Il condominio può intestarsi beni ed esserne proprietario?
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27 Nov 2016
 
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Il condominio può intestarsi beni ed esserne proprietario?

Il condominio non ha personalità giuridica quindi, formalmente, non può essere proprietario di beni mobili o immobili.

 

Il condominio è solo un ente di gestione, non una persona giuridica come una società, una cooperativa o un’associazione: il che significa che non può intestarsi beni in proprietà. Possibile? Sì, perché tanto la legge, quanto la giurisprudenza [1], hanno sempre negato al condominio la cosiddetta personalità giuridica, ossia quello status che consente a un soggetto (sia esso una persona fisica o un gruppo di persone) di essere titolare di rapporti giuridici (come diritti, doveri, debiti, crediti, proprietà, ecc.).

 

La Cassazione parla solo di «personalità giuridica attenuata», nel tentativo di dare autonomi diritti e personalità giuridica sempre più definita al condominio. Ma questo non toglie il punto principale della questione: il condominio è solo la sommatoria di una serie di soggetti, ossia i condomini proprietari di appartamenti e altre unità immobiliari, di cui gestisce gli interessi comuni. Ecco perché, con riferimento al condominio, si parla di ente di gestione e non invece di una persona giuridica.

 

Quali sono le conseguenze della mancanza di personalità giuridica del condominio? La più importante è proprio quella della impossibilità, per qualsiasi condominio, di avere beni in proprietà. Le parti comuni dell’edificio così come le scale, l’androne, il cortile, ecc., quindi, non sono nella titolarità del condominio, ma appartengono, pro quota, ai singoli condòmini in base alle rispettive quote millesimali. Quindi, si tratta di una proprietà frammentata e non in capo a un soggetto terzo (quale appunto il condominio). L’edificio condominiale è per definizione l’unione tra parti private – gli appartamenti e le loro pertinenze – e parti comuni, ossia tutte quelle parti la cui proprietà non è esclusiva dei condòmini e che svolgono funzioni di utilità per la generalità dei proprietari.

Dunque, nonostante il condominio contragga debiti e crediti propri, e si avvale di dipendenti e collaboratori, esso resta sfornito di personalità giuridica.

 

Altra conseguenza è il divieto per ogni condominio – salvo alcune eccezioni – di far valere in giudizio i diritti dello stesso condominio.

 

Ma se è vero che il condominio non può avere beni di proprietà, come si spiega l’obbligo – introdotto peraltro dalla recente riforma – di avere un conto corrente intestato al condominio e la conseguente possibilità, per i creditori, di pignorare detto conto corrente in caso di mancato pagamento delle fatture? Per ammettere tale tipo di pignoramento i giudici parlano di spossessamento dei beni: in pratica i soldi dei singoli condomini, nel momento in cui questi pagano le spese condominiali, transitano sul conto corrente del condominio; per cui, a versamento avvenuto, il denaro entra nella disponibilità del solo condominio e quindi può essere sottoposto a pignoramento da parte del creditore.


[1] Cass. sent. n. 220/2012.

 


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