Abuso edilizio: entro quanto tempo spetta il risarcimento danni?
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15 Nov 2016
 
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Abuso edilizio: entro quanto tempo spetta il risarcimento danni?

Prescrizione del diritto a ottenere la riduzione del prezzo di acquisto di un’abitazione o altro immobile che presenta un abuso edilizio.

 

Se acquistiamo un immobile che presenta un abuso edilizio e di questo non siamo stati messi prima a conoscenza dal venditore, è indubbio che abbiamo la possibilità di chiedere o lo scioglimento del contratto (cosiddetta risoluzione) – con conseguente diritto alla restituzione dei soldi pagati – oppure una riduzione del prezzo corrisposto pari agli oneri economici necessari a ottenere la sanatoria. Ma attenzione alle regole sulla prescrizione: entro quanto tempo possiamo far valere, nei confronti di chi ci ha venduto una casa, il diritto al risarcimento del danno per l’abuso edilizio che abbiamo scoperto all’interno dell’immobile solo in un momento successivo alla firma del rogito? Il termine è di 10 anni che decorrono, però, non dalla sottoscrizione del contratto di compravendita, ma da quando siamo stati in grado di accorgerci dell’abuso edilizio. È quanto chiarito dalla Cassazione con una sentenza pubblicata qualche ora fa [1].

 

Facciamo un esempio per comprendere meglio di cosa stiamo parlando.

Immaginiamo di acquistare un appartamento da una persona la quale ce lo vende senza dirci però che la veranda è abusiva. Dopo diversi anni, però, i tecnici del Comune ci informano che la copertura del terrazzo è avvenuta in assenza delle prescritte autorizzazioni amministrative. Proviamo a contattare il nostro venditore il quale, invece, non ne vuole sapere perché – ci riferisce – ormai si è prescritto il termine entro cui possiamo chiedergli i danni, essendo ormai passati dieci anni. Chi ha ragione, nel caso di specie?

 

La Suprema Corte corre in nostro soccorso. Secondo i giudici supremi, se mi accorgo dopo molto tempo che la casa acquistata presenta un abuso edilizio, la prescrizione del mio diritto a ottenere una riduzione del prezzo pagato per l’immobile non inizia a decorrere da quando ho firmato l’atto notarile (momento nel quale potrei essere del tutto all’oscuro dell’abuso), ma da quando ho preso effettiva coscienza della suddetta violazione delle norme urbanistiche. E ciò in conformità con quanto prescrive il codice civile secondo cui [2] la prescrizione inizia a decorrere dal giorno in cui il diritto può essere materialmente fatto valere, il che presuppone la conoscibilità stessa del diritto.

 

 

La vicenda

Un uomo acquistava il diritto di usufrutto di una villetta, salvo poi accorgersi di un abuso edilizio: veniva così costretto ad affrontare i costi per sanare l’immobile non conforme all’originaria concessione, dei quali chiedeva il risarcimento al venditore. Tuttavia erano decorsi più di 10 anni dall’acquisto dell’usufrutto, sicché il venditore si defilava alle richieste di pagamento. La Cassazione ha dato ragione all’acquirente. Secondo la corte, il fatto di aver ignorato l’esistenza di un abuso edilizio è un fatto sufficiente a non far decorrere la prescrizione, la quale inizia a scattare solo da quando si prende effettiva cognizione della violazione delle norme urbanistiche.

 

 

Diritto al risarcimento del danno da sanatoria

Si parla di «danno da sanatoria» tutte le volte che, acquistata una casa, un appartamento o altro immobile ci accorgiamo che questo presenta un abuso edilizio del quale non eravamo stati messi a conoscenza. Ebbene, il danno da sanatoria può essere fatto valere, davanti al giudice, entro 10 anni ma la prescrizione inizia a decorrere da quando l’abuso edilizio diventa conoscibile per l’acquirente e non automaticamente dalla data del rogito.


La sentenza

Corte di Cassazione, sez. II Civile, sentenza 21 giugno – 15 novembre 2016, n. 23236
Presidente Matera – Relatore Manna

Svolgimento del processo

C.A. , acquistato con atto del 3.5.1993 il diritto d’usufrutto su di una villetta, il 28.4.2005 proponeva nei confronti della venditrice, G.R. , domanda di risarcimento dei danni per aver dovuto sostenere le spese di sanatoria dell’immobile, non conforme all’originaria concessione edilizia.
L’adito Tribunale di Roma rigettava l’eccezione di prescrizione del diritto sollevata dalla convenuta ed accoglieva parzialmente la domanda, condannando la G. al pagamento della somma (minore rispetto al richiesto, per il ritenuto concorso colposo del creditore) di Euro 5.125,20.
Detta sentenza, impugnata da ambo le parti, era riformata dalla Corte d’appello di Roma, che con sentenza n. 1529/11 dichiarava prescritto il diritto di credito azionato. Riteneva la Corte territoriale che, decorrendo il termine di prescrizione, ai sensi dell’art. 2935 c.c., dal momento in cui il diritto può essere esercitato, non rilevavano a tal fine gli impedimenti di puro fatto, inclusa l’ignoranza del fatto generatore del diritto stesso. Quindi osservava che nella specie il diritto era sorto al momento della stipula del contratto traslativo e che, in difetto di

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[1] Cass. sent. n. 23236/16 del 15.11.16.

[2] Art. 2935 cod. civ.

 


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