La proprietà del sottotetto
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23 Nov 2016
 
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La proprietà del sottotetto

Il sottotetto è proprietà comune salvo che le sue caratteristiche strutturali o l’atto di proprietà del condomino dell’ultimo piano ne attribuiscano a quest’ultimo la titolarità.

 

A chi appartiene il sottotetto? Al condomino dell’ultimo piano? Al costruttore? Oppure è di tutti i condomini perché si ritiene «parte comune»? Una risposta sulla quale i giudici sono stati più volte chiamati a pronunciarsi. E tutte le volte la risposta è stata sempre la stessa: di norma il sottotetto è uno spazio condominiale, quindi appartiene a ciascun singolo condomino (pro quota), che lo può usare come ogni altro vano condominiale, purché non ne impedisca il pari godimento agli altri.

 

Il sottotetto appartiene però al condomino dell’ultimo piano se ciò è indicato nell’atto di acquisto del suo immobile o se le caratteristiche strutturali del sottotetto medesimo lo rendono una pertinenza dell’ultimo appartamento, essendo destinato a isolarlo dal freddo, dalla pioggia, dall’umidità e dal caldo e sempre che «non abbia dimensioni e caratteristiche strutturali tali da consentirne l’utilizzazione come vano autonomo».

 

Dunque l’impresa costruttrice dell’edificio condominiale non può rivendicare la proprietà esclusiva del sottotetto se esso è destinato, per le sue caratteristiche, all’uso comune. La presunzione di proprietà in favore dell’intero condominio è contenuta del resto nel codice civile [2] che elenca le parti comuni dell’edificio.

Alla stessa conclusione era già arrivata la Suprema Corte qualche mese fa (leggi Di chi è il sottotetto?).

 

Il principio generale – ribadisce oggi la Cassazione – è il seguente: «sono oggetto di proprietà comune dei proprietari delle singole unità immobiliari dell’edificio i sottotetti destinati, per le caratteristiche strutturali e funzionali, all’uso comune».

Se invece non si può evincere un collegamento funzionale o un rapporto di accessorietà tra il sottotetto e l’uso comune di tutti i condomini o se esso non appare destinato a un servizio di interesse di tutti i proprietari, assolvendo lo stesso sottotetto alla funzione di isolare e proteggere dal caldo, dal freddo e dall’umidità l’appartamento dell’ultimo piano, e non abbia dimensioni e caratteristiche strutturali tali da consentirne l’utilizzazione come vano autonomo, esso va considerato pertinenza di tale appartamento.

 

Secondo gli “ermellini”, la proprietà del sottotetto si determina «in base al titolo» ossia bisogna andare a verificare se esiste un atto di proprietà da cui tale vano risulti chiaramente intestato a un soggetto. Solo in mancanza di tale atto notarile, la proprietà del sottotetto si stabilisce in base alla funzione cui esso è destinato in concreto.

 


La sentenza

Corte di Cassazione, sez. II Civile, sentenza 6 ottobre – 23 novembre 2016, n. 23902
Presidente Manna – Relatore Scarpa

Svolgimento del processo

Con citazione del 7 novembre 2002 davanti al Tribunale di Bergamo, la Ediltorre S.M., premesso di aver realizzato, nell’ambito di un piano di edilizia economico-popolare, l’edificio condominiale sito in (omissis)  , e che l’intervento abilitato prevedeva una volumetria massima, nella quale non erano compresi i sottotetti; evidenziato, inoltre, che tali vani sottotetto non fossero stati oggetto di singole vendite, chiedeva di dichiarare la sua proprietà esclusiva dei sottotetti, convenendo perciò il Condominio […] di via (omissis) , anche per ottenerne l’inibizione ad ulteriori molestie di fatto e di diritto. Il Condominio […] eccepiva il proprio difetto di legittimazione passiva e comunque invocava il disposto dell’art. 1117 c.c., formulando domanda riconvenzionale per ottenere la condanna della Ediltorre S.r.l. a rimuovere le chiusure dei sottotetti ed a risarcire i conseguenti danni. Assunti testimoni ed espletata CTU, il Tribunale di Bergamo, con sentenza del 19 febbraio 2007, rigettava la domanda principale ed accoglieva la riconvenzionale quanto alla rimozione delle chiusure delle porte di ingresso dei vani sottotetto. La Ediltorre S.r.l.

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[1] Cass. sent. n. 23902/16 del 23.11.16.

[2] Art. 1117 cod. civ.

 


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