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Lo sai che? Pubblicato il 15 novembre 2016

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Lo sai che? Locazione a uso non abitativo: vietato aumentare il canone

> Lo sai che? Pubblicato il 15 novembre 2016

È nullo l’accordo volto ad aumentare il canone di affitto durante il corso del contratto di locazione a uso commerciale.

Duro no della Cassazione agli accordi, tra locatore e conduttore, con cui, nel corso di una locazione a uso commerciale si aumenta il canone di affitto dopo che sia già stata apposta la firma sul contratto. Una tale pattuizione è infatti nulla. Una recente sentenza [1], difatti, stabilisce che, in tema di locazione di immobili adibiti ad uso non abitativo, ogni accordo rivolto non già all’aggiornamento del corrispettivo ma veri e propri aumenti del canone di affitto deve ritenersi nullo [2], in quanto diretto ad attribuire al locatore un canone più elevato rispetto a quello legislativamente previsto.

Il conduttore può quindi rifiutarsi di pagare la maggiorazione sul canone di affitto, anche se vi abbia acconsentito in un primo momento. Ed è nulla ogni richiesta da parte del proprietario dell’immobile che, in caso di morosità per la parte del canone superiore a quella indicata nel contratto, non potrà chiedere un decreto ingiuntivo, né procedere allo sfratto. Insomma, l’inquilino dell’immobile concesso in affitto a uso commerciale resta obbligato a pagare solo quanto inizialmente concordato senza possibilità di successive maggiorazioni.

La giurisprudenza da tempo ritiene illegittimo il patto in forza del quale locatore e conduttore stabiliscano un canone di affitto in misura diversa da quella del contratto di locazione, sottoscritto nel corso del rapporto locativo. Nessun aggiornamento del canone quindi a meno che non sia scaduto il contratto e se ne concluda uno del tutto nuovo con un nuovo canone.

Gli unici aumenti sul canone di affitto concessi dalla legge sono quelli legati all’aggiornamento per via dell’aumento dell’inflazione e quindi legati agli indici Istat. A detta della Corte è lecita la clausola che prevede la determinazione del canone di locazione in misura differenziata, ma tutto ciò a condizione che l’aumento sia ancorato ad elementi predeterminati sin dall’inizio. Ad esempio è possibile prevedere un canone di locazione che, all’inizio, sia più basso – per consentire al conduttore di far fronte alle spese di avvio dell’attività commerciale – e che dopo aumenti di importo: un tale patto, essendo certo e già fissato nel contratto non è nullo. Salvo però che tale clausola non costituisca un espediente per aggirare la norma imperativa sul divieto di aumenti del canone. In sostanza tale principio obbliga il giudice a verificare se la previsione di una “scaletta” del canone non sia volta ad eludere la norma di cui alla citata legge.

L’aumento del canone non è possibile neanche se a volerlo è lo stesso conduttore. La validità di una rinuncia da parte di quest’ultimo ad avvalersi del diritto a non subire aumenti sull’importo per l’affitto, eventualmente intervenuta in corso di rapporto, è nulla.

Che può fare l’inquilino

L’inquilino che, in un primo momento, abbia accettato il patto con cui il titolare dell’immobile abbia chiesto un aumento del canone di affitto può chiedere la restituzione di tali maggiorazioni da lui pagate. Il termine ultimo entro cui inviare la richiesta di restituzione degli importi non dovuti è di sei mesi dalla effettiva riconsegna dell’immobile (a prescindere dalla data di scadenza del contratto, conta la restituzione delle chiavi).

Inoltre, come abbiamo appena detto, l’inquilino che invece si opponga alla richiesta di maggiorazione del canone di affitto intimatagli nel corso dell’esecuzione del contratto non può temere né sfratti né decreti ingiuntivi se continua a pagare la minor somma indicata nella scrittura privata di affitto: è solo quest’ultima che conta e il giudice non potrà mai condannarlo a pagare somme maggiori anche se ha messo la firma su un successivo accordo.

note

[1] Cass. sent. n. 20384/16 dell’11.10.2016.

[2] Ex art. 79, co. 1, l. n. 392/1978.

Autore immagine: Pixabay.com

Corte di Cassazione, sez. III Civile, sentenza 28 giugno – 11 ottobre 2016, n. 20384
Presidente Vivaldi – Relatore Ambrosio

Svolgimento del processo

Con sentenza in data 07.12.2010 il Tribunale di Catania, sez. di Mascalucia, in accoglimento dell’opposizione proposta dalle odierne ricorrenti, C.F. e Bimbo s.r.l., avverso il decreto ingiuntivo di pagamento emesso ad istanza della s.r.l. Costruzioni Santa Chiara per la somma di Euro 8.223,11 a titolo di differenze canoni insoluti, revocava il decreto ingiuntivo e condannava le opponenti al pagamento della minor somma di Euro 489,11 per oneri condominiali e quota parte dell’imposta di registro.
Con sentenza n. 1354 in data 12.07.2013, la Corte di appello di Catania – accogliendo l’appello proposto dalla s.r.l. Costruzioni Santa Chiara avverso detta decisione – rigettava l’opposizione, condannando le opponenti al pagamento delle spese del doppio grado.
Avverso detta sentenza hanno proposto ricorso per cassazione C.F. e la s.r.l. Bimbo, svolgendo cinque motivi.
Ha resistito la s.r.l. Costruzioni Santa Chiara, depositando controricorso e memoria.

Motivi della decisione

1. La controversia è incentrata sulla pretesa di pagamento di maggiori canoni di locazione rispetto a quello inizialmente convenuto tra le parti, secondo “una scaletta” prevista con scrittura modificativa in data 1 aprile 2009, registrata in data 18.04.2010 (“scaletta”, pacificamente diversa da quella stabilita dalle stesse parti con il contratto originario in data 30 marzo 2009).
La Corte di appello – muovendo dalla considerazione dell’autonomia delle parti, vuoi nella determinazione del canone di locazione ad uso non abitativo, vuoi nella successiva modificazione dell’accordo originario – ha ritenuto legittima la pretesa della locatrice ai maggiori importi pretesi con il decreto ingiuntivo opposto, sulla base delle seguenti argomentazioni:
– innanzitutto era indifferente la circostanza che la modifica del canone iniziale di locazione avvenisse con accordo successivo alla sua stipulazione e con atto non avente contenuto transattivo: tanto per il rilievo che la nullità predicata dalla giurisprudenza di legittimità si verifica solo se sussiste una violazione (o elusione) dell’art. 32 L. n. 392 del 1978 in comb. disp. con l’art. 79 stessa legge a prescindere dal tempo in cui intervengono e per l’ulteriore considerazione che si è ritenuto simmetricamente di trarne e, cioè, che all’inverso, la validità del patto prescinde dal fatto che si verta in ipotesi di accordo contestuale o modificativo;
– non esiste un sistema di blocco del canone nelle locazioni non abitative, essendo vietato dall’art. 32 cit. unicamente di perseguire lo scopo di neutralizzare gli effetti eccedenti i limiti della svalutazione monetaria; di conseguenza – in dichiarato dissenso con la giurisprudenza di legittimità – occorreva ritenere che, una volta stabilita l’inesistenza di tale scopo elusivo, non era consentita una lettura dell’art. 79 cit. in termini di nullità di protezione, nell’indimostrato presupposto di una posizione del conduttore più debole rispetto a quella del locatore; anche perché la lettera della legge e i principi in tema di autonomia contrattuale non consentivano deroghe in mancanza di esplicita previsione;
– l’accordo modificativo recante la data del 1 aprile 2009 con il quale era stato variato in aumento il canone stabilito (previsto già a scaletta, in quanto convenuto in Euro 1.600,00 e quindi fissato in Euro 1.100,00 iniziali “al solo fine di agevolare la crisi economica attuale” nel contratto del 30 marzo 2009) era valido, così come era valido il contratto originario; e ciò perché anche in questo contratto il canone era stato pattuito “a scaletta“; in particolare i contraenti, considerata la rilevante superficie del locale e al “al solo fine di agevolare la crisi economica attuale” stabilivano che il canone iniziale sarebbe stato di Euro 1.590,00; si trattava di un aumento non elusivo, perché del tutto indipendentemente dalle variazioni della moneta, era stato ancorato a predeterminati elementi incidenti sull’equilibrio economico del sinallagma contrattuale e legato a una giustificata riduzione del canone per un limitato periodo iniziale, senza che, di per sé, la pattuizione incorresse nel divieto di cui all’art. 32 cit..
1.1. Con il primo motivo di ricorso si denuncia violazione o falsa applicazione degli artt. 112, 342, 434 cod. proc. civ. (ai sensi dell’art. 360 n. 3 cod. proc. civ.). Al riguardo parte ricorrente lamenta che la Corte di appello abbia violato il principio del tantum devolutumquantum appellatum, avendo posto a fondamento delle sua decisione circostanze di fatto (e, cioè, l’assenza di contestualità delle due scritture negoziali del 30.03.2009 e del 01.04.2009 intervenute dalle parti) diverse da quelle allegate dalla locatrice, secondo cui dette scritture erano state redatte nello stesso momento.
1.2. Con il secondo motivo di ricorso si denuncia violazione degli artt. 32 e 79 L. n. 392 del 1978 per aver ritenuto legittimo il patto contenuto nella scrittura del 01.04.2009 in forza del quale le parti avevano stabilito il canone in misura diversa da quella del contratto di locazione stipulato in data 30.03.2009, in palese difformità con l’orientamento di legittimità consolidato nel senso della nullità dei patti modificativi della misura del canone sottoscritti nel corso del rapporto locativo. A tal riguardo le ricorrenti osservano che le clausole che prevedono aumenti progressivi “a scaletta” sono valide a tre condizioni e, cioè, che siano fissate ab initio, che siano ancorate ad elementi oggettivi e predeterminati e che prevedano un canone finale fisso rispetto al quale i canoni minori costituiscano stadi intermedi per giungere al corrispettivo effettivo prefissato; rilevano, quindi, nello specifico che, ove la scrittura integrativa racchiudesse una modalità di aggiornamento del canone, sarebbe illegittima in quanto costituirebbe una modalità di elusione dell’art. 32 L. n. 392/1978; che ove la stessa scrittura (pacificamente successiva alla conclusione del contratto iniziale) fosse interpretabile come una “scaletta” di aumenti progressivi che conducano gradualmente alla cifra del canone di locazione definitivo e concordato, essa sarebbe ugualmente illegittima perché mancano le condizioni sopra indicate, per l’assenza di elementi oggettivi e predeterminati, tali non essendo il fine generico di “agevolare il superamento della crisi economica attuale“: denunciano, infine, che – sebbene si tratti di valutazioni riservate al giudice del merito – nella specie non è stata operata alcuna verifica sul punto.
1.3. Con il terzo motivo di ricorso si denuncia omesso esame circa un fatto decisivo per il giudizio che è stato oggetto di discussione tra le parti (ai sensi dell’art. 360 n.5 cod. proc. civ.) nonché violazione o falsa applicazione dell’art. 112 cod. proc. civ. (ai sensi dell’art. 360 n. 3 cod. proc. civ.). Al riguardo parte ricorrente lamenta che la Corte territoriale non si sia pronunciata sulle proprie argomentazioni, laddove evidenziava il carattere “di stile” della clausola che faceva riferimento “al solo fine di agevolare la crisi economica attuale“, ripetuta nei due contratti e quindi tale da non potere giustificare una diversa “scaletta”.
1.4. Con il quarto motivo di ricorso si denuncia omesso esame dell’appello incidentale nullità della sentenza (ai sensi dell’art. 360 n. 4 cod. proc. civ.) e violazione o falsa applicazione dell’art. 112 cod. proc. civ. (ai sensi dell’art. 360 n. 3 cod. proc. civ.), per non essersi la Corte di appello pronunciata sull’appello incidentale condizionato, con cui si deduceva la violazione dell’art. 1 comma 346 L. n. 311 del 2004 e la nullità ex art. 1344 e 1345 cod. civ..
1.5. Con il quinto motivo si denuncia omesso esame dell’appello incidentale nullità della sentenza (ai sensi dell’art. 360 n. 4 cod. proc. civ.) e violazione o falsa applicazione dell’art. 112 cod. proc. civ. (ai sensi dell’art. 360 n. 3 cod. proc. civ.) per non essersi la Corte di appello pronunciata sul secondo motivo di appello incidentale relativo all’erronea condanna al pagamento degli oneri accessori.
2. Il primo motivo è infondato.
Le ricorrenti si dolgono che il giudice di appello abbia fondato la decisione sulla considerazione dell’intervenuta modificazione dell’originario contratto di locazione del 30 marzo 2009 con la scrittura privata del 1 aprile 2009, sebbene la tesi dell’appellante postulasse la contestualità delle due scritture. Senonché tutto ciò attiene all’interpretazione dei fatti oggetto d’esame e non ridonda nel vizio di ultrapetizione.
Invero è pacifico (ex plurimis: Cass., n. 11455/2004; Cass., n. 8218/2002) che il principio della corrispondenza tra il chiesto ed il pronunciato, fissato dall’art. 112 cod. proc. implica il divieto per il giudice di attribuire alla parte un bene non richiesto o, comunque, di emettere una statuizione che non trovi corrispondenza nella domanda. Il suddetto principio è, quindi, violato ogni qual volta il giudice, interferendo nel potere dispositivo delle parti, alteri alcuno degli elementi obiettivi di identificazione dell’azione, attribuendo o negando ad alcuno dei contendenti un bene diverso da quello richiesto e non compreso, nemmeno implicitamente o virtualmente, nella domanda, ovvero, nell’ambito del petitum, rilevi d’ufficio un’eccezione in senso stretto che può essere sollevata soltanto dall’interessato, oppure ponga a fondamento della decisione fatti e situazioni estranei alla materia del contendere, introducendo nel processo un titolo nuovo e diverso da quello enunciato dalla parte a sostegno della domanda; mentre non osta a che – come è avvenuto nella decisione in esame – il giudice renda la pronuncia richiesta in base ad una ricostruzione o ad una interpretazione dei fatti autonoma rispetto a quella prospettata dalle parti.
Il motivo va, dunque, rigettato.
2.2. Il secondo motivo è fondato e assorbente rispetto agli altri motivi.
2.2.1. Innanzitutto va ribadito che in tema di immobili adibiti ad uso diverso da abitazione, ogni pattuizione avente ad oggetto non già l’aggiornamento del corrispettivo ai sensi dell’art. 32 legge n. 392 del 1978, ma veri e propri aumenti del canone, deve ritenersi nulla, ex art. 79, co. 1, della stessa legge, in quanto diretta ad attribuire al locatore un canone più elevato rispetto a quello previsto dalla norma. (cfr., in particolare, Cass., 11 aprile 2006, n. 8410; Cass., 27 luglio 2001, n. 10286).
È ben vero che – come evidenziato nella decisione impugnata – questa Corte, con riferimento ai contratti di locazione ad uso non abitativo, in virtù del principio della libera determinazione convenzionale del canone locativo, ha ritenuto legittima la clausola che preveda la determinazione del canone in misura differenziata e crescente per frazioni successive di tempo nell’arco del rapporto; ma tutto ciò a condizione che l’aumento sia ancorato ad elementi predeterminati ed idonei ad influire sull’equilibrio del sinallagma contrattuale, ovvero appaia giustificata la riduzione del canone per un limitato periodo che la suddetta clausola non costituisca un aggirare la norma imperativa di cui alla legge n. 392, art. 32, circa le modalità e aggiornamento del canone in relazione alle iniziale, salvo espediente per 27 luglio 1978, la misura di variazioni del potere d’acquisto della moneta (ex plurimis, cfr. Cass. 30 settembre 2014, n. 20553).
In sostanza tale principio – lungi dal postulare simmetricamente la legittimità di una pattuizione che intervenga nel corso del rapporto, come opinato dalla Corte territoriale – obbliga il giudice a verificare se la previsione di “una scaletta” del canone non sia volta ad eludere la norma di cui all’art. 32 cit., occorrendo che si tratti – non già di un aumento che non sarebbe, comunque consentito (sia esso convenuto ab origine ovvero nel corso del rapporto) – bensì di un “adeguamento” del canone al mutato valore locativo dell’immobile volto a ripristinare il sinallagma originario, evitando uno squilibrio a vantaggio del conduttore altrimenti determinato dal canone fisso ovvero di una limitata e iniziale “riduzione” del canone convenuto, sempre che nell’uno, come nell’altro caso, tanto emerga da elementi obiettivi e predeterminati cui sia affidata “la scaletta” del canone.
2.2.2. La decisione impugnata appare ispirata a un risalente orientamento secondo cui il divieto posto dalla L. n. 392 del 1972, art. 79 (comminante la nullità delle pattuizioni dirette ad attribuire al locatore un canone maggiore rispetto a quello dovuto) è da intendersi come diretto ad evitare una elusione solamente di tipo preventivo dei diritti del locatario, e, attesa la desunta possibilità di disporre dei diritti una volta sorti e quindi suscettibili di essere fatti valere, ritiene valido il patto avente ad oggetto l’aumento del canone convenuto nel corso del rapporto (v. Cass., 19 novembre 993, n. 11402).
In contrario senso – argomentando dal complessivo tenore della norma di cui all’art. 79 – si è peraltro posto in rilievo che il comma 1 del citato art. 79 sanziona di nullità un’ampia gamma di pattuizioni, comprensiva di quelle volte a limitare la durata legale del contratto; ad attribuire al locatore un canone maggiore rispetto al canone di legge ovvero anche altro vantaggio in contrasto con le disposizioni della legge sull’equo canone; mentre al comma 2 (secondo cui “Il conduttore, con azione proponibile fino a sei mesi dopo la riconsegna dell’immobile locato, può ripetere le somme sotto qualsiasi forma corrisposte in violazione dei divieti e dei limiti previsti dalla presente legge“) è dettata una specifica disciplina circa i modi ed i tempi per far valere la nullità, con riferimento alle sole pattuizioni dalle quali consegua la corresponsione di somme di denaro, tra le quali sono ovviamente comprese le pattuizioni aventi ad oggetto la determinazione del canone in difformità da quanto previsto dalla legge. Se ne trae quale necessario corollario, che il diritto a non erogare somme in misura eccedente il canone legalmente dovuto sorge al momento della conclusione del contratto; persiste durante tutto il corso del rapporto; può essere fatto valere, in virtù di espressa disposizione legislativa, dopo la riconsegna dell’immobile locato, entro il termine di decadenza di sei mesi (v. Cass., 27 luglio 2001, n. 10286). Se il diritto in esame può essere fatto valere dopo la riconsegna dell’immobile, non è sostenibile – si è osservato, con argomento che va qui ribadito – che di esso possa disporre il conduttore in corso di rapporto, accettando aumenti non dovuti.
La validità di una rinunzia espressa o tacita del medesimo ad avvalersi del diritto a non subire aumenti non dovuti, eventualmente intervenuta in corso di rapporto, appare, infatti, inconciliabile, con la facoltà attribuita al conduttore di ripetere “le somme sotto qualsiasi forma corrisposte in violazione dei divieti e dei limiti previsti dalla presente legge” entro sei mesi dalla riconsegna dell’immobile. È pertanto la riconsegna dell’immobile (con conseguente cessazione del rapporto di fatto tra il conduttore e la cosa locata) ad individuare, per espressa scelta del legislatore, il momento dal quale il diritto alla ripetizione di quanto indebitamente pagato può essere fatto valere dal conduttore “liberamente”, e cioè senza la “remora” che il locatore possa agire in ritorsione nei suoi confronti (v. Cass. n. 10286/2001 cit.).
2.2.3. Se, dunque, può convenirsi con la Corte territoriale laddove ha ritenuto indifferente il momento della stipulazione della clausola comportante un aumento del canone, ciò va affermato in un’ottica diametralmente opposta a quella seguita dal giudice di appello; nel senso, cioè, che è da escludere che il conduttore possa, neanche nel corso del rapporto, e non soltanto in sede di conclusione del contratto, rinunziare al proprio diritto di non corrispondere aumenti non dovuti.
Soprattutto gli argomenti su cui fa leva la Corte territoriale essenzialmente riconducibili alla valorizzazione dell’autonomia contrattuale nella determinazione del canone e, quindi, anche della sua modificazione nel corso del rapporto – finiscono per collidere con l’interpretazione assunta dalla consolidata giurisprudenza di questa Corte del comb. disp. degli artt. 32 e 79 L. 392/1978; in particolare detti argomenti – proprio perché affidati al rilievo dell’esistenza, tanto nel contratto originario, quanto nella scrittura modificativa (peraltro vicinissimi di data) di una (diversa) “scaletta” del canone, giustificata, nell’una come nell’altra scrittura, dal dichiarato “solo fine di agevolare la crisi economica attuale” – obliterano un dato fondamentale e, cioè, che, per escludere l’intento elusivo del divieto di veri e propri aumenti del canone, occorre che vi siano elementi obiettivi e predeterminati da cui emerga che la previsione di un canone crescente nell’arco del rapporto sia finalizzato a mantenere integra l’originario sinallagma ovvero che diano contezza di una iniziale riduzione del canone.
3. In definitiva il primo motivo va rigettato; va invece accolto il secondo motivo, risultando assorbiti gli altri motivi; ciò comporta la cassazione della sentenza impugnata in relazione al motivo accolto e il rinvio alla Corte di appello di Catania in diversa composizione, che dovrà dare applicazione dei seguenti principi:
in tema di locazione di immobili adibiti ad uso diverso da quello abitativo, ogni pattuizione avente ad oggetto non già ò l’aggiornamento del corrispettivo ai sensi dell’art. 32 L. 27 luglio 1978 n. 392, ma veri e propri aumenti del canone, deve ritenersi nulla ex art. 79, comma 1, della stessa legge, in quanto diretta ad attribuire al locatore un canone più elevato rispetto a quello legislativamente previsto, senza che il conduttore possa, neanche nel corso del rapporto, e non soltanto in sede di conclusione del contratto, rinunciare al proprio diritto di non corrispondere aumenti non dovuti;
la clausola che preveda la determinazione del canone in Misura differenziata e crescente per frazioni successive di tempo nell’arco del rapporto è valida a condizione che si tratti, non già di un vero e proprio “aumento”, bensì di un “adeguamento” del canone al mutato valore locativo dell’immobile volto a ripristinare il sinallagma originario, evitando uno squilibrio a vantaggio del conduttore altrimenti determinato dal canone fisso ovvero di una limitata e iniziale “riduzione” del canone convenuto, sempre che nell’uno, come nell’altro caso, tanto emerga da elementi obiettivi e predeterminati cui sia affidata “la scaletta” del canone.
Il giudice del rinvio provvederà anche alla regolazione delle spese del giudizio di cassazione.

P.Q.M.

La Corte rigetta il primo motivo di ricorso; accoglie il secondo, assorbiti gli altri; cassa la sentenza impugnata in relazione e rinvia anche per le spese del giudizio di cassazione alla Corte di appello di Catania in diversa composizione.

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