Caduta dalle scale, responsabile il condominio
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25 Nov 2016
 
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Caduta dalle scale, responsabile il condominio

Risarcimento del danno a carico dell’amministratore e del condominio per le scale scivolose.

 

Chi cade dalle scale del palazzo perché scivolose può chiedere il risarcimento sia all’amministratore di condominio personalmente che al condominio da questi amministrato. Il primo, infatti, è considerato responsabile della vigilanza e del controllo dei “beni comuni” ai vari proprietari e, quindi, deve curare la loro manutenzione ed evitare situazioni di pericolo per terzi; il secondo, invece, in quanto formalmente titolare dei predetti beni (tra cui, appunto, le scale, ma anche l’androne, il giardino, i garage, ecc.), risponde dei danni da essi provocati a cose o persone [1]. È quanto chiarito dalla Cassazione con una recente sentenza [2].

 

Per potersi avanzare una richiesta di risarcimento dei danni derivanti da eventuali lussazioni, fratture, traumi, ematomi, ecc. deve risultare – e a dimostrarlo deve essere il danneggiato – che la caduta dalle scale non sia avvenuta per distrazione o inavvedutezza di questi: in tal caso, infatti, scatterebbe l’esenzione della responsabilità sia per amministratore che condominio, trattandosi di cosiddetto caso fortuito, in presenza del quale il danneggiato può prendersela solo con sé stesso. Il caso fortuito è quell’evento inevitabile e imprevedibile che porta a ritenere che il proprietario del bene – il condominio – pur adottando le massime cautele possibili, non avrebbe comunque potuto evitare il danno. Si pensi al caso del condomino che, pur sapendo che le scale sono bagnate e con la cera appena “passata”, essendo peraltro presente un cartello di avviso lasciato dalla ditta delle pulizie, scenda velocemente le scale senza tenersi al corrimani. Dell’imprudenza altrui non può rispondere chi è proprietario del bene, per quanto pericoloso.

 

Fuori però dalle ipotesi di caso fortuito, sull’amministratore di condominio grava il dovere di vigilanza e di controllo sui beni comuni e, conseguentemente, la responsabilità personale in merito agli eventuali danni a terzi derivanti dai beni condominiali comuni, come ad esempio le scale del fabbricato in condominio. Insieme a lui è responsabile anche il condominio, e quindi i singoli proprietari: questi ultimi, qualora le casse del conto condominiale risultino in rosso e incapaci di coprire l’indennizzo chiesto da chi è caduto dalle scale, rischieranno il pignoramento della casa o degli altri beni loro intestati in assenza di un accordo con il soggetto leso.

 

Si tratta di una responsabilità oggettiva – ossia che prescinde da qualsiasi tipo di responsabilità, ma che consegue solo per il rapporto di «custodia» con il bene pericoloso, le scale scivolose.

 

Come detto sopra, l’unico modo per evitare di risarcire i danni è dimostrare che la situazione di possibile pericolo, comunque ingeneratasi, sarebbe stata superabile mediante l’adozione di un comportamento ordinariamente cauto e prudente da parte dello stesso danneggiato.

 

Nel caso di specie, mancando tale prova, la Corte ha quindi confermato l’obbligo, per l’amministratore personalmente e per il condominio, di risarcire il danno.


In pratica

Se sei caduto dalle scale di un condominio, dovrai innanzitutto conservare tutti i certificati medici che attestano i danni fisici riportati e i documenti fiscali relativi all’acquisto delle medicine. La richiesta di rimborso di spese e risarcimento del danno va spedita con due lettere raccomandate a.r.: la prima all’amministratore a titolo personale, la seconda al condominio. Ci sono cinque anni di tempo per agire, ma è meglio non far passare troppo tempo per non perdere la possibilità di chiamare a testimoniare eventuali soggetti intervenuti che, col tempo, potrebbero dimenticare i dettagli dell’incidente. È molto importante dimostrare che sulle scale, benché scivolose, non vi era alcun cartello o avviso del pericolo e che le stesse non risultavano affatto essere bagnate o oleose, anche a un occhio attento.

[1] Art. 2051 cod. civ.

[2] Cass. sent. n. 23727/16.

 


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