Locazione a uso non abitativo: vietato aumentare il canone
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15 Nov 2016
 
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Locazione a uso non abitativo: vietato aumentare il canone

È nullo l’accordo volto ad aumentare il canone di affitto durante il corso del contratto di locazione a uso commerciale.

 

Duro no della Cassazione agli accordi, tra locatore e conduttore, con cui, nel corso di una locazione a uso commerciale si aumenta il canone di affitto dopo che sia già stata apposta la firma sul contratto. Una tale pattuizione è infatti nulla. Una recente sentenza [1], difatti, stabilisce che, in tema di locazione di immobili adibiti ad uso non abitativo, ogni accordo rivolto non già all’aggiornamento del corrispettivo ma veri e propri aumenti del canone di affitto deve ritenersi nullo [2], in quanto diretto ad attribuire al locatore un canone più elevato rispetto a quello legislativamente previsto.

 

Il conduttore può quindi rifiutarsi di pagare la maggiorazione sul canone di affitto, anche se vi abbia acconsentito in un primo momento. Ed è nulla ogni richiesta da parte del proprietario dell’immobile che, in caso di morosità per la parte del canone superiore a quella indicata nel contratto, non potrà chiedere un decreto ingiuntivo, né procedere allo sfratto. Insomma, l’inquilino dell’immobile concesso in affitto a uso commerciale resta obbligato a pagare solo quanto inizialmente concordato senza possibilità di successive maggiorazioni.

 

La giurisprudenza da tempo ritiene illegittimo il patto in forza del quale locatore e conduttore stabiliscano un canone di affitto in misura diversa da quella del contratto di locazione, sottoscritto nel corso del rapporto locativo. Nessun aggiornamento del canone quindi a meno che non sia scaduto il contratto e se ne concluda uno del tutto nuovo con un nuovo canone.

 

Gli unici aumenti sul canone di affitto concessi dalla legge sono quelli legati all’aggiornamento per via dell’aumento dell’inflazione e quindi legati agli indici Istat. A detta della Corte è lecita la clausola che prevede la determinazione del canone di locazione in misura differenziata, ma tutto ciò a condizione che l’aumento sia ancorato ad elementi predeterminati sin dall’inizio. Ad esempio è possibile prevedere un canone di locazione che, all’inizio, sia più basso – per consentire al conduttore di far fronte alle spese di avvio dell’attività commerciale – e che dopo aumenti di importo: un tale patto, essendo certo e già fissato nel contratto non è nullo. Salvo però che tale clausola non costituisca un espediente per aggirare la norma imperativa sul divieto di aumenti del canone. In sostanza tale principio obbliga il giudice a verificare se la previsione di una “scaletta” del canone non sia volta ad eludere la norma di cui alla citata legge.

 

L’aumento del canone non è possibile neanche se a volerlo è lo stesso conduttore. La validità di una rinuncia da parte di quest’ultimo ad avvalersi del diritto a non subire aumenti sull’importo per l’affitto, eventualmente intervenuta in corso di rapporto, è nulla.

 

 

Che può fare l’inquilino

L’inquilino che, in un primo momento, abbia accettato il patto con cui il titolare dell’immobile abbia chiesto un aumento del canone di affitto può chiedere la restituzione di tali maggiorazioni da lui pagate. Il termine ultimo entro cui inviare la richiesta di restituzione degli importi non dovuti è di sei mesi dalla effettiva riconsegna dell’immobile (a prescindere dalla data di scadenza del contratto, conta la restituzione delle chiavi).

 

Inoltre, come abbiamo appena detto, l’inquilino che invece si opponga alla richiesta di maggiorazione del canone di affitto intimatagli nel corso dell’esecuzione del contratto non può temere né sfratti né decreti ingiuntivi se continua a pagare la minor somma indicata nella scrittura privata di affitto: è solo quest’ultima che conta e il giudice non potrà mai condannarlo a pagare somme maggiori anche se ha messo la firma su un successivo accordo.


La sentenza

Corte di Cassazione, sez. III Civile, sentenza 28 giugno – 11 ottobre 2016, n. 20384
Presidente Vivaldi – Relatore Ambrosio

Svolgimento del processo

Con sentenza in data 07.12.2010 il Tribunale di Catania, sez. di Mascalucia, in accoglimento dell’opposizione proposta dalle odierne ricorrenti, C.F. e Bimbo s.r.l., avverso il decreto ingiuntivo di pagamento emesso ad istanza della s.r.l. Costruzioni Santa Chiara per la somma di Euro 8.223,11 a titolo di differenze canoni insoluti, revocava il decreto ingiuntivo e condannava le opponenti al pagamento della minor somma di Euro 489,11 per oneri condominiali e quota parte dell’imposta di registro.
Con sentenza n. 1354 in data 12.07.2013, la Corte di appello di Catania – accogliendo l’appello proposto dalla s.r.l. Costruzioni Santa Chiara avverso detta decisione – rigettava l’opposizione, condannando le opponenti al pagamento delle spese del doppio grado.
Avverso detta sentenza hanno proposto ricorso per cassazione C.F. e la s.r.l. Bimbo, svolgendo cinque motivi.
Ha resistito la s.r.l. Costruzioni Santa Chiara, depositando controricorso e memoria.

Motivi della decisione

1. La controversia è incentrata sulla pretesa di pagamento di maggiori canoni di locazione rispetto a quello inizialmente

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[1] Cass. sent. n. 20384/16 dell’11.10.2016.

[2] Ex art. 79, co. 1, l. n. 392/1978.

 

Autore immagine: Pixabay.com

 


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