sent. n. 7923/1992). Ed ancora, “il comodatario che, al fine di utilizzare la cosa, debba affrontare spese di manutenzione può liberamente scegliere se provvedervi o meno, ma, se decide di affrontarle, lo fa nel suo esclusivo interesse e non può, conseguentemente, pretenderne il rimborso dal comodante. Ne consegue che, se un genitore concede un immobile in comodato per l’abitazione della costituenda famiglia, egli non è obbligato al rimborso delle spese, non necessarie né urgenti, sostenute da uno dei coniugi comodatari durante la convivenza familiare per la migliore sistemazione dell’abitazione coniugale” (Cassazione, Sez. 2, sent. n. 1216/2012).

12. Tutto ciò premesso, la domanda attrice è rigettata.

13. È accolta, invece, la domanda riconvenzionale e gli attori sono condannati, in solido tra di loro, a corrispondere alla parte convenuta, a titolo risarcitorio, la somma di Euro 10300, oltre interessi, come in dispositivo.

14. Su tale importo vanno poi riconosciuti, alla luce della nota sentenza della Corte di Cassazione, SS.UU., n. 1712/1995, gli interessi compensativi o da lucro cessante, quale voce del danno diretta a ristorare il danneggiato delle conseguenze economiche nascenti dal tardivo pagamento dei danni liquidati, le quali nel caso di specie possono ritenersi esistenti in via presuntiva in considerazione dell’importo liquidato e del lasso di tempo intercorso tra la data del fatto e quella della liquidazione, elementi questi ultimi che inducono a ritenere in via sempre presuntiva che se la somma fosse stata corrisposta nella immediatezza sarebbe stata impiegata fruttuosamente. Il danno in oggetto può essere dunque liquidato con il sistema degli interessi al tasso legale sulla somma originaria di anno in anno rivalutata secondo gli indici ISTAT FOI. Tali interessi, vanno calcolati con il sistema innanzi indicato a far data dalla domanda (agosto 2009) e sino alla data di pubblicazione della presente sentenza sull’importo di Euro 10300, devalutato alla data del fatto, poi di anno in anno rivalutato. 15. Le spese di lite sostenute dalla parte convenuta sono poste a carico degli attori, in solido tra di loro, secondo il principio della soccombenza e si liquidano come dispositivo in applicazione dei parametri di cui al D.M. 55/2014 – scaglione di valore compreso tra Euro 5200/01 ed Euro 26000 – applicando la riduzione del 50% sui valori di medi di liquidazione in ragione della non complessità delle questioni di fatto e di diritto oggetto di giudizio.

P.Q.M.

Il Tribunale, definitivamente pronunziando sulle domande proposte dalle parti, ogni ulteriore, contraria o diversa domanda, istanza, eccezione e deduzione disattesa, così provvede:

– rigetta la domanda attrice;

– accoglie la domanda riconvenzionale e condanna gli attori, in solido tra di loro, a corrispondere alla parte convenuta, a titolo risarcitoria, la somma di Euro 10300, oltre interessi nella misura legale sulla minor somma di Euro 9537 di anno in anno rivalutata a far data dal mese di agosto 2009 e sino alla pubblicazione della presente sentenza, nonché oltre interessi legali sul coacervo a far data dalla pubblicazione della presente sentenza e sino al soddisfo;

– condanna gli attori, in solido tra di loro, alla refusione delle spese di lite in favore di parte convenuta, che liquida in Euro 2418 per onorari, oltre oneri di legge se dovuti e rimb. forf., ed oltre spese di C.T.U., se corrisposte, come documentato con fattura, con attribuzione in favore dell’avv. Ta.So., che ne ha chiesto la distrazione.

Così deciso in Benevento il 30 giugno 2016. Depositata in Cancelleria l’1 luglio 2016.

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