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Lo sai che? Pubblicato il 21 dicembre 2016

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Lo sai che? Conviene comprare casa o affittarla?

> Lo sai che? Pubblicato il 21 dicembre 2016

Acquisto o affitto? È l’interrogativo per eccellenza di chi si affaccia sul mercato immobiliare. E non c’è una “risposta per eccellenza” ma pro e contro da valutare bene.

In passato gli investimenti sul mattone erano quelli più gettonati: gli Italiani, da sempre, considerano la casa un bene primario e fondamentale e, fino a qualche tempo fa, averne una di proprietà era la regola. Con l’avvento della crisi economica, si è subito un drastico mutamente di rotta: i conti in banca soffrono, ottenere un mutuo è complesso e i prezzi altissimi in un mercato immobiliare in affanno fanno la loro parte. Molti, dunque, hanno optato per l’affitto. Ma qual è la scelta migliore? Cosa conviene davvero?

Comprare o affittare casa: cosa conviene di più?

 

  1. Prezzo iniziale e tempo di permanenza

Chiaramente, il prezzo che ci viene richiesto per la vendita o per il canone di affitto è la base e la cosa migliore è che il rapporto prezzo/affitto non superi il 4-5% annuo.

Altra domanda da porsi è: quanto tempo ho intenzione di rimanere in quella casa? Sarà la mia scelta definitiva o, per lavoro, famiglia, dovrò spostarmi in futuro? Non è un aspetto da trascurare: si intuisce, infatti, che l’acquisto tende ad essere più conveniente se aumenta il periodo di soggiorno, perché la spesa si distribuirà su un orizzonte temporale più ampio, tenuto conto che, optando per l’acquisto, ci sono dei costi che dovranno essere sostenuti mensilmente o annualmente: eventuali rate del mutuo, di assicurazione, le spese di condominio, le spese di manutenzione e ristrutturazione dell’immobile a cui si aggiungono la quota di interessi della rata del mutuo o i canoni di leasing.

  1. Mutuo o leasing?

Altra domanda: è preferibile chiedere un mutuo o optare per il leasing? Con quest’ultimo termine si fa riferimento a un contratto di locazione che offre la possibilità di godere dell’immobile, versando un canone periodico, e di riscattare l’immobile stesso al termine della durata pattuita. In pratica, alla fine del leasing, chi utilizza l’immobile può decidere di restituirlo o di diventarne proprietario a fronte del versamento della differenza tra quanto già pagato e il valore del bene (si veda sull’argomento Leasing abitativo per l’acquisto di casa: come funziona).

Sicuramente, le rate di un mutuo attualmente sono inferiori rispetto ai canoni di leasing, a seguito degli attuali tassi di mercato praticati sui mutui che in media non superano il 2%, mentre per il leasing sono pari a circa il 5%, il 6% in alcuni casi. Inoltre, col mutuo si acquisisce la proprietà del bene sin dall’inizio e, dopo la sua estinzione, è possibile vendere l’immobile, traendone profitto. Tuttavia, non devono essere sottovalutati altri aspetti: l’importo del finanziamento da poter richiedere alla banca per l’acquisto dell’immobile è determinato sulla base del cosiddetto loan to value (Ltv), cioè il rapporto tra l’importo del mutuo e il valore dell’immobile. Per i non addetti ai lavori, stiamo dicendo che, quasi mai, la somma erogata a titolo di mutuo va a coprire l’intera spesa da sostenere per l’acquisto della casa. A ciò, si aggiungono altri elementi da non trascurare dato che recarsi in banca per chiedere un mutuo significa anche:

  • pagare le tasse di proprietà sull’immobile: in pratica la casa la pagate alla banca ma per lo Stato è già vostra e, quindi, deve essere tassata;
  • pagare gli oneri notarili relativi all’atto di mutuo;
  • pagare gli oneri legati alla perizia dell’immobile, generalmente a carico del cliente della banca concedente il mutuo.

Ricordiamo che sia gli oneri notarili, sia quelli previsti per la perizia sono costi preliminari rispetto alla delibera dell’operazione di mutuo: in altre parole, se la banca dovesse deliberare negativamente, il cliente non recupererà mai le suddette spese.

Al contrario, il bene sottoposto a leasing:

  • non concorre alla formazione del reddito né rientra nel bilancio di un’impresa;
  • il finanziamento copre interamente la spesa e, in alcuni casi, può includere anche gli arredi;
  • i tempi di istruttoria sono più rapidi rispetto ad un’operazione di mutuo;
  • non vi sono spese notarili da sostenere;
  • i canoni periodici da pagare sono deducibili per tutta la durata del contratto;
  • un bene in leasing non può essere né sequestrato né pignorato;
  • il prezzo di acquisto del bene (prezzo di riscatto, solitamente pari all’1% dell’importo finanziato) è inferiore al prezzo di mercato in quanto viene calcolato sul valore dell’immobile al momento della sottoscrizione del contratto.

Ciò non significa che il leasing sia la soluzione a tutti i nostri problemi; anche questa scelta ha degli svantaggi:

  • la durata non supera generalmente i 12-15 anni: quindi se vogliamo una casa che sia quella definitiva, meglio valutare bene;
  • i canoni periodici sono generalmente più alti rispetto ad un semplice canone di affitto o di una rata del mutuo;
  • il bene non può essere venduto o ceduto;
  • occorre considerare, da ultimo, i costi per la manutenzione e le tasse.

Concludiamo questo paragrafo facendo notare un dato di non poco conto: acquistare una casa, a prescindere dalla forma di finanziamento scelta (mutuo o leasing), comporta una varietà di spese che gli affittuari non pagano direttamente e che – soprattutto – non è detto che si recuperi facilmente quando si decide di vendere.

 

  1. Affitto: perché conviene?

Anche l’affitto, chiaramente, ha i suoi pro: comprare casa, nella maggior parte dei casi, blocca totalmente la capacità di investimento di un soggetto, sia se acquistandola in contanti e sia chiedendo un mutuo. Facciamo degli esempi: Tizio compra casa in contanti e spende 200.000 euro. Questa somma non potrà più fruttargli in alcun modo, magari con altri investimenti sempre in immobili che potrebbero produrre più denaro. Caio, invece, decide di chiedere un mutuo: la sua capacità di investimento è, comunque, bloccata perché ogni mese dovrà pagare, per esempio, 600/700 euro (o più) di rata, ma soprattutto non potrà più chiedere soldi in prestito da investire. Sempronio opta per l’affitto e decide di investire la somma avrebbe utilizzato per comprare casa per acquistare altri immobili che ogni mese possono generare dei soldi, al contrario di Tizio e Caio che non possono più farlo.

Come premesso, poi, nel corso della vita le esigenze potrebbero cambiare e la casa in cui abiti non sempre è in grado di adattarsi. Un esempio? Pensiamo a Filano e Mevia, una coppia appena sposata che decide di comprare una casa piccola. Arrivano due figli e gli spazi inevitabilmente si riducono. Ancora: Filano e Mevia divorziano o Mevia, per lavoro, si trasferisce in un’altra città. Con l’affitto è molto più semplice cambiare casa e far fronte a queste esigenze.

In definitiva, non c’è una risposta che sia corretta in assoluto: molto dipende dalle proprie capacità economiche o dalle situazioni personali. Certo è che, qualunque scelta si faccia, è bene ponderare tutti i pro e i contro.

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