Si può perdere la proprietà per prescrizione?
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10 Nov 2016
 
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Si può perdere la proprietà per prescrizione?

Il diritto di proprietà non va mai in prescrizione, anche se il proprietario non usa l’immobile, il parcheggio o l’appartamento per molto tempo.

 

La proprietà va in prescrizione? Si può perdere un appartamento, un terreno o un parcheggio solo perché per molto tempo non lo si è utilizzato o abitato? Facciamo l’esempio di un giardino accanto a casa dove manchiamo da molto tempo tanto che l’erba è diventata alta e le poche piante che c’erano sono morte. Può il vicino rivendicare un diritto su questo terreno che, magari, ogni tanto ha utilizzato per i propri scopi? La risposta è negativa: la proprietà non va mai in prescrizione anche se non la utilizziamo da molti anni. L’unico modo che ha il vicino per accampare diritti sul nostro immobile è non solo dimostrare il mancato utilizzo da parte nostra, ma anche il suo possesso, per almeno 20 anni, continuo e ininterrotto, durante i quali egli ha esercitato i poteri del proprietario, facendo migliorie, innovazioni e, magari, coltivando il terreno. Il vicino insomma può solo rivendicare quello che viene detto usucapione. Dunque non basta il semplice fatto di non aver mai utilizzato l’immobile per perdere una casa o un terreno, posto che la proprietà non va mai in prescrizione.

 

 

Prescrizione usufrutto

Se non cade mai in prescrizione la proprietà, può però cadere in prescrizione l’usufrutto. In particolare il codice civile [1] stabilisce la prescrizione dell’usufrutto per non uso ventennale. Il non uso si ha quando l’usufruttuario non esercita i poteri inerenti all’usufrutto Il mancato esercizio può dipendere:

  • dalla volontà dell’usufruttuario;
  • dall’impedimento del nudo proprietario o del terzo che non trasferiscono il possesso del bene;
  • da altra causa non imputabile all’usufruttuario.

 

Per interrompere la prescrizione dell’usufrutto è sufficiente anche un solo atto di utilizzazione o sfruttamento del bene come ad esempio una lettera con cui l’usufruttuario richiede alle persone che abitano l’immobile di versare un corrispettivo per tale occupazione.

 

 

Prescrizione superficie

A cadere in prescrizione dopo il mancato uso per 20 anni è, come l’usufrutto, anche un altro diritto reale: la cosiddetta superficie. In particolare, il diritto di superficie consiste nel diritto di realizzare una costruzione sul suolo altrui (cosiddetto diritto di edificare). Esso si estingue per prescrizione causata dal non uso protratto per venti anni [2]. Il non uso consiste nell’obiettiva mancanza di esercizio dei poteri inerenti al diritto di superficie. Non rileva che il mancato esercizio dipenda dalla volontà del titolare del diritto di superficie o da impedimento da parte del proprietario del terreno oppure da altra causa non imputabile al superficiario.

La prescrizione del diritto di superficie decorre dal momento in cui il diritto è costituito e non dal giorno in cui esso può essere fatto valere.

 

 

Prescrizione superficie

Per interrompere la prescrizione della superficie è necessario che il proprietario del suolo o del fabbricato su cui è stato costituito tale diritto ne riconosca l’esistenza.

 

 

Prescrizione servitù

Stesso discorso vale per la servitù: si pensi al diritto di transito sul sentiero di proprietà del vicino per raggiungere il proprio terreno. Anche in questo caso la prescrizione è di 20 anni per non uso.

 

 

Estinzione ipoteca sulla casa

Ricordiamo che anche l’ipoteca sulla proprietà altrui si estingue in automatico dopo 20 anni dalla sua iscrizione, se non viene rinnovata.


[1] Art. 1014 cod. civ. n. 1.

[2] Art. 954 c. 4 cod. civ.

 


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