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Lo sai che? Pubblicato il 6 dicembre 2016

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Lo sai che? Si può aprire un asilo in condominio?

> Lo sai che? Pubblicato il 6 dicembre 2016

Solo il regolamento condominiale può impedire l’apertura di attività commerciali potenzialmente rumorose, ma deve trattarsi di un regolamento approvato all’unanimità.

Si può aprire un asilo nido in un appartamento, ma a condizione che il regolamento condominiale non lo vieti espressamente. Non può trattarsi di un regolamento condominiale qualsiasi, ma deve essere un regolamento approvato all’unanimità. È quanto chiarito dalla Cassazione con una sentenza di poche ore fa [1].

L’asilo in condominio se il regolamento non prevede nulla

L’asilo nido, sia esso un semplice baby parking o una struttura vera e propria organizzata in modo da gestire i bambini nella varie fasi della crescita, può essere liberamente aperto in un condominio se il regolamento nulla prevede a riguardo. In tal caso, resta comunque fermo il divieto – previsto sia dal codice civile che da quello penale – di non arrecare disturbo agli altri condomini, nonché alle occupazioni e al riposo delle persone. In altre parole, l’attività commerciale non deve produrre rumori sopra la «normale tollerabilità», soglia che può essere contenuta anche grazie ad opportune misure di isolamento acustico.

Il criterio di riferimento per valutare se il rumore prodotto dall’asilo sia sopportabile o meno non può essere quello fissato dalla legge quadro sull’inquinamento acustico [2], poiché tale normativa si riferisce solo ai rapporti con la pubblica amministrazione e non a quelli tra privati, ossia i condomini. Del resto, il rispetto della normativa sull’inquinamento acustico non consente di ritenere il rumore sempre lecito: ben potrebbe essere che un’attività, in regola dal punto di vista pubblicistico, non lo sia sotto l’aspetto privatistico, perché – seppur potenzialmente i rumori si considerano rientranti in una soglia legale – di fatto poi così non è e chi gestisce l’attività non rispetta il vicinato.

Dunque, nell’ambito dei rapporti di condominio, l’unico criterio per valutare se il rumore è lecito o meno è quello fissato dal codice civile: la norma [3], per quanto generica sia, stabilisce che i rumori non possono superare la normale tollerabilità. E la tollerabilità si determina, non solo sulla base di una perizia di un consulente nominato dal giudice, ma anche sulla scorta delle testimonianze dei vicini.

L’asilo in condominio se il regolamento lo vieta

Solo un regolamento di condominio approvato all’unanimità può vietare l’apertura di un asilo nido. In tal caso, non rileva il fatto che il rumore sia tollerabile: la clausola, predisposta a monte dai condomini, taglia la testa al toro.

Perché il regolamento possa dirsi approvato all’unanimità deve essere di due tipi alternativi:

  • assembleare: approvato cioè dall’assemblea con il voto favorevole di tutti i proprietari di appartamenti all’interno dell’edificio;
  • contrattuale: approvato singolarmente da tutti i proprietari di appartamento al momento del rogito relativo all’acquisto dell’immobile dal costruttore (si tratta quindi di una unanimità raggiunta in momenti diversi).

L’asilo in condominio se il regolamento è generico

Infine se il regolamento di condominio contiene solo un generico divieto di esercitare, negli appartamenti, un’attività commerciale o comunque di fare degli immobili un uso degli appartamenti «contrario alla tranquillità dell’intero fabbricato», potrebbe sembrare che il divieto verso l’asilo nido, non essendo espresso, non operi. Invece, secondo la sentenza in commento, l’asilo nido è una «attività rumorosa». E poco conta a che a dichiararsi disturbati siano pochissimi condòmini e (ovviamente) solo di giorno. In sostanza, quindi, una volta appurato che l’attività è da considerarsi rumorosa, e che le attività rumorose sono proibite, anche se genericamente, dal regolamento di condominio, queste devono cessare immediatamente.

note

[1] Cass. sent. n. 24958/16 del 6.12.2016.

[2] L. n. 477/95.

[3] Art. 844 cod. civ.

Autore immagine: Pixabay.com

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