Cosa sono gli estimi catastali
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29 Nov 2016
 
L'autore
Emanuele Carbonara
 


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Cosa sono gli estimi catastali

Catasto: cos’è e a cosa serve; cosa sono le rendite, gli estimi e le tariffe necessarie per il calcolo delle imposte.

 

Molte volte, prima di comprare casa o di effettuare una qualsiasi operazioni su un immobile, ci troviamo a dover effettuare varie pratiche al catasto. Sentiamo quindi parlare di tariffe, estimo, classamento e così via. Ma cosa sono gli estimi catastali? Gli estimi catastali sono dei valori determinati dall’amministrazione, che servono per calcolare il reddito prodotto da un terreno o da un fabbricato.

 

In pratica, l’immobile iscritto in catasto viene classificato a seconda delle sue caratteristiche (produttività, utilizzo ecc.): dopo tale catalogazione, vengono applicate le tariffe d’estimo, ossia coefficienti espressi in denaro: moltiplicando le tariffe per l’estensione del bene, otterremo il reddito prodotto da quest’ultimo (rendita catastale), fondamentale per il calcolo delle tasse da pagare (Imu, Irpef e così via).

Il catasto: definizione e funzioni

In Italia, il catasto ha una funzione civile e fiscale: civile perché, tramite un sistema di mappatura, consente di individuare i confini delle singole proprietà presenti sul territorio nazionale; fiscale perché è indispensabile determinare il reddito prodotto da tutti i beni immobili nazionali (sia terreni che fabbricati). Dal catasto, quindi, si ricava l’imponibile sulla cui base calcolare l’importo delle tasse che il proprietario dovrà versare in relazione al suo immobile. In pratica, a seconda del tipo di coltura praticata su un fondo, dell’utilizzo cui è adibito un immobile o del livello di produttività del bene stesso, è possibile comprendere quanto si dovrà pagare di tasse (ad esempio Imu o Irpef).

 

É importante sapere che, in Italia, il catasto non ha fini probatori. Significa che un certificato catastale non potrà servire per dimostrare di essere proprietario di un fondo o di un fabbricato. Il sistema delineato consente solo di «mappare» tutto il territorio italiano (fine civile) e di determinare l’imposizione tributaria (fine fiscale).

Cosa sono gli estimi catastali

Gli estimi catastali servono per calcolare la rendita di un immobile e, conseguentemente, per calcolare le tasse da pagare su quel bene. La rendita immobiliare non è altro che il reddito prodotto dall’immobile stesso, ossia la base su cui determinare l’importo effettivo del tributo. Per stabilire il valore di ogni unità immobiliare presente sul territorio italiano, ci sia avvale appunto degli estimi catastali. Essi sono quindi delle stime realizzate a seconda della qualità del bene, della classe e della categoria cui lo stesso appartiene.

 

Alle operazioni di stima consegue la determinazione delle tariffe d’estimo, ossia di coefficienti che poi vanno moltiplicati per il numero di ettari del terreno o per i metri cubi del fabbricato. In questo modo si avrà il reddito prodotto dall’immobile, su cui poi applicare l’aliquota della specifica tassa da pagare. Le tariffe d’estimo sono determinate:

  • per i fabbricati, in base alla zona censuaria in cui sono ubicati, alla destinazione (cioè all’uso cui il bene è adibito) e alla tipologia;
  • per i terreni, in base alle colture praticate e alla produttività del fondo.

Per quanto riguarda i terreni quindi, la determinazione delle tariffe d’estimo viene effettuata dopo un procedimento che include:

  1. la qualificazione: si individua la qualità dei terreni in base alle colture praticate;
  2. la classificazione: si classificano i fondi in base alla loro produttività;
  3. il classamento: si inquadrano i terreni in specifiche categorie a seconda della qualità e della classe.

Dopodiché, quindi, si determinala tariffa, ossia la rendita garantita da ogni ettaro di superficie. Moltiplicando il coefficiente per il numero degli ettari, si avrà il reddito prodotto dal terreno (la base imponibile dell’imposta da applicare). Le tariffe d’estimo si esprimono nella moneta legale dello Stato e sono stabilite in relazione ad uno specifico periodo (cosiddetta epoca censuaria). Esse sono quindi soggette a variazioni e aggiornamenti, come è avvenuto nel 2011 [1], dopo l’introduzione dell’Imu.


[1] D.L. n. 201/2011, conv. in L. n. 214/2011.

 

Autore immagine: Pixabay

 


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