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Lo sai che? Pubblicato il 29 novembre 2016

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Lo sai che? Infiltrazioni garage da cortile condominiale: chi paga?

> Lo sai che? Pubblicato il 29 novembre 2016

Infiltrazioni d’acqua in garage: come vengono ripartite le spese di manutenzione e riparazione del soffitto del box e della guaina del cortile/terrazzo condominiale?

Qualora sia accertato che le infiltrazioni d’acqua nei piani seminterrati o interrati degli edifici (per esempio box garage, cantine e autorimesse) provengano dai sovrastanti cortili, terrazzi o aree condominiali, è necessario provvedere non solo alla riparazione dei soffitti danneggiati ma anche all’impermeabilizzazione delle zone da cui proviene l’infiltrazione.

Ma come si ripartiscono le spese? Devono provvedervi tutti i condomini? E in che misura?

Per la fattispecie descritta esiste un’apposita regola del codice civile [1] secondo la quale le spese per la manutenzione e ricostruzione dei soffitti, delle volte e dei solai sono sostenute in parti uguali dai proprietari dei due piani l’uno all’altro sovrastanti, restando a carico del proprietario del piano inferiore l’intonaco, la tinta e la decorazione del soffitto.

In altri termini, al condominio spetterebbero le spese di rifacimento della guaina e della pavimentazione, quindi dell’impermeabilizzazione, dell’area condominiale (trattandosi di parte comune vi partecipano tutti i condomini in proporzione ai millesimi di proprietà) mentre al proprietario esclusivo dei locali sottostanti (per esempio garage) danneggiati dalle infiltrazioni, spettano le spese di rifacimento del soffitto (intonaco, tinta e decorazione).

Tale regola è stata più volte confermata dalla Cassazione [2] proprio con riguardo alle ipotesi di spese di riparazione conseguenti ad infiltrazioni: qualora si debba procedere alla riparazione del cortile o del viale di accesso all’edificio condominiale, che funga anche da copertura per i locali sotterranei di proprietà esclusiva di un singolo condomino, ai fini della ripartizione delle relative spese si deve applicare la regola secondo cui le spese relative alla manutenzione del pavimento del piano superiore si accollano a chi lo utilizza. Se il piano sovrastante è di proprietà condominiale, le spese ricadono allora su tutti i condomini in proporzione ai millesimi di proprietà.

Dunque, in caso di infiltrazioni dal terrazzo/cortile condominiale:

  • le spese di manutenzione/riparazione della pavimentazione e guaina dell’area condominiale sono a carico di tutti i condomini, escluso il proprietario dei locali sottostanti;
  • le spese di manutenzione/riparazione del soffitto dei locali sottostanti sono a carico del solo proprietario esclusivo, il quale non può pertanto chiedere il rimborso al condominio.

note

[1] Art. 1125 cod. civ.

[2] Cass. sentt. n. 10858/2010 e n. 15841/2011.

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