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Lo sai che? Pubblicato il 23 dicembre 2016

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Lo sai che? Cosa sono le spese di registrazione affitto?

> Lo sai che? Pubblicato il 23 dicembre 2016

Quando si affitta un immobile, occorre far fronte alle spese di registrazione del contratto: si tratta del versamento dell’imposta di registro e dell’imposta di bollo.

Quando si decide di prendere in affitto un immobile per più di 30 giorni (ad esempio, contratto di locazione di un negozio), è previsto l’obbligo di registrazione del contratto all’Agenzia delle Entrate ad opera del proprietario di casa, procedendo al versamento delle imposte di registro e di bollo, il cui importo dipende dal valore del contratto, cioè dall’importo della locazione. Dunque, imposta di registro e imposta di bollo le spese da sostenere per la registrazione del contratto. Vediamo di capirne di più.

Affitto: come si registra il contratto?

La registrazione di un contratto di locazione deve essere effettuata entro 30 giorni dalla sua firma (in caso contrario scatta la mora), scegliendo una tra le seguenti modalità:

  1. con modalità cartacea, cioè recandosi direttamente presso un qualsiasi ufficio dell’Agenzia delle Entrate con:
  • modello “Registrazione Locazione Immobili” (Rli) (reperibile presso gli uffici dell’Agenzia delle Entrate o sul sito internet agenziaentrate.gov.it), in cui dovranno essere riportare le informazioni relative al contratto; se i contratti da registrare sono più di uno, bisogna predisporre un elenco, utilizzando il “modello RR”, in cui vanno indicati i contratti da registrare;
  • almeno due copie del contratto, con firma in originale;
  • i contrassegni telematici per il pagamento dell’imposta di bollo (in pratica la ex marca da bollo), la cui data di emissione non deve essere successiva a quella della stipula, da applicare su ogni copia del contratto da registrare. L’importo dei contrassegni deve essere di 16 euro per ogni 4 facciate scritte e, comunque, ogni 100 righe. In alternativa, le imposte di bollo e di registro possono essere versate richiedendo l’addebito sul proprio c/c utilizzando il modello apposito per la richiesta di addebito su conto corrente bancario;
  • ricevuta di pagamento dell’imposta di registro.

L’ufficio restituisce una copia con gli estremi della registrazione certificando, in tal modo, la data a partire dalla quale il contratto ha efficacia;

  1. con modalità telematica, attraverso i canali internet reperibili sul sito dell’Agenzia delle Entrate: si tratta di sistemi diversi, a seconda dell’utente e del tipo di registrazione, utilizzabili anche senza l’installazione del programma, semplicemente collegandosi al sito http://www.agenziaentrate.gov.it/, e seguendo le specifiche istruzioni.

Affitto: quali imposte pagare?

Come anticipato, le spese di registrazione sono costituite dall’imposta di registro e dall’imposta di bollo.

L’imposta di registro è commisurata al canone pattuito: a pagarla è chi registra il contratto, solitamente il proprietario, il quale può rivalersi sull’inquilino, se il contratto lo prevede, nella misura del 50% di quanto pagato. L’imposta può essere pagata annualmente (per ciascun anno di durata del contratto) o in unica soluzione, fruendo, in tal caso di una riduzione. In ogni caso, per la prima annualità, l’importo versato non può essere inferiore a 67 euro.

L’importo varia a seconda del tipo di immobile:

  • fabbricati ad uso abitativo, 2%;
  • fabbricati strumentali per natura (ad esempio, un edificio industriale, uno studio professionale, ecc…), affittati da soggetti titolari di partita Iva, 1%;
  • altri fabbricati, 2%;
  • fondi rustici, 0,5%.

Affitto: come si paga l’imposta di registro?

Le modalità di pagamento dell’imposta di registro dipendono dal modo in cui viene effettuata la registrazione. Pertanto:

  • se si sceglie la modalità cartacea, è necessario utilizzare il modello F24 Elide, anche telematico;
  • se si ricorre alla via telematica, anche il pagamento diventa telematico e contemporaneo alla registrazione.

 

Affitto: con o senza cedolare secca?

Il costo della registrazione varia anche a seconda se si opta o meno per la cedolare secca, l’imposta, in misura fissa, che va a sostituire quelle dovute sui redditi da locazione (Irpef e addizionali, imposta di registro, imposta di bollo). In tal modo, il proprietario (così come l’affittuario) rinunciano a modificare l’importo del canone mensile concordato per l’intera durata del contratto. In altre parole, l’affittuario non può chiedere un aumento, incluso l’adeguamento Istat. In alcune città d’Italia è prevista un’aliquota ridotta: la cedolare secca si fa pagare di meno nelle città di Bari, Bologna, Catania, Firenze, Genova, Milano, Napoli, Palermo, Roma, Torino e Venezia.

Se si sceglie tale regime, il costo da pagare è pari all’imposta di registro e all’imposta di bollo; al contrario, per registrare il contratto di locazione a uso abitativo bisognerà pagare l’imposta di registro che ammonta al 2% del canone annuo, moltiplicata per le annualità previste dal contratto. Facciamo un esempio: ipotizziamo di avere un contratto di locazione di 4 anni, con un canone mensile di 350 euro per un corrispettivo annuo di 4.200 euro. L’imposta di registro senza cedolare secca ammonterà a 84 euro da moltiplicare per i 4 anni previsti dal contratto. Si aggiunge, poi, quella di bollo che ammonta a 16 euro da applicare su ogni copia da registrare.

Affitto: cosa succede se si paga in ritardo l’imposta di registro?

Se l’imposta in questione viene pagata in ritardo, è prevista una sanzione dal 120% al 240% dell’imposta dovuta e degli interessi.

Affitto: cosa succede se non si registra il contratto?

Se, invece, si decide di non registrare affatto il contratto, si possono configurare ipotesi diverse:

1) si presume, a meno che non intervenga la prova contraria, che il rapporto di locazione sussista anche per i 4 periodi di imposta precedenti a quello in cui è avvenuto l’accertamento;

2) si presume l’esistenza di un canone del 10% del valore dell’immobile.

Anche l’inquilino può far valere la mancata registrazione a suo favore, chiedendo al giudice di ricondurre la locazione a parametri conformi a quelli stabiliti per i contratti di 4 anni o per quelli con canone concordato: in sostanza, egli ha diritto alla restituzione dei maggiori importi versati rispetto al dovuto a titolo di canone di affitto, sia durante il rapporto di locazione, sia dopo la scadenza, e comunque mai dopo i 6 mesi successivi al reale rilascio dell’immobile locato.

Corte di Cassazione, sezione Tributaria Civile, 18.03.2015, n. 5406

Posto che il rapporto tra l’ente gestore e gli assegnatari di alloggi di edilizia economica e popolare non integra una concessione di diritto amministrativo, ma un contratto di locazione la natura privatistica, lo stesso non e’ esente dall’imposta di registro, ma vi e’ sottoposto in base alle pattuizioni in esso contenute (Cass. n. 7055 del 2014 ed anche n. 14513 del 2010). 9. Resta da aggiungere che né  la legislazione statale (Legge n. 865 del 1971) né quella regionale (nella specie, Legge Regionale Friuli Venezia Giulia n. 75 del 1982) fissano esplicitamente la durata del contratto, così da dar luogo a nullità parziale dei contratti, che in tesi ad essa non si adeguino, ed all’inserimento automatico di clausole imposte dalla legge; e, del resto, la connessione tra la durata del contratto e quella del sovraordinato rapporto di assegnazione, su cui si sofferma la ricorrente, pure invocando Corte Cost. n. 193 del 1976, risulta assicurata col sistema del rinnovo tacito, contenuta, come riferisce la ricorrente, nei contratti di locazione con gli assegnatari.

Corte di Cassazione, sezione VI Civile, 03.02.2015, n. 1897

Va qui ribadito che la nozione di controversie in materia di locazione di immobili urbani, soggette al rito speciale di cui all’articolo 447 bis cod. proc. civ., ricomprende tutte le cause comunque riferibili ad un contratto di locazione, che attengano, cioè, non solo alla sua esistenza, validità ed efficacia, ma altresì a tutte le altre possibili sue vicende, ovvero, in particolare, a quelle che involgano l’adempimento delle obbligazioni derivanti dal rapporto in base alla disciplina codicistica o a quella di settore della legislazione speciale (così, da ultimo, Cass. n. 8114/13). Sebbene le somme di denaro che il conduttore sia tenuto a versare al locatore a titolo di spese annuali di registrazione del contratto di locazione non rientrino nel concetto di canone di locazione (cfr. Cass. n. 2267/63), non vi e’ dubbio che il relativo pagamento trovi la sua fonte nel contratto di locazione. La controversia che abbia ad oggetto tale pagamento è perciò una controversia in materia di locazione di immobili urbani soggetta al rito speciale di cui all’articolo 447 bis cod. proc. civ.

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