Tutto sulla cauzione nell’affitto
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13 Nov 2016
 
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Tutto sulla cauzione nell’affitto

Locazione abitativa: il padrone di casa deve restituire la cauzione con gli interessi se sono stati pagati tutti i canoni; non può trattenerla per danni all’appartamento.

 

Al momento della firma del contratto di affitto, il padrone di casa è solito chiedere una cauzione (o anche deposito cauzionale). Si tratta di una somma trattenuta a garanzia dell’esatto adempimento delle obbligazioni a carico dell’inquilino e, in particolare, affinché venga compensata con eventuali morosità sul canone di locazione. Alla scadenza del contratto di affitto, il padrone di casa (locatore) deve restituire all’inquilino (conduttore) la cauzione a cui andranno aggiunti anche gli interessi, anche se il contratto non li prevede o ne esclude il pagamento: l’obbligo di restituire gli interessi, infatti, non può essere derogato.

Se poi l’inquilino ha procurato danni all’appartamento, il padrone di casa non può trattenere la cauzione senza avviare una causa affinché un giudice accerti l’esatto ammontare dei danni. Difatti, sarebbe abusiva la quantificazione unilaterale di tali danni da parte del locatore se non c’è l’accordo con il conduttore: in assenza di intesa sull’ammontare dei danni, dunque, il locatore o affida al giudice (con un apposito giudizio) tale determinazione, oppure deve restituire immediatamente la cauzione. Se non lo fa, l’inquilino può fargli causa.

 

Quanto abbiamo appena detto costituisce una sintesi di tutta la normativa in materia di cauzione per il contratto di affitto a uso abitativo. Ma procediamo con ordine.

 

 

A quanto ammonta la cauzione?

La legge non stabilisce l’importo minimo della cauzione, ma ne fissa l’importo massimo. In particolare, la cauzione non può mai essere superiore a 3 mensilità di canone di affitto [1]. I giudici però ritengono che inquilino e padrone di casa possano concordare (ad esempio in caso di locazione di immobile di valore elevato) un importo superiore purché sia comunque congruo e ragionevole, e sempre che lo scopo non sia quello di riconoscere al locatore un canone maggiore di quello risultante dal contratto.

 

Una volta firmato il contratto e in corso di esecuzione del rapporto, il padrone di casa non può mai chiedere un’integrazione della cauzione, neanche se dovesse aumentare il canone dovuto in virtù degli aggiornamenti previsti dalla legge.

 

Se il contratto non prevede il versamento di una cauzione questa non può essere chiesta in un momento successivo.

 

 

A cosa serve la cauzione

Il deposito cauzionale serve a coprire il padrone di casa nel caso in cui l’inquilino non paghi il canone di affitto, le spese di ordinaria manutenzione (che, a differenza di quelle di straordinaria amministrazione, gravano sul conduttore), le spese condominiali e di tutti gli altri oneri accessori connessi alla locazione dell’appartamento.

La cauzione può servire anche a coprire i costi per le riparazioni di eventuali danni arrecati all’immobile; in tal caso, però, il padrone di casa non può arbitrariamente e unilateralmente quantificare tali danni, dovendolo fare solo il giudice. Quindi, il locatore che ritenga di dover rifare l’intonaco dell’appartamento, le verande, la porta o qualsiasi altro lavoro di restauro o ristrutturazione all’immobile danneggiato dall’inquilino non può trattenere la cauzione, ma deve prima avviare una causa chiedendo al giudice di determinare l’esatto ammontare di tali importi. Al contrario, se il padrone di casa non dovesse attivare alcun giudizio, l’inquilino ha diritto a pretenderne l’immediata restituzione della cauzione.

 

 

La cauzione non è un pagamento anticipato dell’affitto

La cauzione è cosa diversa del pagamento anticipato dei primi canoni di affitto. In buona sostanza, chi paga ad esempio una cauzione pari a due mensilità, dovrà anche pagare i primi due mesi di affitto poiché la prima non copre i secondi. Come detto, infatti, la cauzione ha lo scopo di garantire il locatore nel caso in cui l’affittuario non paghi i canoni, restando l’obbligo di restituzione se, invece, egli è perfettamente adempiente.

 

 

Sulla cauzione non si paga l’imposta di registro

Sul deposito cauzionale versato dall’inquilino non è dovuta l’ imposta di registro. Il deposito o le altre forme di garanzia sono soggetti, invece, all’imposta di registro (nella misura dello 0,50%) se prestati da un terzo estraneo al rapporto di locazione.

 

 

Restituzione della cauzione

Il locatore deve restituire all’affittuario il deposito cauzionale al momento in cui cessa il contratto di locazione. Se la locazione cessa per morosità e conseguente sfratto, il padrone di casa può trattenere la cauzione a compensazione dei crediti maturati, fermo restando che se l’importo dei canoni non versati è superiore alla cauzione, egli può chiedere anche un’ingiunzione di pagamento.

 

 

Gli interessi sulla cauzione

Insieme alla cauzione, il padrone di casa è obbligato a versare anche gli interessi maturati su tale importo. In verità, il locatore può scegliere se versare gli interessi in due modi:

  • alla fine di ogni canno
  • oppure alla scadenza del contratto di locazione e, quindi, tutti in una volta.

In entrambi i casi, l’obbligo di pagamento degli interessi è dovuto anche in assenza di richiesta dell’affittuario o se il contratto non lo prevede espressamente o se lo esclude. Non si può infatti derogare a tale obbligo.

 

Anche gli interessi possono essere compensati dal locatore con i canoni eventualmente non pagati [3].

 

Come calcolare gli interessi sulla cauzione? Gli interessi vanno calcolati seguendo il saggio vigente per ogni singolo anno, usando eventualmente uno dei tanti tool presenti online. Per conoscere la serie storica del saggio degli interessi legali clicca qui.

 

 

Prescrizione di cauzione e interessi

Il conduttore può chiedere la restituzione della cauzione entro massimo 10 anni (cosiddetto «termine di prescrizione») che decorrono dalla effettiva riconsegna dell’immobile (quindi anche successivamente alla formale cessazione del rapporto di locazione). Gli interessi invece vanno richiesti entro massimo 5 anni. Quindi gli interessi si prescrivono prima del diritto alla cauzione.

 

 

Fideiussione

Oltre al deposito cauzionale, le parti possono prevedere nel contratto il rilascio da parte del conduttore di una fideiussione. È frequente, ad esempio, la sottoscrizione di una fideiussione che garantisce tutte le obbligazioni nascenti dal contratto (soprattutto il pagamento del canone) e nella quale viene apposta la clausola «a prima richiesta»: il fideiussore è tenuto a pagare senza poter opporre le eccezioni che spettano al locatore (nella sua veste di debitore principale).

 


[1] Art. 11 L. 392/78.

[2] Agenzia Entrate, risoluzione n. 151/E del 22.05.2002.

[3] Cass. sent. n. 9059/2002.

 


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Commenti
16 Nov 2016 Corini Giusy

buongiorno, forse non tutti sanno ma, in alcune strutture private che si occupano di anziani non auto, all’atto dell’ingresso, chiedono una cauzione, qui dove abito io, 1.500,00 euro. E’ così che viene chiamata dall’amministrazione ed è così che devi indicare quando fai il bonifico bancario. Qs ti verrà restituita quando esci (dimissioni/morte). Voi della Redazione, fatevi qs domanda: potrebbero qs anziani chiedere gli interessi su qs cauzione ? grazie e buon lavoro (siete molto bravi e vi seguo con molta attenzione) Corini G.

 
17 Nov 2016 Mario Ceccherini

Salve.
Ho locato un immobile e ho versato la caparra di 3 mesi che l’inquilino mi ha corrisposto sul mio conto che si chiama “Zero Tondo (Banca Intesa)” che dà zero interessi a fronte di zero spese.
Gli interessi maturati sono dunque zero.
Ci sono comunque degli adeguamenti all’inflazione da restituire agli inquilini o la legge parla solo di interessi bancari?
Grazie.

 
17 Nov 2016 Rita gori

Nei contratti liberi la cauzione puo essere restituita senza interessi se l accordo è sottoscritto tra le parti esatto?