Comprare casa all’asta giudiziaria: il bonus fiscale
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20 Nov 2016
 
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Comprare casa all’asta giudiziaria: il bonus fiscale

L’agevolazione fiscale per chi acquista un’immobile come prima casa a condizione che lo stesso non venga rivenduto entro cinque anni.

 

Chi acquista casa a un’asta giudiziaria può usufruire di un’agevolazione fiscale di non poco conto: l’imposta di registro, normalmente pari al 9% del valore dell’immobile, si riduce a 200 euro fisse. La misura è consentita solo se l’acquisto avviene a titolo di prima casa e con l’impegno di non rivenderla per almeno 5 anni. Questa misura, introdotta dal Governo nello scorso mese di aprile per rilanciare il depresso mercato immobiliare (leggi “Prima casa: acquisto agevolato per chi compra all’asta”) viene ora prorogato dalla legge di bilancio 2017: in forza di questa estensione, potrà godere del suddetto bonus chi acquista casa tramite asta giudiziaria fino alla data del 30 giugno 2016 (in mancanza di proroga, la scadenza sarebbe coincisa con il 31 dicembre 2016). Ma procediamo con ordine.

 

 

Come funziona il bonus sull’acquisto di case pignorate?

La legge [1] consente, a chi acquista un immobile pignorato o di un soggetto fallito, attraverso l’asta giudiziaria (quella cioè gestita dal tribunale e dal delegato alla vendita, procedura ora anche telematica), di pagare, a titolo di imposta di registro, imposte ipotecarie e catastali, la complessiva somma di 600 euro. A beneficiare di tale bonus possono essere due soggetti diversi:

  • i privati, a condizione che si tratti dell’acquisto della prima casa (dunque l’acquirente non deve avere altri immobili intestati: in altre parole, il famoso bonus prima casa viene esteso anche alle aste giudiziarie). L’acquirente, inoltre, non deve rivendere l’immobile per i primi cinque anni. Se vengono violate tali due condizioni (dichiarazione mendace circa l’esistenza di precedenti immobili e rivendita prima dei cinque anni) bisognerà pagherà le imposte in misura piena e le sanzioni pari al 30% del valore dell’immobile;
  • le imprese; per queste invece vale la regola opposta: l’acquirente si deve impegnare a rivendere i beni entro cinque anni dall’acquisto (così nella nuova legge di bilancio; il precedente testo prevedeva solo due anni). Anche qui, in caso di violazione delle condizioni, l’impresa pagherà una sanzione pari al 30% del valore dell’immobile.

 

 

Se il contribuente (impresa o privato), una volta acquistato l’immobile con l’agevolazione, ritiene di non poter più rispettare le condizioni poste (il privato intendendo rivendere l’immobile e l’azienda, invece, non intendendo rivenderlo) può presentare all’Agenzia delle Entrate, prima della scadenza del termine, un’istanza di rinuncia del bonus. Il contribuente eviterà in questo modo di pagare le sanzioni, ma sarà tenuto a versare solo gli interessi dal giorno dell’atto, al pagamento delle differenza di imposta. Scaduto invece il termine, ci sarà pur sempre la possibilità di ricorrere al ravvedimento operoso, con sanzioni ridotte [2].

 

Le imprese hanno anche la possibilità di demolire, trasformare o dividere, in tutto o in parte, l’immobile prima della rivendita entro i due anni [3]. La risposta del sottosegretario all’Economia, Pier Paolo Baretta, è stata positiva.

 

Anche gli imprenditori agricoli possono godere del bonus fiscale sull’acquisto delle case alle aste giudiziarie.

 

 

Che fare se dentro la casa c’è un inquilino?

Se dentro l’immobile acquistato all’asta c’è un inquilino, quest’ultimo ha diritto a rimanere fino alla scadenza dell’affitto a condizione che il contratto di locazione

  • abbia data certa anteriore al pignoramento;
  • sia stato trascritto anteriormente al pignoramento stesso.

Per maggiori informazioni sulla tutela dell’acquirente di immobile all’asta in cui vi sia un inquilino in affitto leggi l’approfondimento: Locazione, immobile pignorato ma dentro c’è l’inquilino.


[1] Dl n. 18 del 14.02.2016 convertito con modificazioni nella legge n. 49 dell’8.04.2016.

[2] Ag. Entrate, circolare, n. 27/E del 13.06.2016 che al punto 3.2 ha confermato quanto già indicato dalle risoluzioni 105/E/2011 e 112/E/2012.

[3] Tale è stata la precisazione del sottosegretario all’Economia Baretta, in risposta all’interrogazione parlamentare n. 5-8888 del 14.06.2016.

 


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