Sulla terrazza di un palazzo si può costruire?
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22 Nov 2016
 
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Sulla terrazza di un palazzo si può costruire?

Si al diritto di sopraelevazione da parte del proprietario del lastrico solare (terrazzo) a condizione che sia a prova di terremoto.

 

Via libera della Cassazione [1] alla sopraelevazione del terrazzo dell’edificio condominiale, di proprietà esclusiva, ma a condizione che la nuova costruzione sia a prova di terremoto, prova quest’ultima che deve fornire l’autore della sopraelevazione.

 

Sulla terrazza di un palazzo si può costruire? Si tratta del cosiddetto lastrico solare (da alcuni impropriamente chiamato «tetto», ma in realtà non tale perché calpestabile e utilizzabile per svariati fini). Di norma il lastrico solare fa parte del condominio ed è di proprietà di tutti i condòmini: in tali ipotesi tutti possono utilizzare l’area comune per le proprie esigenze (ad esempio stenditoi, antenne, ecc.) purché non in contrasto con il regolamento di condominio e non si impedisca agli altri proprietari un pari uso.

 

In altri casi, il lastrico solare è di proprietà esclusiva di uno solo dei condomini. Quest’ultimo, quindi, avrà diritti sicuramente più ampi che si estendono fino al diritto di sopraelevazione, ossia a costruire ed estendere la sua proprietà verso l’alto, salvo ovviamente le necessarie autorizzazioni amministrative rilasciate dal Comune e purché la nuova costruzione non pregiudichi la stabilità dell’intero edificio, né ne leda il decoro architettonico.

 

Ma non è tutto: il diritto a realizzare un nuovo appartamento sul terrazzo di proprietà esclusiva di una condomina va valutato anche in relazione alle caratteristiche sismiche dell’area. Sicché il titolare del manufatto deve anche dimostrare che non c’è pericolo di crolli. Sta al proprietario dell’ultimo piano documentare che dopo il nuovo manufatto le fondamenta del palazzo saranno in grado di reggere al terremoto.

Solo se la struttura sottostante dell’edificio è in grado di fronteggiare il pericolo di sismi, il proprietario dell’appartamento posto all’ultimo piano può procedere con i lavori di sopraelevazione sulla terrazza, ma se c’è il pericolo per la stabilità dell’intero fabbricato scatterà l’immediata sospensione degli interventi.

 

Insomma, secondo la Cassazione, il condomino ha il diritto di sopraelevazione, ma nel rispetto delle leggi antisismiche, la cui inosservanza può essere vinta solo con la prova, che grava sul proprietario medesimo, che la struttura sottostante riesca a fronteggiare il rischio di crolli.

 

Nel caso di specie, il proprietario di un appartamento e di una terrazza al settimo piano aveva ottenuto dall’assemblea il via libera per coprire il tetto del suo immobile in modo da arginare le infiltrazioni d’aria provenienti dal lastrico solare. Questi, a conti fatti però, si era lasciato prendere la mano e, alla fine, aveva realizzato un nuovo appartamento. Un’opera, secondo il condominio, pericolosa per la staticità dell’edificio.

 

Dinanzi alla contestazione del condominio si finirà, con molta probabilità, in causa. Il giudice, chiamato a decidere la questione, nominerà un consulente tecnico d’ufficio (ctu) che valuti la pericolosità dell’opera sulla stabilità dell’edificio anche in relazione al rischio sismico che il maggior carico comporta.

 

Il codice civile [2] pone dei limiti al diritto di sopraelevazione: in pratica, il proprietario non può pregiudicare la staticità dell’edificio, l’aspetto architettonico e comportare con la nuova opera una diminuzione di aria e luce per i piani sottostanti. Per ovviare ad eventuali problemi di staticità dell’edificio, al proprietario è data la possibilità – ma solo se c’è il consenso di tutti i condòmini – di addossarsi l’onere di consolidare in fabbricato in modo che possa reggere il nuovo peso.

 

Leggiamo, più nel dettaglio, cosa dice la legge in proposito [2].

Il proprietario dell’ultimo piano dell’edificio può elevare nuovi piani o nuovi fabbricati, salvo che l’atto di proprietà o un regolamento di condominio approvato all’unanimità lo escluda. La stessa facoltà spetta a chi è proprietario esclusivo del lastrico solare.

La sopraelevazione non è ammessa se le condizioni statiche dell’edificio non la consentono.

I condomini possono altresì opporsi alla sopraelevazione, se questa pregiudica l’aspetto architettonico dell’edificio oppure diminuisce notevolmente l’aria o la luce dei piani sottostanti.

Chi fa la sopraelevazione deve corrispondere agli altri condomini un’indennità pari al valore attuale dell’area da occuparsi con la nuova fabbrica, diviso per il numero dei piani, ivi compreso quello da edificare, e detratto l’importo della quota a lui spettante. Egli è inoltre tenuto a ricostruire il lastrico solare che tutti o parte dei condomini avevano il diritto di usare.

 

La sopraelevazione non è vietata solo quando le strutture non sono in grado di reggerne il peso ma anche quando, «una volta elevata la nuova fabbrica non permettano di sopportare l’urto di forze in movimento quali le sollecitazioni di origine sismica».

 

Pertanto, se le leggi antisismiche prescrivono «particolari cautele tecniche da adottarsi, in ragione delle caratteristiche del territorio, nella sopraelevazione degli edifici, sono da considerarsi obbligatorie e la loro inosservanza determina una presunzione di pericolosità della sopraelevazione, con diritto alla demolizione dell’opera illecita. Al proprietario non resta che dimostrare che non solo la sopraelevazione, ma anche la struttura sottostante sia idonea a fronteggiare il rischio sismico; a nulla vale l’aver ottenuto la concessione edilizia da parte del Comune relativamente ai corpi di fabbrica elevati sul terrazzo dell’edificio.

 


La sentenza

Corte di Cassazione, Sezione 2 civile, Sentenza 15 novembre 2016, n. 23256, Data udienza 6 ottobre 2016

REPUBBLICA ITALIANA

IN NOME DEL POPOLO ITALIANO

LA CORTE SUPREMA DI CASSAZIONE

SEZIONE SECONDA CIVILE

ha pronunciato la seguente:

SENTENZA

sul ricorso 16151/2012 proposto da:

CONDOMINIO (OMISSIS), in persona dell’amministratore pro tempore (OMISSIS), elettivamente domiciliato in (OMISSIS), presso lo studio dell’avvocato (OMISSIS), rappresentato e difeso dall’avvocato (OMISSIS);

– ricorrente –

contro

(OMISSIS), rappresentato e difeso dall’avvocato (OMISSIS);

– controricorrente –

avverso la sentenza n. 544/2011 della CORTE D’APPELLO di CATANZARO, depositata il 13/05/2011;

udita la relazione della causa svolta nella pubblica udienza del 06/10/2016 dal Consigliere Dott. ANTONIO SCARPA;

udito l’Avvocato (OMISSIS) per delega dell’Avvocato (OMISSIS);

udito il P.M., in persona del Sostituto Procuratore Generale Dott. CAPASSO Lucio, il quale ha concluso per l’accoglimento del primo motivo di ricorso, assorbiti i restanti.

SVOLGIMENTO DEL PROCESSO

Con ricorso per denuncia di nuova opera del (OMISSIS) proposto davanti al Pretore di Corigliano Calabro,

Mostra tutto

[1] Cass. sent. n. 23256/16 del 15.11.2016.

[2] Art. 1127 cod. civ.

 


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