Se il marito vende la casa assegnata all’ex moglie
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20 Nov 2016
 
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Se il marito vende la casa assegnata all’ex moglie

Separazione e divorzio: che succede in caso di vendita dell’immobile di proprietà del marito dopo il provvedimento di assegnazione alla moglie con i figli.

 

«Muoia Sansone con tutti i filistei» potrebbe dire chi, vedendo assegnare la propria casa di proprietà all’ex coniuge con la sentenza di separazione, intenda disfarsene immediatamente per tentare, quantomeno, di non dover sostenere i costi di un immobile dentro cui, invece, viva un’altra persona, per quanto si tratti – in gran parte dei casi – della moglie e dei figli. E così, non poche volte qualche marito spossessato dell’appartamento preferisce venderlo, magari con la speranza di fare uno sgarbo al coniuge visto come un “approfittatore”. Ma che succede se il marito vende la casa assegnata all’ex moglie? Quali sono le conseguenze per quest’ultima nel caso in cui cambi proprietario? Ecco la risposta.

 

Una preliminare e importante precisazione: l’assegnazione della casa avviene in favore del coniuge con cui vanno a vivere i figli se minori o maggiorenni non ancora autosufficienti.

Quindi, una coppia senza prole non ha questo problema e la casa, se di proprietà di uno solo dei due coniugi, resta a questi; se, invece, acquistata in comunione, deve essere divisa o, in mancanza di accordo, venduta e ripartito il ricavato in denaro.

Parimenti, nel caso in cui venga meno il presupposto della presenza dei minori (per raggiungimento dell’indipendenza economica o per essere andati a vivere altrove), viene meno anche l’assegnazione della casa coniugale.

 

 

Che succede se il proprietario vende la casa assegnata all’ex coniuge?

La soluzione al problema dipende dall’eventuale esecuzione di una formalità, essenziale, ma non scontata: la trascrizione della sentenza che assegna la casa all’ex coniuge (parleremo della moglie, solo per facilità e perché, statisticamente, è il soggetto normalmente beneficiario dell’immobile di proprietà esclusiva del marito). La trascrizione è un onere a carico della parte che deve recarsi presso i Pubblici Registri Immobiliari e chiedere che venga appunto «trascritto» il provvedimento del giudice accanto agli estremi dell’immobile: questo serve per consentire ad eventuali interessati all’acquisto di venirne a conoscenza attraverso una verifica preliminare per accertarsi che non vi siano già diritti di terzi e pesi (si pensi a un’ipoteca). Insomma, la trascrizione è una sorta di «avviso al pubblico» della presenza di altrui diritti sull’immobile.

Ed ecco, dunque, le due ipotesi.

 

1) Se il provvedimento del giudice con cui ha assegnato la casa all’ex moglie di assegnazione è stato trascritto

Il coniuge assegnatario della casa coniugale che ha trascritto il provvedimento di assegnazione prevale su chi ha acquistato la casa dopo la trascrizione. A stabilirlo è il codice civile [1].

In pratica, nella lite tra l’acquirente e l’ex coniuge assegnatario della casa coniugale prevale chi per primo si è recato presso i pubblici registri immobiliari a trascrivere l’atto a sé favorevole (rispettivamente il rogito notarile di acquisto della casa o la sentenza di separazione con l’assegnazione della stessa).

 

Ciò significa che i terzi a cui è nota l’esistenza dell’assegnazione, perché trascritta, devono attendere la revoca o la cessazione di tale provvedimento per poter entrare in possesso dell’immobile acquistato.

 

Una soluzione di questo tipo, però, potrebbe prestarsi a facili frodi ai danni di terzi. Si pensi al caso di chi si separi consensualmente dalla moglie e le lasci spontaneamente la casa mentre la stessa viene pignorata e venduta all’asta oppure viene dallo stesso marito venduta a terzi. Ebbene, in tali casi, se l’assegnazione è disposta sulla base di un accordo raggiunto dai coniugi in sede di separazione consensuale, in assenza di figli minori o maggiorenni non autosufficienti, non è opponibile né ai terzi acquirenti (né al coniuge non assegnatario che vuole proporre domanda di divisione del bene di cui è comproprietario). L’opponibilità è infatti collegata al presupposto che il coniuge assegnatario sia anche affidatario dei figli [2].

Se l’acquirente dell’immobile oggetto di assegnazione vuole chiederne il rilascio deve fare una causa contro la moglie assegnataria dell’immobile affinché un giudice accerti l’assenza dei presupposti per il perdurare dell’occupazione dell’ex casa coniugale da parte di quest’ultima (si pensi al caso in cui i figli siano divenuti autosufficienti economicamente e, quindi, sia venuto meno il diritto a permanere nell’immobile).

 

Quanto detto lascia intendere anche quale sia la soluzione nel caso in cui il marito proprietario sia anche debitore moroso. I creditori, nonostante l’assegnazione della casa all’ex moglie, potranno pignorarla e metterla in vendita all’asta, ma l’aggiudicatario deve sapere che acquisterà un immobile con una persona ancora dentro [3].

 

 

2) Se il provvedimento del giudice con cui ha assegnato la casa all’ex moglie di assegnazione non è stato trascritto

Il provvedimento giudiziale di assegnazione, avendo naturalmente data certa, è opponibile al terzo acquirente anche se non trascritto per 9 anni decorrenti dalla data dell’assegnazione (anche dopo i 9 anni, se il titolo è stato trascritto) [4].

Tuttavia la dottrina maggioritaria ritiene che questa impostazione delle Sezioni Unite si riferisca alla disciplina precedente al 2006: la normativa vigente sembra infatti imporre sempre la trascrizione del provvedimento di assegnazione e di revoca ai fini dell’opponibilità ai terzi.

 


[1] Art. 337 sexies co. 1 ultima parte e art. 2643 cod. civ.

[2] Cass. sent. n. 4735/2011.

[3] Cass. sent. n. 15855/2014, n. 12466/2012.

[4] Cass. SU sent. n. 11096/2002, n. 13137/2006, n. 4719/2006, n. 12296/2005, n. 12705/2003.

 

Autore immagine: 123rf com

 


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