HOME Articoli

Lo sai che? Pubblicato il 21 dicembre 2016

Articolo di

Lo sai che? Cos’è un abuso edilizio?

> Lo sai che? Pubblicato il 21 dicembre 2016

Si sente spesso parlare di abuso edilizio: ma cos’è esattamente? Cosa si rischia a commetterlo? Vi si può porre rimedio? A chi segnalarlo? Tutto in questa guida.

 

 

Abuso edilizio: cos’è?

Si ha un abuso edilizio [1] quando un intervento sul territorio viene realizzato in assenza o in difformità di una preventiva autorizzazione, quale può essere un permesso di costruire (il provvedimento amministrativo richiesto all’autorità comunale e dalla stessa rilasciato, che abilita l’esecuzione di un intervento edilizio in conformità agli strumenti di pianificazione urbanistica ed alla normativa edilizia ed igienico-sanitaria) o una denuncia di inizio attività (la Dia, una relazione tecnica asseverata, con la quale un progettista attesta la rispondenza degli interventi da realizzare alla strumentazione urbanistica locale e alle norme vigenti in materia edilizia, assumendosene le responsabilità, anche dal punto di vista penale): si tratta, quindi, di interventi che comportano la realizzazione di una costruzione integralmente diversa – per caratteristiche tipologiche, planovolumetriche o di utilizzazione – rispetto a quanto previsto dal permesso concesso. Abuso si ha anche quando i volumi della costruzione vanno ben oltre i limiti indicati nel progetto: ad esempio, si pensi a Tizio che costruisce una casa senza chiedere i permessi al Comune competente oppure a Caio che costruisce un’abitazione di 300 metri quadri, trascurando completamente il permesso di costruire che gli consente di arrivare massimo a 100 metri quadri.

 

Abuso edilizio: cosa accade?

Nel momento in cui il dirigente o il responsabile dell’ufficio competente accerta l’esecuzione di interventi in assenza di permesso o realizzati in totale difformità dal medesimo o, ancora, con variazioni particolarmente rilevanti, ingiunge al proprietario e al responsabile dell’abuso la rimozione o la demolizione. Se non si provvede al ripristino dello stato dei luoghi nel termine di novanta giorni dall’ingiunzione, il bene, l’area di sedime (si chiama in questo modo la parte del suolo su cui l’opera è stata costruita) e quella necessaria alla realizzazione di opere analoghe a quelle abusive sono acquisiti di diritto gratuitamente al patrimonio del Comune. Con una sola limitazione: l’area acquisita non può, comunque, essere superiore a dieci volte la complessiva superficie utile abusivamente costruita. Tutto quanto detto finora, quindi, può essere riassunto in poche parole: un abuso edilizio può portare alla perdita della proprietà del terreno sul quale è stato commesso il reato, oltre al fatto che l’autore si rende colpevole di un reato contravvenzionale punito con la pena dell’arresto e della multa anche fino a più di 50.000 euro [2].

Riassumendo, l’autore di un abuso edilizio va incontro a sanzioni diverse a seconda della tipologia di abuso commesso:

  • demolizione della costruzione irregolare e rimessa in ripristino dello stato dei luoghi;
  • acquisizione al patrimonio comunale in caso di non avvenuta demolizione;
  • pagamento, in alternativa alla demolizione, di una sanzione amministrativa pecuniaria commisurata all’entità dell’abuso o all’incremento del valore venale del bene (in caso di mancata dichiarazione di inizio attività o in difformità alla dichiarazione, la sanzione pecuniaria è pari al doppio dell’aumento del valore venale dell’immobile conseguente alla realizzazione degli interventi stessi e, comunque, in misura non inferiore a euro 516);
  • nel caso in cui sia possibile ottenere la sanatoria dell’intervento abusivo, occorre, comunque, pagare il contributo di costruzione in misura doppia (si veda più giù).

Abuso edilizio: come rimediare?

Chiarito in cosa consiste un abuso edilizio, cerchiamo ora di capire come vi si può porre rimedio, partendo dal presupposto che non tutti gli abusi, si tratti di costruzioni ex novo o di ampliamenti, comportano le conseguenze di cui si è detto per chi li ha commessi. In presenza di condizioni ben determinate, infatti, è possibile riparare all’errore commesso con l’accertamento di conformità o, come si è soliti dire, con una sanatoria [3]. Attenzione, però: la sanatoria è subordinata alla conformità dell’intervento alla disciplina urbanistica ed edilizia vigente sia al momento della realizzazione dello stesso, sia al momento della presentazione della domanda (si parla di doppia conformità).

Chiariamo il tutto con un esempio: Sempronio costruisce una casa, ampliando di alcuni metri cubi il volume rispetto a quanto stabilito nel permesso di costruire assentito. Dopo qualche anno, Sempronio decide di venderla e Mevio, interessato all’acquisto, gli chiede di assicurarne la conformità dal punto di vista urbanistico. Sempronio, quindi, chiede un permesso in sanatoria. Ipotizziamo che, nel corso di  quell’anno, il suo Comune abbia approvato un nuovo piano regolatore. Sempronio, in una situazione di tal genere, può solo sperare che anche il nuovo piano consenta gli aumenti volumetrici, così come avveniva all’epoca dell’abuso che egli ha commesso. In caso contrario, la sanatoria non gli verrà concessa.

Non è tutto: Sempronio può, alle condizioni che abbiamo esposto, porre rimedio al suo errore ma non bisogna dimenticare che egli si è reso responsabile di un abuso; quindi, sì alla sanatoria ma corrispondendo una sanzione pecuniaria pari al doppio del contributo di costruzione da pagare normalmente al Comune. Se non è possibile quantificare esattamente tale contributo – ad esempio, se si realizza una nuova finestra o per interventi per i quali è prevista la gratuità – si pagherà un importo minimo pari a 516 euro.

Per completezza, sottolineiamo che la sanatoria non va confusa con il condono edilizio con il quale i cittadini potevano (oggi non è più possibile) ottenere l’annullamento, totale o parziale, di un reato penale: in pratica, il condono permetteva di sanare tanti interventi solitamente non permessi dalla normativa vigente, come la costruzione di abitazioni in zona agricola, ma solo se realizzati in determinati periodi.

Abuso edilizio: a chi segnalarlo?

Se ci rendiamo conto che il nostro vicino di casa sa realizzando opere abusive, possiamo rivolgerci alle competenti autorità pubbliche che possono accertare se la segnalazione è fondata. In pratica, possiamo segnare la situazione alla polizia municipale del Comune in cui è ubicato l’immobile sul quale si stanno realizzando delle opere (forse) abusive.

note

[1] Ai sensi dell’art. 31, co. 1, d.P.R. n. 380 del 06.06.2001, rubricato «Interventi eseguiti in assenza di permesso di costruire in totale difformità o con variazioni essenziali».

[2] Art. 44, d.P.R. n. 380 del 06.06.2001.

[3] Art. 36, d.P.R. n. 380 del 06.06.2001.

Consiglio di Stato, Sezione VI, 01.06.2016, n. 2325 La facoltà tipica della Pa d'irrogare una sanzione pecuniaria in luogo di quella della demolizione non è esercitabile nel caso di interventi edilizi abusivi eseguiti in totale difformità dal titolo o in assenza del medesimo.     Corte di Cassazione, Sezione III penale, 29.02.2016, n. 8186 In caso di abuso edilizio relativo a beni immobili sottoposti al vincolo dei beni culturali, nel procedimento di emissione dell'ordine di demolizione deve essere coinvolto anche il ministero.     Consiglio di Stato, Sezione VI, 29.01.2016, n. 358 L'articolo 31, comma 2° del T.U. Edilizia indirizza l’ordine di demolizione non all’autore, ma al proprietario e al responsabile dell’abuso, in forma non alternativa, ma congiunta e simultanea, così rendendo palese che entrambi questi soggetti siano chiamati a ripristinare il corretto assetto edilizio violato dall’abuso. Ne consegue che le ulteriori misure (in particolare, l’acquisizione gratuita) non possono che riferirsi ai medesimi soggetti obbligati, non tanto e non solo come conseguenza dell’edificazione senza titolo, quanto come conseguenza dell’inottemperanza all’ordine che ad essi è stato impartito.

Per avere il pdf inserisci qui la tua email. Se non sei già iscritto, riceverai la nostra newsletter.
Scarica L’articolo in PDF

ARTICOLI CORRELATI

Lascia un commento

Usa il form per discutere sul tema. Per richiedere una consulenza vai all’apposito modulo.

NEWSLETTER

Iscriviti per rimanere sempre informato e aggiornato.

I PROFESSIONISTI DEL NOSTRO NETWORK