Occupazione abusiva di appartamento, cosa mi spetta?
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1 Dic 2016
 
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Occupazione abusiva di appartamento, cosa mi spetta?

Risarcimento del danno in automatico al proprietario dell’appartamento o del negozio per non aver potuto disporre del proprio immobile, salvo l’inquilino dimostri che questi si è totalmente disinteressato del bene.

 

Chi occupa un immobile abusivamente, ad esempio perché il contratto di affitto o di comodato è scaduto, deve risarcire il danno al proprietario per tutto il tempo che è rimasto dentro le mura senza autorizzazione. Ma ciò solo se il proprietario non si sia completamente disinteressato del proprio immobile. È quanto chiarito da una sentenza recente del tribunale di Padova [1].

 

Si considera «occupante senza titolo» colui che abita un appartamento in affitto, che ha preso in locazione un locale commerciale o che ha ottenuto in prestito un’abitazione da un parente tutte le volte in cui il contratto non sia più valido perché scaduto o perché un giudice lo ha “risolto” (cioè sciolto) per morosità o per inadempimento (ad esempio, l’inquilino che non rispetta il regolamento condominiale).

In tutte queste ipotesi, non vi è dubbio che l’occupante debba restituire l’immobile e, a tal fine, la legge consente al proprietario di agire con una particolare azione, lo sfratto esecutivo, più rapida e immediata dei normali processi. Lo sfratto si può ottenere solo in due casi:

  • se il contratto è scaduto (cosiddetto sfratto per finita locazione);
  • se l’inquilino non paga anche una sola mensilità di canone (cosiddetto sfratto per morosità).

 

Con questa procedura, il proprietario dell’immobile può ottenere anche, dal tribunale, una ingiunzione che ordini l’occupante – oltre a rilasciare l’appartamento o il locale commerciale – a pagare i canoni di affitto scaduti e mai versati.

 

Ma non è tutto. Secondo quanto giustamente ricorda la sentenza in commento, l’occupante senza titolo dell’immobile, oltre a restituirlo al proprietario, deve risarcirgli anche i danni. Danni che – è questo l’aspetto principale della sentenza – si presumono e non devono essere dimostrati. In altre parole, almeno secondo il tribunale di Padova (ma non tutti i giudici sono dello stesso avviso), il danno da occupazione illegittima è già insito nel fatto stesso che l’immobile è stato “occupato” oltre il termine contrattualmente previsto. Quindi, il titolare dell’appartamento, per ottenere i danni, non deve provare di aver perso qualche offerente per un nuovo affitto, qualche cliente per i magazzini, ecc.

 

Il vocabolario degli avvocati usa un termine specifico per spiegare questo concetto: si dice che il danno è «in re ipsa» cioè insito già nello stesso fatto illecito e, quindi, non va dimostrato; con la conseguenza che il risarcimento viene accordato automaticamente secondo quanto al giudice appare giusto sulla base dei fatti concreti.

 

Basta la temporanea perdita, per il proprietario, delle utilità normalmente conseguibili dall’immobile – prosegue la sentenza –  per far presumere un danno e giustificare il risarcimento. Si tratta però di una presunzione che ammette la prova contraria. In altre parole l’inquilino può evitare tale condanna dimostrando che il titolare si è intenzionalmente disinteressato dell’immobile.

 

Già la Cassazione ha affermato, in passato che, «in tema di responsabilità civile il danno da occupazione illegittima di un immobile è un danno in re ipsa, attesa la temporanea perdita delle utilità normalmente conseguibili dal proprietario nell’esercizio delle facoltà di godimento e disponibilità del bene; questa presunzione è superata solo ove si accerti che il proprietario medesimo si è intenzionalmente disinteressato dell’immobile».

 

Ma quando si può dire che il proprietario dell’immobile si sia disinteressato del proprio bene? Ad esempio, quando non abbia mai inviato una diffida o una richiesta di liberazione dei locali.


[1] Trib. Padova, sent. n. 2398/16.

 

 


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